跌宕2012

　　历史将会以怎样的方式铭记2012年？

　　玛雅人的惊世预言，政治经济的新格局，产业政策的纠结与反复，市场自我修复力量之强大……辞旧迎新之际，《东地产财经周刊》谨以一年来我们所客观报道的新闻大事件，记录地产金融界跌宕起伏的2012。

　　这是荡气回肠的一年。岁末年初，我们记录下了50个代表性地产人的梦想；市场最低迷的一季度，我们客观报道刚性需求，前瞻性地提出婚房撑起2012；在经济急剧下滑的5月，我们深入地产全产业链，呈现寒冬时节，地产上下游的生死时速；我们也在经济低迷的二季度初，深入挖掘地产蓝筹股的投资价值；年中纠结的行业现实中，我们记录下业内领袖“顶层设计”的呼声；年底的香港地产股IPO融资潮中，我们客观厘清地产业资本运作的新趋势……

　　这是新气象呈现的一年。这一年，我们以《进退800天——地产MBA教例》报道企业调控背景下的进退得失，记录下发人深省的经典启示；我们以地产私募专题展示地产金融的新气象，呈现非银行渠道融资的主流形态；我们以《金山看见未来——上海楼市悠居蓝皮书》展望楼市即将暴发的新热点，并在其后的热销数据中得到印证；我们也以《百年传承绝代芳华》的上海人文典藏册，为一个时代及这个时代的绝美作品见证。

　　这也是市场自我修复的一年。无论是深入调查行业的重大事件，还是常规报道市场动态，我们始终忠实记录下那些业界的真知灼见：非市场化的调控手段迟早会让位于市场化的自我修正。年终时刻，我们更深切感到，自由市场的力量远比想象中强大，市场以逆周期走势化解了非市场化手段的干预，楼市继续回到原有轨道。

　　历史终究会做出客观评价。当一个预料之外、情理之中的年份渐渐远去之时，所有关于一个风口浪尖行业的收获与失去，回望与憧憬，都将嵌入沉甸甸的2012楼市编年史。

　　新年的第一缕阳光中，我们一起喜迎2013。

　　第一篇

　　梦想在

　　这一年中，地产业可谓跌宕起伏，乱象丛生，经历过寒冬，陷入过僵局，在“金九银十”的不温不火之后，又于万众瞩目的末日闹剧中呈现出回暖的趋势。对于地产业者来说，可能2012不是圆梦的一年，但是2013一定会在梦想中起航。

　　关键词

　　重回主场  婚房撑起2012    地产私募   

　　股权激励  地产MBA教案

　　梦想人物

　　卫平：上海梦想进行时

　　楼市调控让很多开发商进行反思，相对其他，身为中邦置业集团董事长的卫平不太安分，做足球、搞艺术，看似不搭边界的行业，卫平是如何拿捏整合？从21世纪初的上海国际社区开发先锋，反身到二三四线城市“拓荒”，卫平的主场在哪？

　　2012年之于卫平是传奇的一年，这位久违上海房地产圈的大佬人物，在2012年年中接受《东地产财经周刊》采访时，掷地有声地提出：中邦重回主场的时候到了。当时其就披露已成立房地产信托，正在募集资金，且在上海及周边城市开始物色地块，以便开发其最为倡导的“文化地产”概念。时间推进到今年11月份，坊间流传卫平携手前国美董事局主席、现上海新沪商集团总裁陈晓，收购位于石门一路116号、118号的中凯豪生酒店。两位大佬联手，一石激起千层浪。

　　这一消息最终得到了卫平的亲口确认。12月24日，由新华信托股份有限公司和中邦置业集团有限公司共同出资组建的大普基金宣布，中邦集团和新沪商集团日前联合收购了上海中凯城市之光剩余物业及两栋大楼资产，总价近13亿元，大普基金担任投资和并购顾问。其中大楼所在地内的上海中凯豪生酒店，将打造成五星级中邦精品艺术酒店，剩余2万多平方米的存量房则将改造为成套国际公寓对外出售。卫平告诉《东地产财经周刊》，他希望将这个项目“打造成上海文化新地标”。

　　谈笑风生间，言及未来满腹期许。卫平计划，在未来，中邦不求速度但求品牌度，每一个项目都让业主真实感受到中邦的文化地产服务。

　　述评

　　卫平重回上海，文化依然是离不开的主题。回到梦想开始的地方，也是最有力量的地方。尽管跨界多元，在过去的5年远离一线城市，尽管中邦看似规模不大，但卫平对房地产的热情从未缺失。除房地产业务回归一线城市外，卫平的梦想还有中邦足球队冲甲、文化艺术会所在各个地产项目内得以复制。

　　新闻事件

　　建业里迷途继续

　　新闻回顾：

　　建于1930－1938年的上海徐汇区建业里，被称为“最具上海味道的地方”，是上海现存最大的新式石库门里弄建筑群。开发商将这个旧城改造项目拿下后，并未“修旧如旧”，而是在其地块上修建起风格类似的“赝品”，并将其作为豪宅出售，预计售价高达千万以上。《东地产财经周刊》当时调查了解到，徐汇区相关部门可能整体回购建业里项目。

　　最新进展：

　　时隔大半年，冬日午后，《东地产》在徐汇区建业里改造现场看到，崭新的红色砖墙与周边其他旧建筑物形成鲜明对比。从项目正门处向内望去，数排建筑物均已修缮一新。在上海市住房保障和房屋管理局的网站上，建业里的门牌号是“建国西路440弄”。开发商原本计划住宅部分出售，酒店式公寓及沿街商铺将持有出租。但相关的审批手续迟迟未见下文。《东地产》了解到，建业里项目的出售计划已经被紧急“叫停”，既不出租亦不出售，当时传闻的徐汇区主管部门回购计划也不见踪影。另有传闻显示，项目的投资方意欲将项目整体转让。

　　编辑点评：

　　对于上海这样的城市而言，一个旧的建业里，价值可能超过10个新楼盘。没有记忆的城市，会是苍白的城市。可惜的是，建业里的改造者采取了相反的思路，试图将这个建筑推倒，再造一个更新的仿真建筑。问题是，上海缺乏仿真建筑吗？上海缺的恰恰是建业里的旧。建业里被改造成赝品出售的那一刻，是一个上海梦想的消失时刻。十个开发商800天追梦之旅

　　新闻回顾：

　　2010年4月17日，史上最严厉“国十条”出台。两年零两个月，800个日夜，东地产《2012地产MBA教例》悉数记录和梳理这一段不平凡的历史。《2012地产MBA教例·进退800天》以记录、分析和梳理标杆性房地产企业过去两年间的发展历程为主线，真实呈现企业应对周期性调控的策略与做法，客观分析企业在财务控制，项目管理以及营销手段等具体企业运营上的成败得失，同时为行业提供可借鉴的案例，为商学院MBA学员提供可研究的素材。梳理企业包括：万科、恒大、保利、仁恒、万达、绿城、易居、禹洲、富力、链家。

