【影响力之谨慎扩张派】

　　*华润：结合零售稳扎稳打

　　近日，位于重庆的华润？二十四城项目的景观大道开始动工，宣布了华润置地又一个城市综合体的打造开始。华润？二十四城的规划建筑面积为191.6万平方米，其中住宅建筑面积 160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米。项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店等于一体的城市中心大型居住区。

　　此时，作为国内最大的超市连锁企业，华润万家也宣布进军商业地产，其标志性项目是在深圳的“欢乐颂”区域型购物中心。据悉，“欢乐颂”将是华润万家未来重点扩张的新业态，华润万家可以将旗下超市、百货、酒窖、咖啡店等近10个零售业态整合其中，实现同时扩张。这样从零售业进入商业地产的模式，被用于同商业地产进入零售业的“万达模式”相对应，成为了独特的“华润模式”。

　　点评：

　　洲联集团五合智库总经理邹毅：华润万家不同于华润置地，其也是借助集团资源，但打造的不同于“华润万象城”的新一类小型精品商业中心。这次创新型的区域购物中心“欢乐颂”就是利用其既有资源，整合旗下的超市、百货、啤酒、咖啡店等近10个业态品牌，实现同时扩张，剩余的仅有40%的利用外来品牌，这种利用产业链纵向整合进入商业地产模式相对特殊而新颖，可降低招商成本，快速成市，短期快速提升经营性商业资产的价值，其核心竞争力不可复制。

　　相对万达的大手笔运作酒店、住宅、商业、写字楼的城市综合体，华润万家更集中于零售商业的单业态不动产布局框架。前者是利用自身的多业态竞争优势，以抢占城市资源为先导，同时注重模块化、标准化快速复制，以商业提升周边住宅价值，以住宅销售现金补充商业物业投资的短期资金流。而华润万家则相对稳扎稳打，目标集聚社区商业和区域级购物中心的蓝海市场，对欢乐颂品牌进行复制性的扩展，则与万达模式相似，但其定位的细分市场不同。华润万家这种集聚于社区商业中心的模式，是市场成熟和产品细分的产物，未来具备良好的发展前景。

　　光大证券分析师赵强：华润的万象城模式和万达广场模式颇为相似，都是以大型购物中心为核心项目。与万达广场从城市的新城地段开始做起来吸引人群不同，华润的万象城通常占据了城市的核心位置，规模大，消费水平更高，而且华润懂得从零售经营的角度来做，手段更为复杂，可以通过零售业对其商业地产产生增值作用。华润现在从各方面来说都拥有较好的条件，在商业地产开发上毫无疑问处于领先地位，未来发展也较为看好。

　　*金地：意图兼战商业地产

　　9月，金地集团上海公司总经理陈必安首次面向上海媒体发布公司未来5年发展谋略，除了将通过提升产品品质，掌握高端豪宅市场的话语权这样在住宅市场继续的“野心”外，陈必安还宣布，金地上海将在长三角高铁站点进行商业地产开发布局，在重点城市投资开发城市综合体。据悉，金地上海目前已经开始启动了某个商业地产项目的设计和开发。 

　　“加大商业地产投入”是金地今年的口号，陈必安表示，金地上海将借着高铁的契机，沿高铁站点布局一些区域性的商业综合体项目。在众多住宅开发商纷纷表示向商业地产转型之时，金地上海似乎也不愿意落后。陈必安表示，商业地产不仅能够为金地提供更为稳定的现金流以及更为合理的销售物业与持有物业比例，同时，也将突破金地以往拿地时对商业比例的“限制”。

　　点评：

　　洲联集团五合智库总经理邹毅：金地是实力雄厚的住宅开发商，其在住宅领域业绩有目共睹。观察其前些年的操盘项目经验，当前其应并不具备操盘大型商业物业的经验。其若要短期做强商业地产板块，需借助外力整合资源。一类可能是与专业商业招商、设计、运营管理公司进行整合，快速提升商业能力；另一类可能是与成熟的商业房地产企业进行战略合作，短期快速提升综合竞争力。

