潘石屹上海攻略(2)
老潘挖到的是不是“金矿”
面对让人看不懂的上海楼市，注重实用主义的潘石屹并不悲观，相反，他正凭借猎人般的机警与精明，耐心寻觅着价廉物美的“猎物”。
撰稿·任蕙兰(记者) 袁晨雨
上海地产有好消息，也有坏消息。
已有内部人士透露称，监管部门在今年7、8月份已警示银行，“关注商业房地产的风险”；其理由是目前酒店、办公楼等商业运营情况不佳，租住率及租金下降，调整可能还会延续。
一个明显的征兆是：近期沪上高星级酒店出租率、房价大幅滑坡，个别在建项目出现烂尾迹象。
如果用数字来说话，我们看到——
今年上半年，上海办公楼平均租金报价已下跌11%，个别物业从高峰时每天每平方米14-15元降到目前的7-8元；从售价来看，有统计数据显示，8月上海一手产权式写字楼成交均价达2.51万／平方米，这一价格与动辄五六万、甚至超十万的豪宅相比十分“寒酸”。
面对让人看不懂的上海楼市，注重实用主义的潘石屹并不悲观，相反，他正凭借猎人般的机警与精明，耐心寻觅着价廉物美的“猎物”。
“数据显示，目前商业地产的过剩非常严重。”中国指数研究院副院长陈晟说，“这也导致北京、上海等地的商业地产稳中有跌。但我们依然不可忽视其中的商机所在。就拿上海来说，南京东路、虹桥、真如和世博四大板块不容忽视。未来的投资有多种选择，像老潘那样胆子比较大的，完全可以投资钻石地段的商业地产。”
中企涌动
今年上半年，陆家嘴集团以17.6亿元人民币收购上海浦项广场；8月，SOHO中国以24.5亿元收购位于南京西路的“东海广场”。两个项目均是中资收购外资。
仲量联行在一份研究报告中披露，2005年到2007年间，外国投资者购买了中国近60%的高端地产资产，而今年上半年，中资投资占高端地产总投资比例上升到70%，该数字在2008年仅为36%。
上海社科院商业地产专家朱连庆表示，“未来上海高端商圈将不光是外资唱主角，中资企业也应有一席之地。一些具有前瞻性眼光的国内企业，趁外资受到全球经济衰退的挤压、自顾不暇之机果断出手，抄底甲级写字楼。”
朱连庆认为，上半年随着市场整体复苏，金融机构盈利状况开始“回暖”，不少机构计划扩大办公用地，以便扩展业务；另一方面，写字楼盈利模式多元化，既可自行经营，也能进行资本运作，对下半年金融市场不太乐观的机构更将资金投进了高端写字楼。
业内分析人士表示，4万亿货币政策出台，制造业企业“手头宽裕”，但在实体投资环境恶化的情况下，企业拿到资金后，无法进行实体投资，部分资金就流入房产市场，尤其是投资价值较高的甲级写字楼市场。
寻找价值洼地
朱连庆认为，与住宅不同的是，高端写字楼对城市经济具有强大的推动作用，因此具备长期投资价值。
他说，在美国纽约、法国巴黎、英国伦敦、日本东京等许多经济发达的大都市，都集中建有设计先进、造型气派、设施智能、功能齐全的宏大商务楼宇群。
目前，与其他几个国际大都市相比，上海的高端写字楼市场仍然是一块价值洼地。一份最新调查报告显示，截至2008年5月，全球50大租金最昂贵市场排名中，位列三甲的分别是英国伦敦西区，俄罗斯莫斯科，日本东京(内中心区)；按人民币计算，每年每平方英尺租金分别为29815元、23129元、21922元。而上海浦东仅列第39名，每年每平方英尺人民币6813元。
这些数字意味着，以上海的金融环境衡量，写字楼真正的价值远高于目前的租金水平。随着城市经济不断增长，黄金地段的高端写字楼仍有增值空间。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《新民周刊》，“目前上海住宅租金回报率在3%以下，而商业地产则达到8%-9%。部分写字楼的售价水平虽低于高档公寓，但租金水平却远超过高档公寓。”