　　最新进展：

　　十家企业近况不同。有的笑傲江湖，万科11月5日公布数据显示，得益于10月分销售上涨，万科前10月累计实现销售金额1100.2亿元，率先突破千亿。保利也紧随其后迈入了“千亿房企俱乐部”，12月24日，广东保利董事长余英通过微博透露，今年保利地产的销售已经超过1000亿元；有的绝境逢生，在与融创成立合营公司并且被拿下拿下9个项目的50%股权后，绿城的资金链得以缓解，负债率降至100%以内。有的布局扩张，作为北京二手中介行业中的领跑者，链家地产已进驻上海。

　　编辑点评：

　　没有企业能永远奔跑向前，适当的停歇、休憩，是为了更好地出发。无论是断臂求生的悲情故事，还是凤凰涅磐的鲜活案例，都在告诉我们：进退有度，方能运筹帷幄。

　　万科人公益心托起希望

　　5名流浪儿死于垃圾箱悲剧才过一月，贵州毕节街道垃圾箱又出现了“严禁人畜入内，违者责任自负”的标语，引来各界愤怒。在舆论之下，当地整改。纵使改正标语，但对于流浪儿是否救助到位，如何防止悲剧再次发生依然扣人心弦。

　　在这个寒冷的冬季，作为全国最大房企的万科，以社会救助的方式，用他们的爱心温暖流浪中的儿童，从点滴做起，回馈社会。

　　2012年12月16日开始的“‘为爱拥抱，不再流浪’新疆流浪儿童救助行动”，作为上海万科暖冬行动重要部分，上海万科员工奔走上海各大商圈、上海万科企业内部、上海高校之间，为爱行动。

　　与温暖熊猫拥抱合影，给新疆流浪儿童传递温暖，万科会以您的名义为他们捐款10元，让他们穿上棉衣度过寒冬。您每转发一次，号召更多人拥抱，万科将再捐1元。一起通过万科公益基金，为孩子募集500套棉衣，助他们温暖过冬，生活有所改善！

　　此番针对新疆流浪儿童救助行动，也是万科集团一如既往对公益行动的坚持。

　　万科公益基金会与新疆维吾尔自治区签署新疆流浪儿童救助项目，该项目计划主要针对新疆维吾尔自治区救助站(地处乌鲁木齐市)、喀什救助站(地处喀什市)进行救助，救助资金总额200万元整。

　　救助站主要接收、管理从全国各省市救助站收容救助的新疆籍的流浪儿童，孩子们进入救助站后，救助站首先帮助孩子进行个人卫生包括洗澡、理发，有些患有疾病的送往医院就医；接着会帮助孩子进行心理辅导，了解孩子的流浪情况，建立档案；之后对于了解到家庭信息的孩子，与他们的家人联系，请家人来接孩子回家或者送孩子回家；对于不能清楚了解到家庭信息甚至找寻不到家人的，将会根据所属城市送往相关福利院进行供养。平时，救助站还会组织孩子进行简要培训。

　　提起公益话题，近年来万科大力推行公益事业，有绿色环保节能主题的“立及行动计划”，王石带领的“零公里行动”，万科人用自己的行动，倡导大家关注城市的环保。除环保主题外，近年来，万科还组织有关爱敬老主题的公益行动，有关爱儿童的公益行动，有圆梦民工子弟入学行动……

　　公益事业托起明天的希望，这不仅是作为公益心的万科人所追求的，也是万科集团达则兼济天下的愿景。

　　新闻事件

　　刚需胜出  预言成真

　　新闻回顾：

　　2012年年初，《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》“)预测今年的楼市主消费人群将会以结婚需求为第一主导，因此将2012年定义为“楼市婚房年”。这一预测源于2011年上海一共有15万小夫妻登记结婚，加上不在上海登记的外来小夫妻，2011年上海保守婚房需求约为20万套左右，《东地产》估算，年至少有一半的房子卖给了新婚小夫妻。2012年恰逢中国传统龙年，正是登记结婚的高峰年。在中高端房源受限于调控的情形下，婚房需求仍然是市场的最大主力。

　　最新进展：

　　尽管最终统计数据未出，但通过上海每月一二手房成交数据可以看出，低总价小面积段的房型依然是成交的主力。与此同时，《东地产》每月的投资风险版栏目均会对月度数据进行分析，1-11月，单价3万元以内的物业成交占整体市场的80%以上。目前上海平均每天344对新人登记结婚，还未加上不在上海登记的外来夫妻，以婚房为主导的刚需市场，依然是2012年上海的主需求。如果2013年上海限购限贷政策依然如故，那刚需市场仍将是主导需求，但整体数量会呈下降趋势。

　　编辑点评：

　　“2012”没有如期而至，很多人还是赶在“末日”前把婚结了，结婚自然是少不了房子的。而开发商们也是“识时务”的，针对年轻人待婚、结婚群体的紧凑户型、低总价的婚房产品层出不穷。当然，销量也大为可观。

　　地产私募助开发商圆梦

　　新闻回顾：

　　2012年3月初，黄浦江畔。陆家嘴的一个会场，一支地产私募基金的募资路演活动悄悄地进行。这是一场非公开的会议，参会者由国内某知名第三方理财机构邀请，且悉数为高净值人群。这一幕并不鲜见。

　　事实上，自2011年以来，房地产私募基金出现井喷态势。有业内人士估计，全国每月平均有2支地产私募基金成立，有3起地产私募投资案例。许多房产公司纷纷成立自己的私募基金公司，而一些老牌私募基金也发起专门的地产投资基金。为了吸引投资者，私募基金经常开出超高的年化收益，有些高达30%。

　　最新进展：

　　住建部政策研究中心今年年初发布的研究报告显示，2011年人民币房地产私募基金总规模已达千亿。

　　截至2012年10月底，国内人民币房地产基金市场拥有近百家专业管理机构，224只房地产私募基金，管理资金规模超过1000亿元。2012年，地产私募基金快速扩张的一年，发展迅猛的同时，隐忧如影随形。

　　一位地产基金合伙人建议，房地产基金要进行细分，发挥各自的特色，不应该成为开发商做债权融资的替代品，必须作为独立的产业，有独立的生存空间和发展规律。   

　　编辑点评：

　　当开发商被资金、销售压得喘不过气来的时候，地产私募基金却迎来“浪大好游泳”的时代。时势造英雄，英雄注定与众不同。

　　经理人梦断股权激励

　　新闻回顾：

　　上市房企的股权激励在2012年上半年裹足不前。6月11日，金地集团股价上涨报收。这意味着，在两年多的时间过去之后，这一价格仍需上涨近10%，才能达到公司股权激励的行权价。金地不是个案，上市房地产龙头企业万科不止一位离职经理人向《东地产》承认，“公司已经让我们签字，放弃了股权激励。”

　　《东地产》经公开信息不完全统计，截止到2012年6月，共有17家房地产上市公司推出过股权激励计划，但目前仅有4家在及时披露进展，另有10家股权激励状况不明，3家已明确终止股权激励。换句话说，超过七成的房地产上市公司股权激励，目前几乎没有效果。