　　光大证券分析师赵强：商业地产应该是许多企业发展的大方向，因为目前调控的重点是住宅而非商业地产，这方面的消费潜力也很大。金地在住宅方面已经取得了一定的领先地位，但若想部分转型到商业地产，还需要一个实践和学习的过程。

　　*恒大地产：打造省会高端旅游地产

　　10月23日，重庆恒大酒店开业。融合了观光、休闲、会展等六大功能的重庆恒大酒店项目体总体量高达15万平方米，其中酒店总建筑面积达6万平方米，而六大配套中心也占近10万平方米，是恒大地产首创“6+1”的超大型旅游综合体项目。恒大的这一步并不让人惊讶，在今年8月发布的中期业绩报告中，有这样一串数字：“7238万平方米的巨量土地储备、67个在建项目、2306万平方米在建面积”，恒大的野心已经非常明显。

　　恒大在全国采取的是酒店模式，在国内的二三线城市布局、投资，扩张自己的旅游地产项目，并以在自己的大盘项目中配套建造五星级酒店的策略来提高利润率。恒大已于8月成立了由董事局主席许家印直接负责专门运营商业地产的公司。据称，公司将预备进入一线城市寻找相应地块，用于城市综合体开发。

　　点评：

　　洲联集团五合智库总经理邹毅：恒大目前较多的出现在旅游地产市场，当中除了住宅外，也涉及酒店、会议中心、温泉中心等非住宅类物业，这些公建并不能称之为商业物业。恒大开发这些商业设施的主要目的还是主要为其住宅开发配套，实现住宅物业增值，并在拿地时以迎合政府发展城市旅游和商业的迫切愿望，提高拿地谈判能力，并有可能利用其在商业物业资产投入，进行税务筹划。

　　【影响力之先入为主派】

　　在中国的地产商在调控时期争先恐后涌向商业地产的时候，中国一些早期进入商业地产的开发商已经有了初步的收获。

　　SOHO中国、世茂集团和富力地产都是较早进入商业地产领域的。他们的开发模式，或多或少能为后来者提供借鉴意义。

　　*SOHO中国：华丽转身

　　SOHO中国早期以聚焦超大城市核心地段的“开发-销售”模式成名，统一规划和建设、统一出租和管理的模式为其崛起提供了保障。

　　2009年以来soho扩张中有两点尤其值得关注：其一是，接手摩根士丹利位于上海的SOHO东海广场项目，展开异地扩张的第一站；其二则是计划将天安门南(前门)项目作为投资物业。这意味着SOHO中国的商业模式正在悄然发生着改变。

　　SOHO中国董事会主席潘石屹在接受媒体采访时候曾说，3年内SOHO中国的持有物业比例将占到20%。

　　SOHO的策略是：首先，公司尚处高速成长期，提升资金使用效率仍排在第一位，出租物业的回报率一般比销售物业低，因而“开发-销售”的商业模式在未来的相当长时间内仍是SOHO中国的首选；其次，景气周期下会加快销售，而市场低迷时，将加大持有物业比例；第三，对不可替代地段的物业，如前门大街，将作为持有物业；第四，长期来看，会加大持有物业的比重。

　　SOHO中国的模式和香港新鸿基的做法类似。新鸿基的开发模式即是把开发物业和投资物业相结合，从1998年至2005年，香港住宅市场深受打击，新鸿基的年售楼金额也发生剧烈波动，租金收入却出奇地稳定在57亿港元，商业地产担当了地产周期牛熊转换的缓冲垫，平滑了业绩表现，甚至在2003年的地产低潮时，新鸿基仍然录得65.77亿港元的纯利

　　点评：

　　信诚证券联席董事连敬涵：SOHO中国属于把握机会很好的公司。2008年金融危机的时候，SOHO趁低吸纳，收购了一些优质的项目。公司也将业务从北方为主扩展到上海这些区域，为利润增长奠定了基础。目前，中国房地产行业进入了低迷期，SOHO目前现金流很充裕，如果抓住机遇，再吸纳一些优质项目，公司的未来成长空间会更大。