民营企业抄底时机？
随着外资纷纷减少租赁规模，一直以来对高端商务楼望眼欲穿的本土民营企业，似乎看到了最佳的入驻时机。
陈晟说，一些中小民营企业仍然习惯在乙级写字楼或住宅楼办公，比如，潘石屹的第一个项目现代城，就是在北京CDB区内按住宅立项，最后以写字楼产品出售的。“他运作的精髓，就在于让想买写字楼的人，可以得到住宅楼的按揭贷款”。
但是，当民营企业逐渐成长为大企业集团时，“它们在提高企业竞争力的同时，也需改善自身形象，进驻高端写字楼就是第一步”。
朱连庆认为，民营企业要有进军高端商务楼的前瞻眼光。“金融风暴袭来，国外资金在收缩，它们占据中国甲级写字楼的市场份额有所减小，民企可趁这个机会进入。相对来说，甲级写字楼成本较高，但其商务价值也高。”
寻找哪些“金矿”？
陈晟认为，要投资商务楼，关键在于选定有潜力的地段。“目前，陆家嘴商务楼微跌，但陆家嘴、徐家汇等地已经形成了稳定的商业圈，目前只是在波动震荡。抄底要选起点较低，未来很有机会的地段，比如虹桥和真如。”
他说，“从国际商业地产市场的角度，我们看一下伦敦和阿姆斯特丹，便不难发现，单纯的高端已经无法成为吸引眼球的卖点，北京CBD商圈中写字楼空置率较高的情况，就是最有力的证据。“国内至今还罕有投资者关注到拥有环保标志和认证的写字楼，这是国外高端写字楼的发展趋势，其实也是一个被人忽略的商机。”
陈晟认为，“上海未来的投资亮点，一定还是甲级商业地段的高端写字楼，以及顶级商铺的投资。从数据上分析，梅龙镇、恒隆广场和中信泰富传统三强的地位难以撼动。但是，南京路商圈仍然拥有潜在商业价值。”
潘石屹曾为了SOHO北京的项目，亲自跑到山西、内蒙古等城市，吸引那里的民营企业进驻SOHO写字楼，这些客户大多是年轻富裕的企业家，也成了之后SOHO中国的投资主力军。因此陈晟认为，“老潘还是应该尊重他的消费者，在杭州、义乌、温州以及上海本地一些企业家群体中挖掘潜在投资者。这些企业家很需要类似SOHO的办公模式，有些人甚至需要SOHO来引导，这种曲线定位一定能为SOHO东海广场带来很大商机。”
而在朱连庆看来，投资商业地产，还要考虑企业的行业背景，选择集聚性强、辐射能力广的区域。例如，北外滩的发展定位是航运服务业集聚区，在接下来的10年，将吸引全球航运顶尖企业入驻，北外滩区域将带动入驻的航运业民企提高产值效益。■
静安南京路与“第五大道”
专访静安区区长张仁良
静安南京路不仅以打造上海国际购物标志性地区为己任，更以赶超世界顶级街区为目标。
撰稿·苏庆先(记者)
在美国纽约，“第五大道”作为美利坚时尚生活的标志之一，成为引领世界风潮的高端商业物业高地。在那条世界最知名的大道上，园景豪宅和全球最奢华的百货公司林立两旁，摩天大厦更是鳞次栉比。
在中国上海，也有这样一条“大道”，它以静安南京路为主轴，东起成都北路，西迄镇宁路，南至延安中路、威海路，北到北京西路、愚园路，集聚了众多顶级办公楼宇、时尚购物广场和高档宾馆。
这条“大道”尽管只有1.8平方公里，却是中国最有希望晋级“第五大道”的商业街区之一。近日，《新民周刊》专访了上海市静安区区长张仁良，他对于静安南京路的未来，有着非常动人的谋划。
记者：7.62平方公里的静安区，是上海面积最小的“袖珍区”。而静安南京路，则是静安繁荣繁华的集中体现，也是上海高端商业商务街区的突出代表。能否跟我们具体介绍一下这条历史悠久的商业街区？