　　最新进展：

　　即使“金手铐”暂时戴不上，却永远不乏尝试者。7月11日晚，万科司宣布期权激励计划第一个行权期行权条件已成就。公告披露，7月5日公司实施2011年度分红派息方案后，经董事会审议，A股股票期权行权价格调整为8.66元。7月24日，阳光城集团透露，拟向97名激励对象共计授予4875万份股票期权，占总股本的9.1%，行权价为9元，高于最新股价8.45元。

　　编辑点评：

　　福股权激励不是万金油，却是房企应对危机时的“阳谋”。高利润诱惑的背后，显示了房企对于行业未来的信心。

　　第二篇

　　迷惘

　　2012年的楼市，依然可以用扑朔迷离来形容。中央政府一再喊话，督察组兵分多路明察暗访，地方政府一有放松即问责。重压下，楼市降价打折一片。迷局下的开发商，新烦恼不断，有牺牲利润降价跑量的，有被购房者要求退房的，有融资受堵变成银行打工者的……这一年，开发商几家欢乐几家愁。

　　关键词

　　地产商  银行  断臂求生   物业安防  黄健  地产上下游  做空

　　新闻人物

　　孙宏斌：融创新烦恼

　　新闻回顾：

　　孙宏斌杀回上海滩，无疑是2012年最具戏剧性的一幕。从原来的顺驰，到现在的融创，短短几间，孙宏斌牵手宋卫平，以33.72亿元的代价，从绿城手上拿下9个项目的50%股权，并成立合营公司，与绿城共同打造这9个分布于上海、苏州等地的项目。按照孙宏斌的逻辑，在将来，合营或是融创发展的一个主要模式，抱团拿地、抱团开发、抱团销售、抱团获利，当然也抱团承担风险。但是对于孙宏斌，对于融创，104%的负债率，如何得以降低？在房地产调控不见放松下，如何创造更强盈利能力？组建合营公司但任何一方不占绝对控股权，最后谁说了算？一切都有待时间检验。

　　最新进展：

　　孙宏斌的营销才能在迷局市场再一次得到印证，融创和绿城合作得风生水起。9月1号，融创与绿城合营公司成立后，在沪启动的第一个推盘项目——上海玉兰花园，在提价5%的情况下依然热销，两天内该楼盘已定售房源超过50套，销售金额约3亿元。7月25日，融创绿城合作后首次在上海拿地，绿城旗下绿顺房地产16.44亿夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块，溢价率37%，楼板价15054元/平。9月13日，上海融创绿城宣布与九龙仓已合作投得上海浦东新区一块土地的使用权，总代价为8.34亿元，未来将开发为高端住宅项目。11月，融创绿城迎来了今年的又一大事记——苏南融创并入上海融创绿城。今年前10月，融创中国合同销售额274亿元，超过原定220亿元的全年目标，并达到上调后300亿元的年销售目标的91.3%。为了保证速度，融创中国还不惜高息融资4亿美元用于拿地。

　　持续的扩张，让融创的净负债率屡屡冲破100%以上的高位。

　　述评

　　冬天的时候，聪明的人选择“抱团”取暖。世界太残酷，两个人一起，总比一个人孤军奋战来得更安全。生猛的孙宏斌，在扩张胆识上一点不输往昔。从几年前将顺驰卖给路劲基建，到现在收购绿城项目，孙宏斌以“东山再起”的形象打破迷局，再度出现在公众面前。

　　新闻事件

　　地产上下游

　　仍在煎熬

　　新闻回顾：

　　严厉的宏观调控和楼市的萧条，逐渐渗透到建材、家居等地产下游行业，上下游产业链内的企业也在不断洗牌。“都是房地产市场不景气的陪葬品。”6月19日，从事地板业的曾周宁对《东地产财经周刊》感叹。由于市场持续萧条，他已计划关掉位于嘉定南翔嘉大市场等三个建材市场的门店，以压缩成本。与此同时，多起地产下游企业老板跑路的传闻再度刺激从业人员脆弱的神经。

　　经《东地产》不完全统计，自2011年10月以来，在经媒体广泛报道的跑路老板中，共有17位来自家居业，7位来自建材等相关行业，约占总数量的八成以上。

　　最新进展：

　　地产下游行业持续低迷。2012年下半年，市场上相继传出家具行业库存积压、关店，以及广东乐从等地的家具工厂关门的消息。

　　据一位经销商透露，仅7月华北地区钢材价格就下降近一成，现价比去年同期跌了近乎一半。一位不愿透露姓名的家电老板直言，国内经济形势以及房地产调控，公司小家电业务遭遇很大的影响，当前国家政策还未明朗化，房地产调控进入周期性，不管明年政策面是否利好，对于实体中小企业来说，还是非常艰难的一年。

　　编辑点评：覆巢之下，安有完卵。寒冬季，要耐得住寒冷。过了2012，还有什么可怕的，大难不死，必有后福！

　　黄健不是“最后一个”

　　新闻回顾：

　　2012年7月，《东地产财经周刊》独家获悉，SOHO东海广场43-45层写字楼被浙江省海宁市人民法院、浙江省杭州市中级人民法院、上海市闸北区人民法院司法限制。源于原业主黄健因企业破产欠下10亿元巨额信贷，出逃加拿大，而名下物业又被其多处抵押，面临清偿难题。在不到一年的时间内，黄健依托SOHO东海广场物业，累计借贷金额达到1.93亿元，加上此前的五成按揭贷款，全部累计贷款金额高达3.23亿元，未还金额超过2.3亿元。在这个过程中，写字楼不动产属性及其抵押的便利性，被深谙信贷的黄健运用到极至。

　　最新进展：

　　有香港媒体在2012年11月份披露，中国大陆半数富豪已出逃国外或正在办理移民手续。与此同时，中国企业家、商人、高级管理人员、演员、作家等在内的富豪群体热衷于注册属于自己的离岸公司。该现象源于所有的国际大银行都承认离岸公司，并愿意为其设立银行账号及财务运作提供方便。此外，2012年买房移民现象继续上升，海外多地为了拉动经济，不断放松移民门槛。

　　在多重背景下，尤其是去年民间高利贷一触即发之时，国内富豪移民跑路所遗留的物业产权纠纷也让抵押方谨慎放贷。

　　编辑点评：用实业抵押取得银行贷款，用从银行带来的钱组团海外购置房产，再通过可以逃脱进出口核销的预付款及离岸公司佣金等科目转移部分资金，成为“黄健”们跑路资金的地下通道。

　　恒大让香橼

　　“闭嘴”

　　新闻回顾：香橼机构在其网站发布了做空恒大的报告，称“恒大地产其实已经资不抵债，而在过去，该公司一直向投资者汇报虚假的信息”，和其他“五大指控”。恒大股价受到重挫，股价最低跌至3.60港元，最大跌幅达到19.6%，半小时内131亿市值蒸发。当日13点30分，恒大主席许家印对香橼报告中的质疑逐一反驳，称“要打垮掠夺者，捍卫东方企业尊严”。