　　*世茂：多线布局商业地产

　　08年前后，随着金融风暴来袭和我国住宅地产经历的调整，世茂集团开始逐步将发展重点转移至商业地产。

　　从开发策略看，先期世茂商铺基本为销售，目前仍然以销售为主，但大型商业项目世茂一般会持有其中的核心部分，自主招商经营，在保证商业业态及运营竞争力的同时保留核心商业项目资源，未来持有型物业的比例逐步过度至30-40%。

　　目前已经组建世茂百货，启动全国扩张战略，计划用5年的时间开发约20个百货，实现营收近50亿的目标，形成全国性连锁布局。目前福州、沈阳的世茂百货已经营业，而位于烟台、芜湖、北京的世茂百货也正积极筹备。

　　世茂集团转型百货是结合了其自身优势和特点以及行业大背景的综合考虑结果。世茂得益于高端住宅和酒店的开发，多年来积累了5000多个储备品牌，300多个战略品牌资源，使世茂百货的招商较为顺利，并且也使得他提出的针对不同地域文化、不同国家和地区的品牌适当选择，改变传统百货单一、复制的发展模式成为可能。

　　此外，今年世茂首度宣布正式成立世茂国际影城，5月份，第一家五星级世茂国际影城在绍兴开业，据悉，世茂国际影城计划将在3年后达到全国15家，新增银幕100块；5年后增加到全国40家，新增银幕300块，进军全国票房的前5名。世茂在百货和影院业态创立自有品牌可见其进军商业地产的决心，娱乐影院的发展也为日后发展成为综合性购物中心创造条件，利用世茂现有的品牌认知度打造世茂未来的主力店，若运作成功则未来有望为世茂带来高于同业的回报率。

　　点评：

　　长江证券分析师苏雪晶：世茂股份是被低估的商业地产龙头，未来值得看好。世茂资产虽然大多分布在二三线城市，但是进入的城市都是消费能力较为旺盛的区域，且都是新城中心位置，如常熟、绍兴。管理能力方面，从其他成熟公司挖来管理人员，在首座城市综合体—绍兴项目我们可以看到效果。此外，世茂的城市综合体具有很强的复制性，公司的项目发展会非常快速。

　　*富力：商业地产支撑了业绩

　　富力是较早进入商业地产的房地产公司。

　　富力的商业地产运营理念最根本的是“市区、依托、合作、稳赢”，具体来说就是在市区核心地段，依托自身的住宅小区或CBD区域，采取与全球知名专业运营机构合作的方式，将风险降至最少，以求得稳定的收益。

　　总体来说富力商业地产最大的特征是依托自身小区及周边商圈，借力使力进行项目的开发建设和运营。

　　在专业市场方面，富力将住宅裙楼依托成熟商圈打造小规模3000-30000平米的新型展贸式专业市场。富力最早运营的商业地产项目富力儿童城就是专业市场，后来还开发有富力鞋城、富力珠宝饰品城，都有以下几个共同的特征：一是都非专门打造的大规模专业市场，这三个市场都是富力住宅小共的配套裙楼，属于小区裙楼商业价值最大化的典范；二是都是临近成熟商圈，因地制宜设立专业市场，如儿童城是临近中山八路儿童用品批发市场、鞋城是临近站西路鞋业批发商圈、珠宝城是临近北京红桥珍珠批发市场，其采用展贸的形式建设，属于成熟商圈的升级；三是市场规模都小，因为是小区的裙楼而且非专门建造的专业市场，所以这些市场的规模都小，儿童城是2万平米，珠宝城3万平米，鞋城甚至只有3000平米，规模小又依托成熟商圈，使得其很容易招商运营，开发建设运营都比较简单。

　　点评：

　　辉立证券地产分析师陈耕：商业地产开发今年为富力的业绩贡献非常大。7月份，依照我们原来的预计，富力在广州整个商业部分能为其业绩作出贡献仅为10%，但从富力公布的信息，仅商铺就占了广州业绩的1/3左右。这只是一个月的情况，如果富力广州商业地产的销售能有持续性，那么还要调高商业地产对其业绩的支撑能力。