想知道未来几年“万达”会是什么样子吗？武汉中央文化区会告诉你。

　　12月20日，万达商业在香港挂牌上市交易的前夕，万达集团董事长王健林出现在武汉——分列武汉汉街两端的万达电影乐园和汉秀剧场在这一天同时开业了。这意味着，王健林倾力打造的全新万达形态——第一个“万达城”，拼图已经完整。

　　在武汉东湖和沙湖之间，楚河与楚汉路两旁，一条长达1.5公里的民国风情汉街，串起一座万达广场、两座万达酒店、一个电影乐园、一个汉秀剧场，以及带来强大销售现金流的写字楼和住宅组团若干。

　　位于汉街中段的万达广场，更是布局着万达影城、大歌星、大玩家、万达百货等万达旗下几乎所有自有品牌。连万达旅业都在这里开设了服务窗口。一旁的汉街上，一个超大规模的万达儿童乐园也在紧锣密鼓地筹备当中，计划在明年儿童节开业。

　　这个规划土地面积1.8平方公里、总建面340万平方米、总投资500亿元的巨无霸项目，已经成为王健林最重要的产品试验场。这里的成败将是王健林需要的一个答案：其筹谋多年的产品升级和转型，到底有没有未来。

　　“等我们武汉项目开起来，你们会看到万达这些年来的探索。”早在2012年，王健林就将武汉这座城市赋予这样的意义。

　　现在，他的武汉万达中央文化区面纱揭开了。

　　在形如大红灯笼的汉秀剧场，观众在可升降的坐席上观看世界级大师带来的舞台秀表演，炫丽的光影特效仿佛营造着一个梦境。当特技演员从近25米的高台跳入水中，前排的观众甚至可以感受到溅起的水花。而在形如编钟的万达电影乐园，凭借可移动座椅、3D眼镜以及感观效果，消费者马上变身一只白鹤，穿梭古今，“飞越湖北”……

　　在线下商业平台深受互联网冲击的时代，王健林试图吸引更多的消费者走出家门，到万达项目现场消费。王健林祭出的法宝是“体验”，确切地说，是万达独有的各具差异、难以复制的体验。

　　在香港上市过程中，万达所代表的商业地产模式，是否属于传统房地产行业这一夕阳产业，一直饱受投资者拷问，并直接影响到上市公司的估值。其实，王健林早就在布局万达的“蝶变”——稍显被动的，如打造O2O电商平台致力线上线下融合；更主动的是，万达很早就在对传统的商业地产模式进行反思和矫正，这表现在向旅游和文化地产投下重注，向体验式消费平台全面转向。

　　“万达从2011年7月提出体验式消费理念，目前万达广场体验式消费租户比例已从2011年的33%提升到了现在的50%。”界面新闻记者发现，在香港上市路演中，万达着重强调了这个数据。并且，万达内部人士透露，万达要将这一指标提高到60%以上。

　　伴随这一理念，万达革新换代的产品——万达茂和万达城应运而生。

　　界面新闻记者从万达内部人士获知，武汉中央文化区项目被万达划分在“万达城”产品序列，与此同类的还有位于无锡、哈尔滨、合肥、南昌、广州、桂林的万达城，以及青岛东方影都、青岛游艇产业园、西双版纳旅游度假项目等等。目前已有8个万达城动工，预计在中国共开发15个左右。由于万达城开发周期一般长达8-10年，这些项目会在未来很长一段时间成为万达的核心产品。

　　万达城单个项目规模一般在300万平方米以上，选址在经济发达、有较大旅游需求的二线城市及周边。除商业、住宅及酒店外，还会结合当地条件，包含游乐场、室内外滑雪场、现场表演等形式的大型文化或旅游设施。万达内部人士称，“这个产品将帮助我们捕捉中国消费升级带来的巨大潜力。”

　　由于土地收购是分步进行，开发也是分步进行，据万达内部测算，现金流情况十分乐观。目前的几个万达城，在开发周期内的现金流测算均为正数。“一般6-8年整个项目的现金流开始为正，且沉淀了大商业、主题公园以及酒店群等优质投资物业。”

　　万达的另一个创新产品还有万达茂。万达茂是万达广场的升级版，是大型室内文化、娱乐、商业综合体。一年三百六十五天室内娱乐全天候，彻底解决气候对娱乐项目的影响。与万达广场相比，万达茂不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售业态占比低至20%！

　　今年8月，万达位于南宁的第一个万达茂动工，并计划今年在全国主要城市开工3-4个。

　　武汉中央文化区能否一炮而红，关乎万达新模式的成败。尽管还在上市缄默期，但王健林仍用声势浩大的开业典礼，向外界宣告武汉项目的重要意义。

　　他甚至邀请了不少国家的驻华大使出席，嘉宾名单还包括骆家辉、张艺谋、卢志强、杨丽萍等各领域大咖。妻子林宁和儿子王思聪也盛装捧场。王思聪带来的神秘女伴甚至引发轰动，一度抢占各大社交媒体的娱乐头条。

　　作为重要的试验场，王健林在汉街布局的每一个产品都彰显着极致。最终，市场的检验效果却不尽相同。

　　深具民国风情的商业步行街——汉街，毫无疑问地成为武汉特色旅游目的地之一。从开工到开业，仅用8个月时间，王健林首先把汉街呈现出来，汹涌如潮的人流为后期各类产品的入市奠定了基础。