　　事实上，香橼机构是一家仅有两人组成的公司，而创始人莱福特曾因“欺诈”被美国期货协会处罚。2010年以来，该公司以发布报告做空中国概念股而闻名。6月22日，香橼研究创始人安德鲁·莱福特独家回应《东地产财经周刊》记者“我决定不和恒大逐点争辨，我的观点已经陈述，让各地投资者阅读并作决定。”

　　最新进展：遭香橼恶意做空后，许家印迅速作出强硬回应，并起到了良好效果，各大投行也均站在了恒大一边。恒大的股价在几天内已基本恢复到做空前的水平。而恒大的销售业绩，也是用事实进行的有力还击。2012年12月21日，花旗发表报告指，恒大全年的销售大约为900亿人民币，超过市场预期，维持“买入”，目标价5.61元。

　　编辑点评：之所以一家有诈骗前科的“皮包公司”的不实报告能在股市引发如此大震动，归根到底还是在楼市调控政策的作用下，香港投资者对内房股信心不足。

　　新闻事件

　　地产商

　　只是“丙方”

　　新闻回顾：

　　随着楼市调控的深入，房地产产业链的天平已经倾斜。房地产企业在掌握资金资源的银行业面前，沦为弱势群体，面对极度紧崩的资金链，开发商饮鸠止渴，成为高息差及火爆理财产品的主要买单者，而这正是支撑银行业暴利的主要根源。

　　不仅是开发商，数量众多的购房者，无论是“房奴”抑或是不动产投资者，也在高息差的“炒钱”时代，在月复一月的还贷中为具垄断资源的银行业打工……一个无法回避的现实是，在宏观调控、银根紧缩的时代，全地产产业链已无可避免地沦为银行业打工者。

　　最新进展：

　　只要银根继续收紧，地产行业上下游产业链为银行打工的局面就不会改变。时至年底，各家银行信贷额度开始吃紧，随之而来的是房贷款利率折扣减少，甚至出现放款难现象。公开消息显示，全国已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等。这些城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。事实上，从今年初开始至今，上海、杭州等全国十余城市的部分银行已陆续上调首套房贷款利率，从7折、8.5折优惠上调到基准利率，目前又继续上浮5%-30%。

　　编辑点评：

　　谁站在地产行业食物链的顶端，卖地收款的地方政府自然当仁不让。其次是银行，拥有部分游戏规则的制定权，而开发商不过是蹭吃喝的角色，属于行业里的“丙方”。

　　恒盛

　　成功求生

　　新闻回顾：

　　深陷资金链危机的恒盛地产，在2012年打破迷局降价自救。12月1日起，恒盛地产旗下位于徐汇滨江的楼盘“尚海湾豪庭”推出大幅折扣。降价前，该楼盘的成交均价约为5.6万元/平方米，精装交房，而折扣后均价仅为4.5万元/平方米，并改为毛坯交房。此前恒坊间就盛传恒盛“年底到底的短期债务约40亿元、第四季度有一笔2.95亿美元离岸银行贷款需要偿还，手头现金仅为34亿元、合肥恒盛坝上街的高度从316米降到260米、多处工地停工”等问题。同时，恒盛主席张志熔被指内幕交易，影响到了公司的融资能力。

　　最新进展：

　　降价后，恒盛12月1日至21日共售出房源19套，成交均价50239万元/平方米，共销售面积3012平方米，环比分别增加了280%和144%。

　　很显然，在年底“翘尾”的市场背景下，尚海湾豪庭的“以价换量”取得了良好成效。在该项目上，恒盛12月预计可回收资金超过1.5亿元。不过，恒盛的资金问题依然严重。财报显示，恒盛2012年1-11月的总销售额为103亿元，今年130亿元的销售目标恐难完成。

　　编辑点评：

　　部分走高端、高利润路线的房企在本轮调控中如入寒冬，此前激进扩张的负面影响逐渐显现。恒盛和绿城一样，受困于现金流危机，降价成为最后无奈之举。

　　物业不是生死

　　物业高于生死

　　新闻回顾：

　　一名女业主被17岁的小区保安及同伙杀害并劫走财物，这正是发生在上海浦东新区保利林语溪小区内的一幕惨剧。

　　作为小区的公共设施，保利林语溪小区165号楼地下车库有部分照明灯损坏，小区的路灯也是星星点点，而这样的现象并不只是发生在保利林语溪小区内。社区安全设施规划、监控设备维护以及正常使用情况、物业管理人员的聘用流程……种种环节都给悲剧的发生创造了可能性条件。而住宅小区监视设备应该清晰完备，住宅小区出入口的人行通道、车行通道应分别安装摄像机等，都是上海市《住宅小区安全技术防范要求》中的要求。

　　小区物业是否到位，也考验着快速扩张下的保利，但显然保利的表现并不尽如人意。

　　最新进展：

　　保利林语溪惨案在案发第二日即被侦破，犯罪嫌疑人也早已落网。这样的案件是否会再发生，则需快速扩张的房地产业下的小区物业及安全工作来回答。近年来，多地人大常委对小区物业及安全问题提出了各种建议，“物业牌”也成了房企宣传时的重头戏。而消费者在购房时，除了价格和地段，物业成为了最受关注的部分。可以说，物业管理将是楼盘品质的关键，也是项目增值最关键的要素之一。

　　编辑点评：

　　保利事件让我们正视一个现实：相对于楼盘品质，物业管理同样重要，甚至只有过之。

　　第三篇

　　僵局僵

　　局或许是2012年长时间内房地产市场的写照。房价不降，成交不涨，买卖博弈，就这样，我们度过了这一年的大部分时光。僵局中，有熬不过去的福建投资客，在上海割肉抛盘，有鲁能这样的大房企趁机拿地，也有轰动业内外的官司——比如外滩8-1地块，从僵局变成了对簿公堂的司局。无论如何，僵局随着2012年过去了，只希望2013，不要这样虐心就好。

　　关键词

　　地王之战  顶层设计   福建客  鲁能保利碟中谍     华商业主 

　　汤臣之殇

　　新闻人物

　　郁亮：楼市下半场更难踢

　　新闻回顾：“房地产业需要顶层设计。”在郁亮看来，在经历多年的发展之后，房地产业确实需要制度性建设。郁亮认为，每个城市家庭一套住房目标，现在还没有实现。这需要相应土地计划、建设计划，需要各个职能部门的协调配合。

　　郁亮的观点并不乏知音。曾有多位开发商向《东地产财经周刊》表示，房地产业需要制度性变革。近两年来，从战略新兴产业到传统产业均先后发布了十二五规划。但除保障房有明确建造目标外，调控中的房地产业发展方向不明。这与一个产业链最长、对经济影响最深的行业现状并不相符。相反，由住房问题引发的社会性问题，矛头被指向地产业。在高房价引发的全民关注中，行业被娱乐化甚至妖魔化，发生于房地产商的任何消息如同八卦新闻随时被放大，进而引来口诛笔伐。“中国计划生育为什么会成功？因为有计生委。所以，如果中国要解决住房问题，我建议要有一个部门来统筹协调，估计这样解决住房问题就更有希望了。”郁亮说。

