文| 《小康?财智》记者 范颖华

　　在当前房地产市场低迷的情况下,“无理由退房”声称的投资保障和民间资本抄底楼盘等声音充斥市场,让人眼花缭乱。如何透过迷雾看清楼市,何时投资置业划算,现在是否是抄底楼市的时候，哪类房子容易贬值,哪类房子不易贬值,成为各界关注的焦点。

　　即便没有北京奥运会的召开和神七上天，若干年后，中国的房地产开发商们也会记得住今年这个“特殊”的秋天。

　　北京房地产交易管理网显示：2008年10月1日当天，北京期房网上认购93套，而去年当日的历史数据是290套。相比之下，今年10月1日，北京可售期房为181159套，去年当日可售期房共有130711套。

　　没有了过往岁月中被誉为“金九银十”赚得钵满罐满的胜景，有的只是寒冬前夜的漫长等待，等待市场回暖，盼望政策松绑。

　　中国房地产业是否真的要在互相嘘寒问暖中过冬?面对着低迷的景象，专家们提出了救市，来挽救整个市场；部分开发商们打出了无理由退房等口号，以图消除市场中弥散的观望情绪；活跃的民间资本也在“抄底”滞销楼盘中忙得不亦乐乎……

　　现在买房是时候吗？

　　在中国房地产市场普遍呈现低迷、观望情绪之下，深圳、上海的房地产市场的价格开始松动。

　　据国家发改委、国家统计局调查数据显示，8月份，在中国70个大中城市房屋的销售价格中，深圳以4.1%的跌幅居首。正是在万科等楼盘的降价策略挤压之下，深圳关外楼盘价格大幅下挫，有些降价幅度甚至已达40%。

　　同样是上述调查数据，与8月份相比，9月份中国有15个城市房价有所降低，其中上海房价平均下降了1.2%，为降幅最大的城市。

　　北京、上海和深圳三城市一贯被称为中国房地产市场的风向标。继深圳、上海之后，北京的房地产市场是否也会通过降价来救市？相继在杭州、深圳大打降价战的万科，会不会“祸水”北引？

　　面对坊间流传的“万科将在十月份在北京降价”的风声，北京万科的一位销售负责人对《小康?财智》记者说：“北京的房地产市场和深圳、杭州是不能同日而语的。由于产品业态的不同，万科北京的楼盘不可能出现降价。”

　　据了解，万科在北京共有三个在售楼盘：位于北京西北部顺义区的四季花城、西四环的万科中粮假日风景以及位于朝阳区的万科金阳公寓。前两者均以住宅为主。

　　在国庆长假期间，四季花城的销售人士告诉《小康?财智》记者，该楼盘一直的均价都是7800元。没有任何降价或打折。但在国庆期间，购买118平方米以上的，一次性付款可以享受9.7折的优惠。

　　“不可能再降了。我们9月份一个月就卖了90套。”该销售人士说，“类似四季花城这样以满足自住性需求的楼盘，无论是地段还是现有价位，根本不需要再降价，北京的刚性需求在这摆着呢。”

　　同样是万科的北京楼盘，位于西南四环的万科中粮假日风景在十一期间除了推出了一套“一口价”98万的130平方米的特价房之外，价格仍然维系在均价13000元。其中的变化就是——同样的价格，过去的毛坯房变成了现在的精装修。

　　北京万科表面上没有降价，但北京的部分楼盘却出现逆市上涨的势头。除了潘石屹自己热炒的SOHO三里屯的商铺涨价外，位于四环内的部分高档住宅型楼盘价格也在上涨。

　　位于亚奥板块的国奥村，此前的价格是每平方米均价30000元，而在今年9月18号再次开盘时，将价位提高到了均价32000元。涨幅在每平米2000元至3000元。该楼盘负责销售的人士向记者透露：“在此次开盘的三天内，认购额就近5亿元。一半以上都是一次性付款。”他认为，北京房价在目前情势下的跌涨，主要还得看楼盘自身的硬件支持。四环、五环内由于其地段的稀缺性，在保证品质的情况下，价格只会升不会降；而五环外、远郊区一些楼盘价格存在虚高，在缺少硬件支持时，自然要挤掉水分。

