早报记者 陆鸣

　　中国(上海)自由贸易试验区(自贸试验区)概念落地，外高桥楼市的涨声多来自于二手房市场。

　　10月15日，在外高桥板块的中冶尚城小区门口，一名房产中介业务员告诉早报记者，自9月自贸试验区概念落地后，外高桥板块的二手房价格在短短一个月时间里，单价已经上涨了三四千元，套均单价更是上涨了三四十万元。

　　中冶尚城地处轨交6号线洲海路站辐射圈，周边随处可见正在兴建的商业地产、住宅楼盘，但人员却较为稀少。

　　该中介称，中冶尚城周边的二手房此前均价在3万元/平方米以内，目前已上涨到3.3万-3.4万元/平方米，一套面积90多平方米的两房房源，总价上涨了三四十万元。

　　据他介绍，外高桥板块内有二手房在售的楼盘，除了中冶尚城，还有仁恒森兰雅苑、新城碧翠、金地未未来、幸福小镇等，房型主要以两房、三房公寓为主，但房龄多未满5年，且以非普通住宅为主，交易税费相对较高。

　　即便如此，自贸试验区概念之下，二手房业主仍有惜售心理，新增挂牌房源十分稀少，面临有价无市的局面。

　　“如果你的房子在一个月内涨了三四十万元，你还会卖吗？！”一名中介有点无奈地说，由于缺少挂牌房源，他们的业务并没有因自贸试验区概念的出现而大幅提升，“成交情况和以前差不多，一个月两三套吧。”

　　单价快速上涨

　　“自贸试验区啥都还没有呢，房价倒先起来了。”轨交站前的一名黑车司机感慨道。

　　对于自贸试验区对于房价的影响，一名中介业务员估算，自贸试验区概念出来后，外高桥板块二手房单价上涨了5000-6000元，“之前单价2.8万-3万元的房子，现在涨到了3.3万-3.5万元。”

　　上海中原外高桥分行经理宋沪雄称，8月底时，外高桥板块内品质较差的次新房均价在2.5万-2.6万元/平方米，“当时已经有自贸试验区的概念传出了，这一价格也是经历了一波上涨的。”现在这些次新房的均价已快接近3万元/平方米，而板块内品质较好的二手楼盘均价已经从3.3万元/平方米，上涨到了3.9万元/平方米。

　　宋沪雄特别提到，自贸试验区概念传出后，外高桥板块只要有二手房源出来，马上就有购房者下定，房东不断跳价，购房者不断追涨的现象不断上演，“一套总价200多万元的房子，房东都是5万、10万元地往上跳价，而购房者都能接受。”

　　“而且，只要房子能买到，支付中介费是很爽气的。”宋沪雄称，之前房产交易中介费打个7折、8折甚至对折都是常有的事，而自贸试验区概念传出后，购房者支付中介费都是全额，“我们门店9月的佣金收入突破了100万元，非常亮眼。”

　　“由于这个片区业绩不错，公司可能会考虑增开门店。”宋沪雄说，上海中原外高桥分行目前的门店距外高桥的自贸试验区3号门只有50米的距离。

　　9月以来，上海中原已在邻近自贸试验区的唐镇、祝桥、张江等地，接连增开了3家门店。

　　也有中介判断，由于最近一个月外高桥板块房价涨速太快，已经透支了上涨空间，预计这种强劲上涨的趋势难以持续。

　　宋沪雄也提到，近期在外高桥一带购买二手房的买家，多来自板块之外，有的是置换型买家，有的是给子女买，“当地居民购房的很少，因为他们看到这里的房价迅速攀升到现在的高价，都看不懂，不敢买。”

　　挂牌量大幅下降

　　来自中介的统计显示，9月外高桥板块二手房成交火爆。

　　据21世纪不动产统计，外高桥板块9月合计成交二手房356套，环比(较8月)提升54.7%，高于同期上海市二手房市场24%的增幅。

　　这一势头在10月初有所收敛。

　　某中介业务员说，目前挂牌的二手房源确实很少，在他们门店里挂牌的只有两三套，“一套90多平方米的房子，加上税费总价达到340多万元。”

　　宋沪雄介绍，“十一”期间，该门店几乎没有新增的挂牌量。最近新增的挂牌房源又开始多起来，“主要是一些房东觉得，一个月下来，价格已经涨了很多，所以见好就收，愿意挂牌了。”

　　但这已远不及9月。“以往一天能收个两三套房源，现在两三天才能收一套，而且价格都挂得很高。”宋沪雄说，目前外面的买家仍在不断涌入，相比之下，挂牌量是不够的。

　　挂牌价也水涨船高，宋沪雄说，该门店新挂牌的一套38平方米商住房源，之前挂100万元都卖不掉，现在的挂牌价达到了160万元。

　　这些都直接影响到了成交量。

　　“和9月比，10月以来门店的成交量已经明显下滑了。目前只成交了4套，预计10月全月能成交个10多套，主要是没房子卖。”宋沪雄说，最近他们看到很多赶来自贸试验区注册公司的人，“这些人现在是住宾馆，以后肯定要买房、租房。”

　　9月全月，宋沪雄所在门店成交了25-26套二手房。

　　他预计，目前板块的租金还没有大幅上涨，但预计过完年，外高桥板块内的房租水平也会开始大幅上涨。

　　而据外高桥另一名中介称，外高桥板块的租赁市场人气并不算旺，一套90平方米的两房月租金在2000元左右，这在上海算是比较低的。

　　房价涨势已透支？

　　同样受益于自贸试验区概念的，还有临港、川沙、祝桥等板块。

　　上海中原祝桥区域经理高培介绍，他们门店是在9月初新开的，9月全月共成交十二三套房源，“祝桥的二手房市场基本为刚需房，单价、总价较低，一房总价60多万元，两房总价80多万元，三房总价在130多万元。”

　　据他称，自贸试验区概念落地后，祝桥板块的二手房价格也出现了上涨，“之前均价在1.2万元/平方米，现在上涨至1.3万元/平方米。购房者主要是在张江、唐镇、机场综合保税区工作的人。”

　　高培也提到了卖家的跳价现象：“9月初一套总价130万元的三房，买家已经看中了，但房东却临时跳价到135万元，等到其他买家看中后，房东又不肯来签约；跳价到140万元，到了10月份才最终成交。”

　　即便如此，高培称，由于消化得快，近期祝桥板块的二手房挂牌量也较9月初减少了10%左右。

　　对于自贸试验区的概念效应，汉宇地产董事总经理施宏叡认为，对于外高桥、临港板块来说，二手房价格本来就偏低，自贸试验区概念出来后，房东跟风上调价格，且频率非常高，同时购房者也往那里涌，有很多都是带有投资性质，“这有点像迪士尼概念刚出来时，周边的二手房价格普涨20%～30%，高的达50%。经过一段时间的普涨后，周边的房价会重新稳定下来。”

　　他判断，现在外高桥、临港板块的二手房价格快速拉升，短炒一段时间后，价格将进入消化期。如果接下来自贸试验区的政策落实，房价可能也会随之逐步拉升，“在拉升了3-6个月后，市场将进入平静期。”

　　德佑地产区域总监张剑东更为谨慎。他认为，最近在很短时间内，自贸试验区周边板块的二手房价格一下上涨了20%～30%，这是对区域价格的一种透支，“这其实已经是半年、一年后的市场价格了。现在自贸试验区除了概念，其他的配套还远远跟不上。”

　　据21世纪不动产统计，9月份，上海二手房成交量涨幅排名前十的板块中，有6个位于浦东，分别是惠南、外高桥、金杨、陆家嘴、临港、川沙。