　　最新进展：“房地产不应该成为中国经济的主角，它的角色应该是配套产业”，这是郁亮在去年内第二次对行业发展做出判断建议。

　　郁亮认为，房地产行业未来10年还有很多机会，诸如养老地产的问题目前都没有得到解决，这正是未来存在的机会。但与上半场相比，这个行业在下半场的发展速度和利润率都会出现放缓。可以确定的是，房地产行业已经不再是国民经济的主角。

　　述评

　　对于像万科这样年销售额在1000亿以上的超大型房企，尤其是以住宅开发为主的房企，一两年的行业阵痛是可以忍受的，但需要一个长期健康的大环境，所以郁亮才疾呼“房地产业需要顶层设计”，需要统筹安排，毕竟一个能看得到远方的环境，让万科走得更踏实。

　　新闻事件

　　华商业主冷战继续

　　新闻回顾：

　　2009年10月，一群满怀憧憬的投资客将目光投向闵行七宝板块的华商时代广场，以为在周边家乐福、巴黎春天等商业体的带动下，华商迎来的是高额的投资回报率。然而华商时代广场自2010年交房以来，只有零零散散几家商铺开业，因生意冷清，无奈下，租客只好关门。租客陆陆续续进驻，又陆陆续续搬离，三年来，一直没有实现全面营业。华商超过200名小业主超过十亿元投资“被套”。

　　华商运营招商经理钟华告诉《东地产财经周刊》，因过去几年市场因素的影响，商铺发展未达到预期也是情理之中的事。

　　最新进展：

　　如今，华商业主们每周的必修课就是开会，每周开会讨论商场的招商进展情况。但时至年底，华商运营招商经理钟华当初告诉《东地产财经周刊》的“力求在年底实现一、二层的全面运营”的话并未实现，如今依然是零零散散的几家商户营业，生意也并不怎么样。

　　华商时代广场实际上是一个敞开式的的三层商业广场，除了沿着七莘路上的几个店门出租给苏宁电器以及一个电子商城外，大约超过八成的店面皆为空置状态，很多商铺的门外张贴着“旺铺出租，价格面谈”这样的招租信息。现场状态与先前小业主表述的“别说人流量了，这里根本就没有人”相符。

　　编辑点评：

　　这是小业主和开发商之间的僵局，开发商将商铺散卖后，造成了华商物业的产权分散，而很难实现统一经营管理。零零散散开张且人气不佳的店铺就是最好的佐证。对于商场散卖后的空置，华商并不是第一个也不会是最后一个。华侨城“走丢”了

　　新闻回顾：

　　2010年2月，华侨城以70.2亿元总价拿下的苏河湾北岸东块1街坊地块，成交楼板价高达5.28万元/平方米，为当年的全国单价地王。今年9月该项目入市，单价在10万元/平方米以上。为开发此块地王，华侨城投入了超过130亿元，已是“债台高筑”。由于资金问题，该项目工期被多次推迟，在今年年初，华侨城旗下另一上市平台“华侨城亚洲”对该项目注资后，才得以继续。

　　最新进展：

　　开盘至今，华侨城苏河湾共售出73套房源，共销售面积12543平方米，成交均价55397元/平方米，通过该项目的销售共可回款约6.95亿元。相比在该项目上投入的超过百亿元，所得回报并不理想。华侨城A第三季度的财报显示，公司的现金为78.3亿，短期借款68.1亿，负债率72.4%。但在高负债的情况下，华侨城依旧大举扩张。今年下半年，华侨城分别与福州、深圳大鹏新区和宁波鄞州区签订合约，开发大型旅游项目，分别将投资超过100亿元。分析人士指出，在一线房企纷纷进军旅游地产时，华侨城不得不继续扩张以保全自身地位。

　　编辑点评：

　　这是一出经典的生存游戏！原来开发商扎堆住宅开发的时候，旅游地产是华侨城的蓝海。如今地产商被限购所制，大批进军旅游地产，华侨城寄希望于多元化战略以保持市场份额，然而，就像很多开发商不熟悉旅游地产一样，华侨城在砸下巨资拿下商业地产项目后，开始迷失了。混业经营，多元化确是未来房企发展的方向，但是这并不代表盲目扩张。精心冒险的计划不等于鲁莽。

　　汤臣失意走津门

　　新闻回顾：

　　去年8月31日，汤臣集团发布2012年半年报，业绩持续亏损。伴随着中报的发布，集团旗下知名项目汤臣一品的销售情况引发关注。半年报显示，2012年上半年，汤臣一品共售出3套住宅。在楼市调控持续深入背景下，汤臣集团最新半年报未提及任何拿地计划。对汤臣集团来说，除了在上海留下一个汤臣一品外，开发商无论是业绩，还是项目，都乏善可陈。业界或许都在问，除了一品，汤臣还有什么？

　　最新进展：

　　网上房地产自5月份后就没有显示汤臣一品的最新成交记录。汤臣集团继续发力上海以外的房地产市场。

　　2012年12月6日，汤臣集团有限公司发布公告称，其附属公司津湾房产向天津金融城公司提供委托贷款并由交通银行担任贷款代理，三方签署了《委托贷款协议》。资料显示，津湾房产注册资本为24.43亿元，由天津汤臣持75%权益而余下25%则由天津金融城公司持有，主要业务为天津津湾广场二期的物业发展项目。

　　编辑点评：

　　汤臣一品是汤臣集团的标杆性作品，然而，由于陷入销售泥潭，汤臣一品没有像星河湾一样走出一条可复制的道路，最终，一品成为绝唱。市场在逐步忘记汤臣一品，因为上海有了很多单价在10万元以上的楼盘，市场也在逐步淡忘汤臣集团，因为他缺乏持续的亮点。

　　新闻事件

　　“地王之战”情未了

　　新闻回顾：

　　在商界，郭广昌被誉为从未失手过的投资者。无论是地产还是矿藏、金融、保险等行业，郭广昌几乎无往不胜。当势在必得的外滩8-1地块剩余50%股份落入潘石屹之手后，郭广昌深感吃惊。立即在去年年底潘石屹收购完成后第二天，发表公告宣称将利用一切手段维护自身权益。

　　随后，在5月31日，演变为将SOHO中国、证大房产、绿城集团纷纷诉之于法律，以此来捍卫复星集团针对外滩地块的优先认购权。

　　最新进展：

　　围绕8-1地块的优先购买权，复星在年初一口气把SOHO中国、绿城、上海证大等涉及股权转让的旗下六家子公司告上法庭。直至11月29日，案件公开审理，地王争夺的两大主角郭广昌和潘石屹自此进入正面交锋状态。上午9点，上海第一中级人民法院28号法庭庭审现场座无虚席，在视频直播现场同样挤满旁听的媒体。整场激辩，主要围绕复星是否拥有对外滩8-1地块的优先购买权，以及SOHO中国对上海证大、绿城于外滩8-1地块共有的50%股权收购是否具合法性而进行。但案件最后以“择日再判”告终。