　　国家发改委、国家统计局的调查数据表明：今年9月份，北京房价涨幅与全国70个城市的平均水平虽然相差不大，但同比还是上涨6.7%，环比上涨0.5%。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生接受《小康?财智》记者采访时说，从环比上看，北京的房价不但没有下降，反而有所上升。“所以说，虽然在这个时候人们都还在观望，但其实无论是对消费者来说，还是对房地产开发商来说，现在已经到了一个最好的时机了。”

　　“对于消费者，这个时候买房可以有更大的挑选余地，同样的价位可以买到更好品质的房子；而对于开发商来说，在自己资金充裕的前提下，也是一个并购的良机。” 聂梅生说。

　　有业内人士称，万科在杭州、深圳的大幅降价看似突兀，其实是理智的。其降价无非是把自己的价格，理性回归到上述城市一年前正常的价位水平上去。比如，万科深圳关外楼盘的降价就是一个明证。

　　而相对于北京市场，四、五环内的楼盘，盲目攀比上涨的现象并不严重。反而是一些地段和品质都不占优势的楼盘在前几年的涨价风潮中，趁机渔利。

　　在目前理性回归的大趋势下，五环外、周边郊区县的楼盘势必要消除泡沫，回归理性。在北京东部的燕郊地区，这一降价趋势从今年夏天开始已经十分明显。

　　记者在采访中了解到，位于亦庄附近马驹桥的金地格林小镇的楼盘，从当初的9500元直降到目前的6800元。位于玉泉路路口西南侧的远洋山水，也在9月13日推出特价房，最低6.3折，但打折房型都是尾房，且户型不好，大多是首顶层或管线层。

　　潘石屹在接受《小康?财智》记者采访时称，任何一个商家如果生产出来的产品滞销，卖不出去，到了降价销售的地步，就一定要全面反省。“对于房地产开发商，就要反省自己产品所分布的城市和地段对不对？户型的大小是不是能满足市场的需要？产品的设计是不是在不断创新？”

　　精明的老潘显然是在拿自己的事例做标榜。早在北京房地产开始泡沫滋生的时候，SOHO中国已经丢开了住宅开发，转头专门做起了商铺。

　　“我们的项目销售得非常好，有些类型的房子已经抢购一空。” 潘石屹透露，截至到2008年9月25日，SOHO中国的三里屯商业地产项目总成交额60.22亿元。

　　而就在此前，万科在全国降价的时候，潘石屹却开始给自己的三里屯项目涨价。大势之下，价格有升有降，开发商个中的心情也自然会有喜有忧。但一个目标是一致的—尽可能用一切手段拉动市场。

　　无理由退房：是噱头还是强心剂

　　虽然北京的楼市价格依然“坚挺”，但有迹象表明开发商心里在发慌。

　　前几年，买方市场井喷的时候，开发商可以不顾房子质量，只卖房子；现在，购房者需要信心保证时，开发商开始给予信心。在北京，多家楼盘打出了形形色色的“无理由退房”口号。寄希望于对市场刚性自住需求和投资需求产生“引力”，以打破楼市的观望状态，加快楼盘销售量，使售楼回款资金增加，解救开发商可能出现的资金链紧绷问题。

　　北京最早祭出“无理由退房”这杆大旗的是位于南三环外马家堡附近的东亚三环中心这一楼盘。该楼盘由6栋9至21层的塔、板楼和独立商业构成，总共近2000套房子。户型面积35～80平方米之间，目前均价每平方米11000元。

　　其无理由退房的具体程序是：在全款支付房款的情况下，若在交房前1个月内想退房，可以全额退还房款，并按照每天万分之二的利率赔偿本金所产生的利息。据了解，该楼盘交房日期为2010年4月30日。购买该楼盘的消费者，只要在买房之初签订了“无理由退房”的协议，就可以在2010年的3月25日至4月3日之间，办理退房。

