【中国经营网综合报道】小产权房自出生以来就戴着“违法”的帽子在偷偷地卖，随着近日“转正”的传言甚嚣尘上，一直“名不正言不顺”的小产权房又热闹起来。但国土部门和住建部门发文要求坚决遏制小产权房在建在售行为，让此前遭热炒的小产权房“转正”梦顿时破碎。

　　据证券日报的报道，在全国最大“小产权房社区”之称的太玉园，迫于北京市清理小产权房、拆除部分小产权房的动作，太玉园以及周边不少同类小产权社区已经开始“收敛”，暂停买卖过户。

　　值得一提的是，“虽然停止了过户，但小区业主的报价仍然高达1万元/平方米。”某中介销售人员表示，停止过户的前20天内，几乎每套房总价都提升了10万元。然而，据了解，约1万元/平方米的价格是太玉园历史上的最高售价。

　　单套总价骤增10万元

　　“太玉园社区大概有80栋楼，9000户，第一期开盘应该是在2001年，最新的建筑则是2009年或者2010年开盘的，目前这个社区住着4万人左右。”某中介机构的销售人员向记者表示，“最近，太玉园和祥和乐园涨价很快，20天内，单套总价报价基本都涨了10万元。这也挺正常的，普通商品房可能一夜之间就上涨10万元”。

　　不过，据了解，小产权房因其土地来源的特殊性和相关政策规定，买小产权房的风险非常大，因此其价格波动并不大。

　　有业内人士表示，小产权房不像普通商业住宅，房屋所占土地来源比较复杂，有的是村里的建设用地，有的是林业用地，有的干脆就是耕地。尤其是侵占林业用地和耕地盖房的行为，实际上是严重违法的。正如华远地产任志强曾坚定地称，小产权房就是违法的。

　　据了解，太玉园2001年开盘，当时开盘价格仅为700元平方米左右，到2005年时，该社区的平均房价已经为每平方米3400元。此后，因相关部门并未清理小产权房，来这里买房的人越来越多，房子也越盖越多。2009年，太玉园小区第五期的开盘均价已经达到了5600元╨平方米。2012年和2013年上半年，该区二手房价格在7000元/平方米左右波动。

　　更为值得注意的是，近期，中国共产党第十八届三中全会提出了建立城乡统一的建设用地市场，新赋予农民对土地承包经营权抵押、担保权能等财产权利。这被部分业内人士解读为，小产权房有“转正”为大产权房的可能性。

　　“土地流转相关政策出台后，太玉园房价一下子涨起来了，不但业主报价节节攀升，而且成交量增长的也很快。”上述中介销售人员透露，“仅以我们店为例，每天至少成交1套，这很罕见”。

　　被迫暂停出售

　　不过，土地流转相关政策出台后，北京小产权房并没有“风光”几天，相关部门又发声开始清理小产权房。近日，北京对多处小产权房项目进行拆除。据了解，今年公布的23个以“汽车营地、生态农庄、私家菜园”等名义违法建设租售的变相“小产权房”项目中有18个已拆改到位，5个正在整改，拆除建筑物面积3.28万平方米。

　　据悉，北京将在近期对全市的小产权房开展一次集中排查，对新增、新建的小产权房项目进行严厉打击，尤其是对违反规划，占用耕地、基本农田的项目坚决予以拆除。此前，北京已清理83个小产权房项目，涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩)，总建筑面积约381万平方米。

　　而再次实地走访太玉园后也发现，以前随处可见的出售房屋的广告信息都不见了。“太玉园已经成为一个越滚越大的雪球，清理起来非常难。”一位不愿具名的业内人士表示，这个社区有上万户居民，超过一半以上都是外地业主，而且社区不少楼是外地业主与本村业主混居的现象，加上背后的利益链，情况非常复杂。

　　而更值得注意的是，村委会在房屋买卖过户过程中，每次交易可收取6万元过户费，上万套的房屋流转，过户费就是一笔相当大的费用，而这项费用的去向一直是个谜。

　　房主面临两难困局

　　两部委的这一紧急通知使得最近以来由于沸沸扬扬的小产权房“转正”传言而火暴的小产权房销售市场迅速降温。但如何处理现有的小产权房，却仍然没有明确的方向。中国产经新闻报报道称，根据全国工商联房地产商会的小产权房问题研究报告，1995-2010年小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米，占城镇住宅竣工面积的8%。如此大量的小产权房亟待政策出炉，而现有小产权房的房主则在焦虑中观望着。

　　在北京最大的小产权房小区太玉园，这里的居民主要是工薪族、拆迁户、老年人或周边村民，而且以自购自住为主。虽然有多条公交线路，但上下班时公交车里仍然是挤得满满当当。

　　一位房产中介表示，许多周边的村民通过购买这里的小产权房而改善了居住条件，从设施简陋的平房搬进了配套齐全的楼房，而所花的代价并不高。该中介表示，购买小产权房的都是资金并不宽裕的人，例如城内拆迁户得到的补偿款不足以购买城内的正规商品房，于是就转向了城郊的小产权房，因为这比邻近的大产权房还要便宜一半。

　　当被问及如何看待小产权房的前景时，朱女士表示，自己已经在这里住了多年，而且整个小区有几万户人家，所以不担心会被强行迁走，但对于将来会出什么政策心里也没底，“如果要补交钱，是按照当时的标准，还是现在的标准？这里的差价可大了。”朱女士现在只能期待最终能见到一个合情合理的结果。

　　来自黑龙江鹤岗的刘先生是2002年最早入住太玉园的居民之一，当时他以12万元买了一套80平方米的房子。他坦言，现在他担心，房子如果在30年后被张湾村大队收回，一家三口就居无定所了，因为小产权房毕竟不受法律保护，产权是由村大队说了算的。但卖房也不是出路。“如果卖了现在的房子，得到60万元现款，在城里也买不起房，只能租房住，但租房的成本太高了。更何况，随着两部委的紧急叫停通知，这几天来附近的房产中介纷纷关张，一时也找不到转让的下家。

　　刘先生希望有关部门尽快出台政策，给小产权房业主一个明确的说法。他认为，如果将小产权房转为保障房，即使房主承担一定的成本也是可以接受的，“作为业主，可以承受一定的损失，最重要的是有一个安定的住所。”

　　小产权房转正梦碎

　　小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

　　“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。图为深圳某已建成并销售完毕的小产权房。

　　而小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，全国许多大中城市高企的房价是催生小产权房的重要原因。由于我国经济社会发展并不平衡，大城市的房价长期快速上涨，远超当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

　　之所以小产权房在房地产市场中能存在这么长时间,并扩展到全国,应该是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者，按照国家土地管理法的规定,任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。这显然与土地管理部门的严重失职行为有关。

　　农村土地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没得到合理的价值补偿。而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需缴纳土地使用权出让金，又省去基础设施配套费等市政建设费用。其收益远高政府征收土地补偿金额。