　　不过复星方面表示，该项目现在的工程进度不会受到此次开庭的影响，而将来也不会。

　　编辑点评：

　　郭潘“掐架”，外滩8-1地块陷入僵局，不过复星给出“不会影响项目工程进度”的肯定答复，也凸显出现代商业游戏的理性。至于郭潘二人的“掐架”心情，用潘石屹的话说就是：“我都烦死了！”

　　保利鲁能“绯闻”终结

　　新闻回顾：

　　在去年9月，一家名为“上海申电投资有限公司”的房企底价拿下黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，为当时的总价和单价的双料“地王”。该公司并未公开其背后的投资者。据《东地产财经周刊》实地调查，该公司注册地址所在的楼层为国家电网。而鲁能则为国家电网旗下唯一有房地产从业资格的企业。“申电投资”的法人代表董文华与鲁能的总会计师、党组成员“董文华”同名。与此同时，地产圈疯传“保利将收购山东鲁能地产的全部土地储备(建面近2000万平米)，耗资约200亿元，保利各地已接到总部回笼资金的死命令”。有业内人士分析，此次事件极有可能是保利放风，一方面打击竞争对手，一方面试探鲁能是否愿意被收购。

　　最新进展：

　　“落花有意，流水无情”，在地产圈掀起一阵骚动后，保利与鲁能的“绯闻”无疾而终。同样是央企，保利虽有求地心切，鲁能却也是“不差钱”的主。而黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块的开发则有了新进展。根据网上公告，该地块将建成“上海JW万豪侯爵酒店”，投资规模为34.37亿元。该项目已于11月5日在上海市发改委备案。这也将成为继上海明天广场JW万豪酒店后，上海第二家JW万豪酒店，定位为豪华五星级酒店。尽管鲁能仍未出面“认领”该地块，但一位知情人士向《东地产财经周刊》记者确认，鲁能实为该地块的控制方。

　　编辑点评：

　　在调控下楼市的僵局时期，保利鲁能都在土地市场疯狂拿地，作为央企，保利和鲁能深谙“树大招风”的道理，地王拿得低调而“小心翼翼”。而房企之间的战争，有时候更像是一场心理战。

　　福建客抛盘到年末

　　新闻回顾：

　　温州客走了，福建客也走了。去年10月份，房地产中介许欢告诉《东地产财经周刊》，在他代理的宝山好几个小区，都出现了福建客抛售楼盘的身影。他手上代理的几套二手房，“据说”比市场价格平均要便宜二十万。业内人士判断，“资金出现问题所以出售房子换现金”应该是这波抛盘潮出现的原因。《东地产财经周刊》从外围市场了解到，目前福建籍的商人，在上海经营钢材和建材的居多，受到经济大环境不景气影响，一些商人出现资金短缺现象。因此出现集中抛盘现象。

　　最新进展：

　　福建投资客的抛盘潮持续到了年末。上海多家房产中介透露，临近年末，在宝山、徐汇等区域，福建投资客由于缺钱，将此前在上海的房产以低于市价的15%以上售卖。

　　“就在上周，有房东将一套市价800万的房源挂牌，挂牌价为720万，房东也是福建投资客。像这样的房源一般推出来就很容易卖掉，有好几个客户都有意愿购买。”一名宝山区的房产中介说道。

　　编辑点评：

　　福建投资客抛盘，实际是实体经济的悲剧，而非简单的房地产买卖现象。在全球经济低迷的情况下，经营钢材和建材的福建人举步维艰，只能“卖血求生”，这也让我们对2013年经济刺激抱有更大期待。

　　第四篇

　　破晓

　　尽

　　管去年楼市成交低开，三四月份成交不如人意，但红五月的到来，为楼市注入了强心剂，市场开始转暖。在随后过山车似的成交路径中，“金九银十”没有想象中的好，但还是有金山楼市异军突起的局部景象，而冬天似乎也没那么冷，成交在平稳中过去。这一年，市场有差的方面，也有好的方面。比如刚刚履新的上海房产协会新会长倪建达为行业带来了新气象，比如二手房大佬们都在庆幸，最坏的时刻过去了！

　　关键词

　　红五月  过山车  督查风暴  银十不银  金山楼市大热   

　　秋收  暖冬  履新

　　新闻人物

　　倪建达：斯人不出 如苍生何！

　　在上海市房地产行业协会换届中，著名的“国企少帅”——上海实业城市开发集团有限公司董事局主席、上海城开集团董事长倪建达被推举为新一届房协会长。

　　“做会长其实就是准备好吃亏，准备好‘牺牲’。”

　　倪建达对《东地产财经周刊》记者笑言：“我热爱这个行业！”历经30余年行业的跌宕起伏，倪建达对房地产行业充满感情。

　　制衡体制导致的“不作为则无过”，让近年来一些国有房企走向衰落，但倪建达主政的城开是个例外。17年内，他把坏账超过5亿元、发不出工资、几乎快关门的公司，经营成了账面资产达百亿的上海房地产开发企业50强，并主导资本运作，借壳重组中新地产，使上实城开登香港资本市场。

　　但同时，近十年来，房地产批量制造富豪，不少从国企退出、以民营身份征战于地产业的高管，也因把握时机挤身亿万富豪之例。与财富相比，倪建达选择了城开的舞台。

　　“算命先生说，财富是我的克星”，倪建达自嘲，“我自己09年也曾彷徨、纠结过是否应该换一个活法，最终我还是做了这个选择，但这并不表明我们很高尚。城开对我来说是一个自己的舞台，而不仅仅是一个平台。每个角色我都了然于胸，每个情节我都历历在目。”

　　眼下，“十八大”之后新周期开启，房地产业再次走向十字路口，被推至行业前台的倪建达信心满满。“这次十八大报告中提到我们仍将坚持走市场化的道路，就要考虑将一些非市场的因素慢慢淡化。”

　　在倪建达看来，世界上应该没有任何一个政府会对一个行业采取特别打压的政策，可以通过现在的法规或立法来解决和其他产业的平衡问题，而采用强制的、非理性的行政手段打压缺少依据。“改革开放30年来，我们成功的方面在于坚持走市场化道路。”

　　述评

　　充满气场的倪建达，一直是以破局者的身份出现。从当初“拯救”城开，到现在在市场低迷的时刻接任上海房地产行业协会会长。行业都在期待，在这个闯劲十足的少帅带领下，上海房地产行业有怎样的新气象。

　　斯人不出，如苍生何？倪建达会带给上海房地产市场什么样的改变，让我们拭目以待。

　　新闻事件

　　中介业务员

　　“爱死”链家

　　新闻回顾：

　　曾见证香港美联、合富辉煌、满堂红等中介公司辉煌和衰败的上海，迎来了新的“冒险者”。链家决定在此深耕。去年就雄心勃勃进军上海的链家地产，目前在上海已经开出3家门店，另有多家门店正在紧锣密鼓地装修中，预计年底前门店规模将扩大至10家。链家地产的到来，也激起了上海二手房市场的“蝴蝶效应”，比如二手房市场的集体涨薪潮、开店潮。

