在小产权房问题上深受困扰的郑州，试图从审判实务上突破“小产权房”的法律难题，但郑州中级人民法院拟出台的审判指导性意见能够应对这些层出不穷的纠纷吗

　　文 本刊记者 邓红阳

　　望着案头的一摞摞卷宗，河南省郑州市中级人民法院民二庭庭长宋丁陷入了沉思之中。

　　虽然在长期的民事审判中，他审结了一件件棘手的案件，实现了案结事了，定纷止争，但还是对案头的这些案件难以提出决断意见。

　　这些案件就是由小产权房引发的民事纠纷。小产权房一直被视为非法，但购买者并不少。如今，有不少人都面临这样一个难题：卖主要求解除合同或者增加房款，买主遇到集体征地、政府规划、亲属继承、过户转让时出现纠纷。

　　“目前，大量的小产权房纠纷涌入法院，在国家现有法律法规并不明确的情况下，作为法官，对这个问题是无法回避的。但审判实践中出现的‘同案不同判’现象，不仅影响到当事人的合法权益，甚至成为一些当事人涉法涉诉信访的理由。” 10月23日，宋丁向记者透露，“郑州法院民事法官逐步在审判实务中统一断案标准。10月17日，郑州中院邀请河南高院民一庭的资深法官和全市基层法院主管民事审判的副院长、民庭庭长及大学教授、律师，共40余人，专题就小产权房纠纷审判实务进行研讨。”

　　在这次研讨会上，郑州市中级人民法院副院长王志民表示，将根据与会人员的意见，在法院内部出台审判指导性意见，以高效、公正地处理小产权房纠纷案件。

　　“其实，作为全国小产权房数量最多的四个城市之一，近年来，郑州关于小产权房的纠纷日益增多，不仅政府对此头疼，法院也感到棘手，已在审判实务上有所突破。”参加研讨会的一名法官对记者说。

　　郑州“小产权房”被点名

　　实际上，如何处理小产权房问题一直是社会关注的焦点。

　　前不久，国土资源部执法局副局长郭宝平在一次公开场合明确表示，国土资源部在全国范围内对小产权房问题组织了清理与调查，小产权房主要集中在土地需求比较紧张的城市，如北京、天津、郑州、济南等地。

　　据郑州市国土资源局相关负责人介绍，经清查，郑州市目前小产权房共占地2925亩，建成的有203万平方米，已拆除57万平方米。

　　这位负责人说，尽管政府多次公开强调小产权房不符合法律规定，不受法律保护，不能办理土地证、房产证等，提示城市居民不要购买，但那些购买者对这些善意提醒似乎并不领情，因为小产权房的实惠是摆在眼前的。

　　“根本原因是‘小产权房’有市场！这与高房价分不开。”郑州一位业内人士说，同样的地段，从外观上看也基本一样的房子，普通商品房和小产权房每平方米的差价少者能达到1000元，多的能达到2000元，一般仅是同地区商品房价格的三分之一，甚至更低。需要住房而又买不起商品房的一部分人，就选择了小产权房，而一些开发商选择小产权房，主要是因为能省很大一笔钱。

　　据郑州市房管局粗略统计，郑州市面上销售的商品房中，小产权房占15%左右。“由于小产权房大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等各项税费。即使以城市商品房价格的50%出售仍有很高利润。”郑州市房管局一位负责人说。

　　他同时表示，对于这类房屋目前并没有明确的处罚规定。由于村民建房本身是合法的，而争议在于上市交易环节，进入市场后该由哪个部门来监管成了空白。

　　他坦率地说，促使小产权房产生的原因有二：一是管理部门监管不力，另外就是房价普遍偏高。

　　据了解，所谓的小产权房并没有明确、统一的概念，通常是指一些村集体组织或者开发商打着“新农村建设”或“城中村改造”等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　法官之间对实体处理的争议

　　郑州市民代某就是因为购买小产权房与卖方打起了官司。

　　2003年6月，代某花10.5万元在一个“城中村”买了一套房子。如果没有以后的事情发生，这套包括车库在内共130多平方米的房子绝对可以让其安居乐业。而代某按约定首付了5万元房款后，由于无法办理过户手续，也不能到银行办理按揭手续，剩余款项没有按时支付。去年，卖方靳某找到代某，要求解除合同，返还房屋，但遭到拒绝。代某认为，双方所签合同合法有效，应继续履行。协商不成，靳某将代某告上法庭。

　　郑州市中原区人民法院一审判决，购房合同是双方真实意思表示，但小产权房系集体土地，违反相关政策及法律法规，无法办理产权过户手续，判决解除合同，代某返还房屋。代某不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。

　　在郑州中院10月17日举行的小产权房纠纷审判实务进行研讨中，这个案例再次引起与会人员的争议。支持者认为，类似这样的案件，原则上应认定为无效合同。反对者认为，合同本身有效，当合同约定的协议履行不能时，可追究对方的违约责任。

　　“我认为，小产权房购买合同无效。”郑州中院民二庭法官赵军胜说，早在1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

　　郑州中院民二庭法官孙燕认同赵军胜的观点，并补充说，根据《土地管理法》规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

　　但郑州市惠济区人民法院民一庭法官张海燕则认为，小产权房买卖合同是有效的。“房屋盖成后，房主就取得了物权；买房人交了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变”。

　　郑州市二七区人民法院民一庭副庭长马江平认为，小产权房买卖反映出深层次的社会矛盾，在一定程度上与国家的开发小城镇的战略相吻合，与现阶段的“城中村”改造政策相适应，审判实务中应区分小产权房的不同情况，作出不同的处理，而不能一概认定争议的小产权房买卖合同无效。

　　“非商品房买卖合同引发的纠纷，认定协议无效后，如果出卖人一方有错，应承担补偿对方差价的过错责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说，不过，还应区别对待：如购买人明知房屋不能上市交易还签合同、要求补偿差价，法院不应支持；而如果买房人不知道房屋情况的，法院应该支持。

　　面对这些争论，河南省高级人民法院民一庭副庭长秦德平表示，认定小产权房买卖合同是否有效，依据不同的法律会得出不同的结论。

　　他说，依据《房地产管理法》、《土地管理法》等，这类合同就是无效合同;但依据《合同法》，只要不是违反禁止性、强制性规定，就是有效合同。他认为，此类案件如何判决，就看法官如何根据实际情况选择所适用的法律。

　　河南省高院民一庭法官周志刚说，有数据显示，小产权房已占到村镇房屋的20%，如此大面积地认定无效，是不现实的。对于小产权房买卖的纠纷，很多法院按照有效合同来处理。按《民法》规定，无效合同就互相返还相应财产，而不会赔偿差价。而实践操作中，法院通常会判决赔偿差价。

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