张仁良：静安南京路作为中国第一条西式马路，已经有147岁历史。早在20世纪二三十年代，静安南京路(原名静安寺路)就是旧上海“十里洋场”的重要组成部分。20世纪80年代以来，依托大规模的旧区改造、综合开发和楼宇建设，静安南京路再领风气之先。
一是中外商贾云集，现代服务业集聚区初具雏形。针对地域面积的制约和相应的禀赋条件，静安始终坚持“错位发展、以高取胜”的发展策略，商务楼宇品位高、容量大、设施一流，保值增值潜力巨大。尽管受到金融危机影响，静安南京路地区的甲级商务楼宇依然维持着较高的出租率和租金水平。据专业机构调查显示，静安南京路地区目前平均租金为9元/天/平方米，保持全市最高水平。今年上半年，静安南京路地区税收超亿元的楼宇达到8幢，其中恒隆广场月均税收超亿元。
二是国际品牌汇聚，时尚魅力彰显。静安南京路地区高档百货、品牌专卖店等商业业态较为齐全。截至目前，静安南京路沿线的梅龙镇、中信泰富、恒隆、金鹰国际、久光百货等著名商厦，集聚了各类知名品牌1300多个，汇集了近800个国际品牌，其中包括LV、PRADA、GUCCI、爱马仕、登喜路等世界顶级和一线品牌40多种系列。
三是中西文化交融，综合配套服务优良。静安历来是中西方文化的荟萃交融之地。早在上海租界时期，静安南京路沿线就建起了有“远东第一乐府”之称的百乐门舞厅，“亚洲第一流”的美琪大戏院。静安古寺、张家花园、上海展览中心等优秀历史建筑，与现代化的摩天大楼相互依伴，体现了静安独特的历史文脉和都市风貌。
同时，静安南京路地区还拥有较完善的市政设施，轨道交通2号线全程贯穿静安南京路，即将建成的7号线、12号线和13号线分别从道路西段和中段穿过。坐落于静安寺地区的城市航站楼连接着虹桥和浦东两大国际机场。融地铁、公交换乘，停车、休闲、购物于一体的静安寺交通枢纽，也即将于世博会开幕前投入运行。
记者：据报道，静安区正按照“一街五区”规划布局，全力将静安南京路打造成中国的“第五大道”。能否跟我们分享一下静安南京路未来发展的战略定位？
张仁良：静安有一种理念，叫做“第二就是落后”。如果不争第一、不创一流，就没有吸引力，没有生命力，更谈不上竞争力。因此，静安南京路不仅以打造上海国际购物标志性地区为己任，更以赶超世界顶级街区为目标。近年来，我们对标国际著名街区，研究制订并正在加快落实“一街五区”战略规划。
“一街”指静安南京路，五大功能区的划分从东到西依次是：石门路传媒产业区、梅泰恒高档商务购物区、展览中心高档商务会展区、静安寺文化商业区和协和城艺术时尚区。
通过“一街五区”规划建设，目标是将静安南京路打造成为集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费和精致性城市景观为一体的城市中心，成为与纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街、伦敦牛津街、东京银座等国际著名商街相媲美的国际一流商街。
记者：这“五区”是如何具体规划定位的？
张仁良：第一个板块，是石门路传媒产业区：重点发展信息传媒、公共活动和综合服务等功能。以上海电视台、广电大厦等为中心，规划建设国际媒体、广告、内容产业高地。
位于该区域的“大中里”项目于今年初动工建设，预计到2012年，这里将成为上海又一个集高端商业、办公、酒店、餐饮、娱乐为一体的综合性商业商务高地。