　　今年，中原地产将新增门店30家左右；德佑地产计划年底前把近90家门店数扩大到100家；汉宇地产在年底前将完成20%的门店数量扩张，2013年在此基础上再扩张30%。这个巨大反差背后，一方面是链家地产这找那个“外来客”带来的压力冲击，另一方面，也是二手房成交量的明显回升给了二手房中介信心。

　　最新进展：

　　如今，链家的10家店已经开齐了。12月19日，在首批10家门店一起开张的同时，还推出“真房源行动”。链家的说法是，目前，上海二手中介市场在网络上挂牌房源中有半数以上属于虚假信息。链家此举被视为沪上中介公司的“搅局者”，很多中介出招应对。为了留住人才，不轻易被竞争对手挖走，各中介又开始涨薪，底薪即3000到3500元，部分面向高端市场的分行甚至底薪有4000，再加上补助和业务提成，很多普通中介业务员的月收入已足以让小白领汗颜了。

　　编辑点评：

　　链家驻足上海，被喻为“一匹来自北方的狼”。链家入沪恰逢今年楼市冬天不冷，加之业界对明年市场的看好，链家想分杯羹也不是什么难事。中介业务员接着链家的秋风，也纷纷涨薪，但能否保住收入，还得今年“看天吃饭”。

　　城镇化预示

　　改革是最大红利

　　新闻回顾：

　　2012年7月30日至8月2日，由人民银行总部、国务院办公厅、国务院法制办、住房城乡建设部、国土资源部、财政部、税务总局等多部门组成的国务院督查组，对上海等多个城市楼市进行督察。

　　8月18日，新华社发布了《狠抓政策措施落实，切实巩固调控成果》的“房地产市场调控工作督查情况综述”报道，该情况综述认为，总的来看，调控效果显现，投机需求得到抑制；但个别地方存在通过放松限购条件等方式，刺激住房消费。

　　最新进展：

　　国务院副总理李克强2012年11月28日会见世界银行行长金墉时表示，中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化。我们推进城镇化，是要走工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子。

　　新型城镇化要实现六个方面的转型，即由城市优先发展向城乡互补协调发展转型，由高能耗的城镇化向低能耗的城镇化转型，由数量增长型城镇向质量提高型城镇转型，由高环境冲击型城镇向低环境冲击型城镇转型，由放任式机动化城镇向集约式机动化城镇转型，由少数人先富的城镇化向社会和谐的城镇化转型。

　　编辑点评：

　　城市化到城镇化，预示着地产开发的重心进一步向三四线城市，甚至五线城镇延伸。“改革是最大的红利”，李克强总理的话给地产业也带来了机遇，开发商又开始相信“爱情了”。

　　能融资

　　就是希望

　　新闻回顾：

　　2012年11月，内地中型房企旭辉和新城先后在香港上市，这也是内地房企沉寂16个月后首次在港上市成功。尽管目前热钱涌入香港，但相比前几年龙湖、碧桂园等上市时的风光，旭辉和新城都选择了打折发行。由于内地对楼市的调控政策和部分内房股的表现差强人意，导致香港投资者信心不足。围绕发行价，房企与投资银行、投资者乃至其他房企进行了充分的博弈，最终却还是以下限定价。

　　银河证券首席经济学家左晓蕾[微博]告诉《东地产财经周刊》记者，虽然美国第三轮量化宽松(QE3)政策导致热钱涌入香港，但香港刚出台了政策打击房地产市场，投资者心有余悸。

　　最新进展：

　　12月21日，旭辉的收盘价为1.36元，高于1.33元的发行价。期间，旭辉的股价最高达到1.44元，除了发行后的几天一度遭遇“破发”，之后的股价基本稳定于发行价之上。同时，根据旭辉发布的公告，今年首11个月累计实现合同销售金额85.4亿人民币(下同)，合同销售面积约93.2万平方米，已超全年销售目标，预计明年销售的目标增长30-40%，竣工面积约120万平方米。

　　同日，新城的收盘价则为1.39元，低于1.45元的发行价，期间新城的股价基本在发行价的上下浮动。前11月累计实现合约销售金额约145亿元，合约销售面积约164.7万平方米。

　　编辑点评：

　　旭辉和新城的股价从一定程度上也反应了香港投资者对内房股的心态，不过尽管发行价打了折扣，但对于处境尴尬的房企来说，能打开境外资本市场的大门就是新的希望。

　　新闻事件

　　红五月“有爱”

　　新闻回顾：

　　经历3、4月份的低潮后，去年5月份全国主要城市的房地产市场迎来“红5月”。以一线城市为例，5月份商品房销售面积，北京环比涨36.01%，上海环比涨22.17%，广州环比涨52.06%，深圳环比涨38%；成交均价方面，北京环比涨1%，上海环比涨10%，广州环比涨3.66%，深圳环比涨9.72%。这些数据均创造此轮调控以来的新高。

　　随着住宅成交量的回升，房价房企从知名发展商向普通发展商蔓延，一些城市的本地开发商接过了降价的大旗。降价区域从一线城市向二三线城市蔓延，越来越多的城市加入补跌阵营。

　　最新进展：

　　红五月“以价换量”让开发商尝到了甜头，使得降价促销成为常态，也促进了之后的销售。调查显示，6月份上海共有283个在售的项目或多或少都有一定的优惠。这相较于之前5月份的280个项目优惠还多出了3个，再一次创造了今年在售折扣盘数量的新高。

　　而且就折扣幅度来看，许多盘的折扣幅度并没有减弱，8折、8.5折的项目仍然存在。

　　编辑点评：

　　“红五月”可说是去年楼市的分水岭。其实相比2011年、2010年的五月份，2012年的五月成交量并不足够突出，但是与2012年3、4月份相比，则是大幅增长，这对于市场信心的提振非常重要。

　　此外，以价换量随着红五月的成功，成为了市场惯用法子，也带来之后几个月降价楼盘的稳步成交。

　　秋收筑底

　　新闻回顾：

　　在传统楼市旺季“金九银十”来临之际，开发商虽难辨方向却亦有所期待。《东地产》在当时走访沪上多家开发商后发现，以金地、绿城等大牌房企为代表，开发商在2012年9月正厉兵秣马，展开为实现2012年销售目标的“秋收行动”。

　　而上半年积极跑量的龙湖地产、新城控股更是明确提出了“以价换量”的“秋收行动”。官方数据也验证这一趋势。上海网上房地产数据显示，2012年9月共有36个项目进行新盘预告。这些项目很快就取得预售证，并在两周内开盘推向市场。