　　这次在武汉，王健林特意去逛了开业三年的汉街。华灯交织的夜幕下，王健林和他的朋友们在严密的安保人员包围中，一边谈笑风生地步行，一边享受着行人们惊诧而热烈的注视。

　　另外，万达旗下有三大酒店品牌，汉街就有其中两座——万达嘉华酒店和万达瑞华酒店，前者是五星级标准，而后者则是万达最顶级的豪华酒店，号称“七星级”，只选址在“全球门户城市”，可见武汉之于万达的重要战略地位。

　　汉街万达广场则是全国万达广场的旗舰店。2012年，王健林把武汉汉街、大连高新、长沙开福、成都金牛、泉州浦西五座万达广场选作首批A级店。汉街万达广场顶层的万达影城，是最大的一个万达影院，也是中国规模最大、设施最先进的一个电影院。拟在A股IPO的万达院线招股书显示，武汉万达院线与其他城市院线公司相比，总资产量最大，净利润也颇高。在万达布局院线的各大城市中，武汉与北京、成都等城市相当，排名十分靠前。

　　以上产品的经营状况都较为乐观，稍微拖后腿的仍是百货。15万平方米的汉街万达广场，其中近6万平方米给了万达百货。这是全国最大的万达百货，占据了汉街万达广场整个1-3层。然而，和全国近半数万达百货一样，汉街的万达百货经营情况并不理想。

　　界面新闻记者看到，与汉街步行街汹涌的人流不同，万达百货人流稀少。有不少消费者直接乘电梯到了4层或5层，那里是餐饮、KTV以及电影院。

　　一位资深商业地产观察人士告诉界面新闻记者，汉街步行街吸纳了购物中心的品牌和功能，本来应该在万达广场之中的购物中心，都做成了百货，这是一个没有铺位、全是门店的万达百货——购物中心式的百货，宽阔的公共空间显得奢侈而浪费。万达试图以“轻奢”为这个万达百货定位，但看上去培育还需要时间。

　　该观察人士还表示，汉街作为万达城的试验品，对商业的容量和业态的选择会有一点不成熟的地方，后期的万达城肯定会调整，比如万达百货，还做不做，或者，要不要做这么大。

　　与百货相比，这次开业的电影乐园和汉秀，则是另一番景象。王健林低估了武汉当地市民对于享受文化生活的热情。此前万达放出汉秀的优惠票价，截至2015年上半年的票，在三个星期之内就被抢光。王健林透露，武汉地方政府开会，想订一些票用于接待重要来宾，万达都没办法满足。

　　汉秀演出由万达与美国弗兰克演艺公司合作，投资25亿元打造。汉秀总导演弗兰克·德贡曾说，汉秀开演之后，世界上就没有其他“秀”了。这位享誉世界的舞台秀艺术家，曾策划了美国拉斯维加斯著名的“O秀”、“梦秀”和澳门的“水舞间秀”等。

　　王健林对这两个文化体验项目期许甚大。他直言，初期两个项目年收入目标15亿元，未来更要达到20亿元。万达内部资料显示，整个汉街项目纯文化类投资为80亿元。

　　当明年汉街的儿童乐园开业，汉街万达的产品试验将更加齐整，租金引擎将迎来一个闭环。

　　王健林从不掩饰自己对儿童娱乐业态的重视。除了本次出席武汉项目的开业仪式，王健林今年只出席过两个万达项目的开业仪式。一是昆明万达广场——第100个开业的万达广场，另一个就是位于东莞的万达宝贝王。

　　尽管在外界看来，东莞宝贝王项目并不太成功，但王健林直言，“比预想的要好”。在万达产品研究院的规划下，儿童娱乐将有两个产品：宝贝王规模较小，面积约5000平方米，计划在今年开出10个左右，“所有万达广场都标配”。另一个产品是“儿童乐园”，规格可以达到2万平方米左右，“每个核心城市只做一个”。

　　在武汉，万达收回了一家因受到禁奢令冲击而撤租的高档餐厅，进而改造成“儿童乐园”。

　　目前，万达已经制定了全新的发展战略，新模式聚焦文化、旅游、金融、电商四大主题。这是万达第四次重大的战略转型。武汉注定成为万达此番转型的风标。

　　“马云活在理想之中，跑得很快。我是线下走路的，比较慢。”王健林说。

　　在他的数据库里，互联网对消费结构有影响，但是只是部分影响。社会消费总额25万亿元，其中属于提袋消费的不到10万亿元，占比仅1/3。而旅游、餐饮、文化类的体验式消费，总额也差不多到10万亿了。

　　万达并不愿意跟阿里巴巴正面交锋。王健林此前在一次内部会议上透露，就连万达打造的电商平台，也不是在网上卖东西，而是致力于线上线下的融合。

　　据王健林透露，万达广场的提袋消费占比一向低于50%。在万达茂中，更是低至20%。而即便是零售，万达也在努力地非标准化。万达未来的主战场，将在体验式消费领域。王健林在记者会上也承认，他的竞争对手不是马云，而是迪士尼。

　　王健林已经飞赴香港，准备为万达商业的上市鸣锣。在此之后，王健林心中万达“最具标志性的一年”，也将迎来年关交替。王健林称将在新年第一个月的中旬，向外界披露其第四次变革的详细计划。