第二个板块，是梅泰恒高档商务购物区：该区域集中了梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场等三个标志性顶级购物中心和甲级办公楼，以商务办公、时尚休闲、品牌购物为功能定位。这是目前静安南京路地区发展最为成熟的板块，已被命名为上海首个名牌区域。
第三个板块，是展览中心高档商务会展区：从西康路至常德路，长约500米，占地约40公顷，以上海商城、上海展览中心为核心，以会展、酒店服务和商务办公为主要功能。
当前，我们正在思考如何发展时尚产业集群，打造国际时尚都市。从现状来看，众多高端国际品牌集聚静安，但静安只能算是国际品牌的集散地和时尚潮流的跟随者。为更好地服务于上海国际时尚之都建设，静安需要努力实现时尚产业从“跟随潮流”向“引领潮流”转变。为此，我们将大力推动时尚产业的研发、设计、发布、展示等环节的发展，增强各时尚产业、企业之间的关联度。按照这样的思路，我们将加快展览中心高档商务会展区建设，努力将这一区域建成静安乃至上海时尚文化生活展示的时尚眼。
第四个板块，是静安寺文化商业区：该板块将以静安古寺和静安公园为中心，利用百乐门舞厅、嘉道里住宅等近代建筑资源，建设中西合璧的文化旅游窗口和公共活动中心。
当前，静安寺地区也是我们着力推进建设的核心区域，越洋广场、会德丰广场、南京西路1788号项目，以及东海广场和嘉里中心二期等5幢(组)商务楼宇如同“金五星”一般，环绕在静安公园周围。这一新型商业商务区，预计在2年后，将成为集聚上海最顶级办公设施、跨国公司总部落户首选和高端现代服务业集群发展的“流金之地”，成为可媲美“纽约曼哈顿中城”的“上海中城”。
第五个板块，是协和城艺术时尚区： 从乌鲁木齐北路至镇宁路，长约600米，占地约20公顷。除对愚园路沿线愚谷村、涌泉坊等新式里弄进行保护性改造，发扬历史文化风貌特色之外，我们将以协和城项目为主体，加快建设集主题化休闲娱乐、商务办公及居住公寓为一体的综合性区域。
记者：硬环境是“形”，软环境是“神”，只有做到“形神兼备”，才能提升软实力、增强竞争力。在加快静安南京路国际一流商街建设的过程中，静安区打算如何构筑良好的商业商务软环境呢？
张仁良：近年来，我们提出要积极构建产业服务、专业服务和社会服务“三个服务体系”，加快形成要素资源优质、基础设施完善、产业政策优化、政府与社会服务卓越的一流的商务环境。
首先是立足一个基础——提供优质高效的公共服务。今年年初，我们正式启用了区企业服务中心，按照“前台一口受理、内部协同办理、全程跟踪监管”的目标模式，积极整合政府职能部门服务资源，通过集中事项、减少环节、优化流程、缩短时限，进一步提高政府服务效率，提升政府为企业服务的效能。
其次是抓好两个关键——强化产业规划引导、强化产业政策扶持，进一步优化产业空间布局，推动服务业集群发展。去年下半年以来，我们制定实施了深化完善产业发展的“39条意见”，从财税、科技创新、土地、人才和环境等方面，加大对企业的扶持和服务力度，促进了现代服务业的平稳发展。
再次是实施五大工程——即宜居惠民工程、交通便捷工程、文化提升工程、数字领先工程和优才集聚工程，进一步改善商务环境、提升城区品质，加快形成一流的商业商务发展软环境。我们将继续深化“白领午餐”项目，进一步缓解楼宇员工就餐难问题；加快推进“无线城区”建设，为商业商务发展提供信息化支撑；坚持不懈打造现代戏剧谷，促进现代戏剧与商业商务融合发展，全面提升静安南京路商街发展的文化内涵。■
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