　　该楼盘的开发商——东亚新华投资的一位负责人在接受《小康?财智》记者采访时说，此举是为了给市场注入信心，坚定购房者的信心，并不是企业的资金链出了问题才出此策略。“东亚是一个投资超过150亿的集团性公司，我们所有的楼盘开发，靠做银行贷款建房的很少。”

　　据记者了解，在东亚三环中心购买房产的业主中，投资的比例非常大，占到了65%至70%。

　　面对有投资需求客户的观望，该楼盘的这一强心剂很奏效。“这个活动推出以后，针对楼市的刺激还是非常大的。从6月21号到8月底，一共销售了630套左右的房子。应该说，对于无理由退房的协议，市场反馈还是非常好的。”该公司策划部副经理韩磊说。

　　在该楼盘的售楼处，一名售房员给记者算了一笔账：以全款购买一套35平方米的一居室，享受折扣优惠后，单套总购房金额为34万左右。以“无理由退房”合同最长有效期限660天计算，业主如果到期选择了无理由退房，按开发商每天万分之二的补偿标准来折现的话，大约是40920元。

　　“补偿款并不是最重要的。无理由退房合同的意义就在于，到时候如果房子真的像外地万科的房子一样贬值了，我还可以顺利退还给开发商。” 前来看房的一位购房者说出了他的想法。

　　投资“无理由退房”值不值？

　　正是在看到了东亚三环中心“无理由退房”口号对市场的强力拉动作用，北京其他楼盘也纷纷效仿。更有甚者，有的楼盘打出旗号，承诺三年给以20%以上的投资回报率。

　　在国庆期间，位于京津交界、潮青生态区附近，由南方香江集团北上开发的锦绣香江项目不仅打出了几乎同样的“无理由退房”口号，同时折扣额度也达到了6.5折，价格从过去的6930元直降到目前的4600元。

　　该楼盘的销售负责人告诉《小康?财智》记者，从2008年9月25日到10月5日，前来认购的客户，只要在交楼前规定的时间内(2010年5月10日至25日)，均可办理无理由退房，在此基础上，开发商还将支付10%的补偿金。

　　“这也就意味着，房子如果到时候没升值，这个补偿金比银行利息还高。” 该销售负责人说。

　　据记者了解，由于该项目临近天津宝坻工业开发区，租赁市场需求很大，其主力户型也多在80～90平方米之间，因此，投资的客户居多。

　　尝到了“无理由退房”的火爆销售甜头后，同样是由东亚三环中心的开发商开发，位于回龙观的东亚上北中心也打出了“无理由退房”口号，并于9月6日开始实施。

　　但是，作为购房者，面对市场上林林总总的“无理由退房”，要认真鉴别，防止掉进圈套，要具体分析投资该种类型的楼盘到底值不值？有的“无理由退房”可能只是退还给你全部的购房款，对于你的税金和各方面的利息没有考虑。因此，即便你退了房，也是有损失的；还有的“无理由退房”会承诺给你三年24%的投资回报率。这种承诺，融资的嫌疑非常大；还有一些“无理由退房”是承诺由第三方进行回购，这就更不靠谱了。“第三方注册资金最多也都是几千万的注册资金，你拿什么给人回购？可能一套、两套还可以，一旦出现几十套退房的话，基本就没有能力回购了。”一名业内人士质疑道。

　　针对市场上的一些质疑和业内人士指出的“无理由退房”的可操作性问题。韩磊称，真正推出无理由退房的开发商，其实是不希望退房的。“只有对自己的产品和价格非常有信心，他才敢推出这样的措施。一些貌似用回报率来打动人的楼盘，大家还是要分析一下，哪些无理由退房是可以操作的，哪些是不可以操作的。”

　　目前，东亚三环中心、东亚上北中心的无理由退房还仅限于一次性全额付款的客户，韩磊的解释是，主要是合同不愿意涉及第三方——银行。“如果是按揭，涉及到银行贷款的话，万一将来银行变卦，这个合同将无法执行。”