　　最新进展：

　　尽管今年全国楼市的“金九银十”并未如往年那样盆满钵满，但房价在金九银十的强势上涨预示市场回暖的不可逆转性。

　　国家统计局11月18日公布今年10月全国70大中城市住宅销售价格变动情况显示，70大中城市中有35个城市新建商品住宅价格较今年9月环比上涨，平均上涨0.06%，北京、广州等一线城市新房房价涨幅快于二手房。据链家与中原产等市场研究机构测算，70大中城市新建商品住宅平均房价环比上涨0.06%，涨幅较9月扩大0.04个百分点，显示全国重点城市房价上涨处于微幅加速状态。而二手房环比平均涨幅只有0.03%，与9月持平，实现连续5个月上涨。

　　编辑点评：

　　秋收种下新希望。虽然金九不金，银十不银某种程度反映了今年秋收的收成并没预想中的好，但是金九银十的筑底完工，为暖冬的到来提供了坚实基础。

　　暖冬提气

　　新闻回顾：

　　截止12月10日，已有万科、恒大、中海、保利、远洋等16家上市房企公布了前11月销售业绩。其中，14家房企同比实现增长，11家提前完成全年销售目标。与此同时，市场机构的数据显示，11月包括上海在内的全国主要城市房地产成交出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但在政策微调之下，市场流动性定向宽松，成交量持续回升。在此情况下，土地市场也迎来了新一轮的火热行情。购房者屡屡出手、项目频频推盘、开发商拿地热情高涨……“暖冬”与“翘尾”成为年底楼市代名词。

　　最新进展：

　　12月上海楼市成交量可能会创今年新高。从近期一二手的签约量来看，比11月份更加活跃，翘尾行情明显，不过价格总体平稳。德佑地产数据显示，2012年12月17-23日一周时间内，整个上海市商品房成交面积为46.24万平方米，环比前周上涨16.5%，成交套数4315套，环比上涨7.7%，全市商品房成交均价为21904元/平方米，环比上涨5.4%。上周全市商品住宅成交面积为30.17万平方米，环比前周上涨27.0%；成交套数2548套，环比上涨25.0%，全市商品住宅成交均价为21820元/平方米，环比前周下跌1.9%。

　　此番景象预示“暖冬”已是必然。

　　编辑点评：

　　冬日上海的早晨，路上上班的行人已经开始注意，地上是否有结冰，以免滑倒。不过在房地产行业的上班族们一点也不在意地上是否有冰，因为心头的暖意早已融化天气带来的寒冰。

　　第五篇

　　惟新 2013

　　迎

　　着新年的第一缕阳光，历经梦想、寒冬、僵局与破晓篇的中国楼市，在政治经济新周期开启背景下，阔步迈入惟新时代。惟新意味除旧，伴随业界对产业政策顶层设计高涨的呼声，即有的非市场化调控手段，理应由更尊重市场规律的政策所取代；惟新预示着变革，财税体制改革步入深水区之际，中国经济增长中举足轻重的地产业期待更有魄力的洗心革面。惟新2013，黄金时代与白银时代的交替，城镇化背景下的行业新格局，轨交投资与沿线土地开发的机会，具安全边际的地产股估值修复行情，无锡九如城养老综合体为代表的行业创新实践，值得珍藏的地产人文典范楼盘……凡此种种具有预见性的新闻报道，将在跌宕起伏的2012后，继续在新的一年验证并绽发活力。

　　关键词

　　黄金十年  轨交物业  楼市藏品  养老综合体  十大金股

　　新闻人物

　　罗康瑞：黄金十年未到

　　新闻回顾：当众多开发商为楼市黄金十年已经过去而扼腕时，罗康瑞，这位因上海新天地被跨行业注目的瑞安集团董事会主席，认为楼市的黄金十年还未到来。

　　“十八大”新政治经济周期开启之际，业内对于楼市未来十年的发展分歧巨大。悲调的论调认为，伴随着中国房地产库存量的进一步加大、投资开发门槛抬高和利润水平的下降，以王石、任志强、冯仑等一批中国楼市领袖退居幕后为标志，中国楼市黄金十年已经过去。与此观点不同的是，罗康瑞从中国存款储备、城市化进程角度上认为，中国楼市的黄金十年还未到来。

　　最新进展：“知名经济学家、南京大学经济学院教授高波近日强调，房地产行业未来仍有“黄金十年”。

　　高波说，从当前世界科技和产业发展的新动向来看，“物联网”、“云计算”和“智慧地球”等新兴技术将极大地改变人类生产、生活和创新方式。新能源、新材料、新医药、节能环保、航空航天等产业发展空间巨大。“但这些产业的发展要靠房地产业支持，未来十年更不可能替代房地产业。”

　　其次，城市化过程，是与房地产开发业关系最紧密的因素。2011年底，中国城市化率首次超过50%。但与基本完成城市化过程，城市化率达到70%，还有较大的成长空间。

　　最后，从国际经验看，房地产消费发展空间大。

　　述评

　　无论是“黄金”还是“白银”，房地产业在国民经济中的地位，短期内依旧不可替代，2013年的行业前景仍然可期。

　　新闻事件

　　养老综合体引领养老产业投资潮

　　新闻回顾：

　　2012年秋天，江苏中大地产集团董事长、无锡九如城养老产业发展集团董事长谈义良在江苏宜兴，提出‘养老综合体’的全新概念。

　　谈义良认为，养老综合体，是有养老院、医院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等相互作用，高度集合的养老养生为主题的，满足养老需求的一个建筑群体。“综合体的概念来自于商业综合体，我们的城市综合体、商业综合体，它解决了人们生活当中的休闲娱乐，而养老综合体，也是要解决养老养生一体化的解决方案，我们通过三年多时间的研究，包括跟韩国的团队，跟自己的团队，我们经过潜心的研究得出养老综合体这样一个概念。”

　　谈义良说，按照谈义良的构想，养老综合体生命周期服务链，包括独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区、临终关怀区。此外，养老综合体覆盖中医、食疗、运动，兴趣爱好、宗教场所、养老养生，各种功能一应俱全。

　　基于上述考虑，无锡九如城养老综合体包括了六大中心：康复护理中心、研究培训中心、医疗培训中心、运营服务中心、数据信息中心、中央厨房中心。其中，医疗体检中心、康复护理中心由九如城与韩国延世医疗院、BOBATH康复医院携手合作，合作方在韩国拥有顶尖的团队和成功的运营经验。

　　最新进展：

　　九如城养老综合体项目目前在稳步推进，考查取经者甚众，创新性的养老综合体理念经媒体传播后，形成口碑效应，也开创了养老产业投资的新篇章，项目总舵手谈义良已然成为行业的新标杆。

　　编辑点评：

　　创新是一个行业的灵魂，也是养老综合体引领潮流的关键所在。

　　城镇化 QE4双轮驱动

　　2013十大地产金股估值修复进行时

　　中线股票池综述：

　　过去一年，《东地产财经周刊》中线股票池挖掘出阳光城等极佳投资标的，个股的年度收益率高达32%，相关个股如万科、中南建设、江河幕墙等也有约20%的收益。

　　我们仍坚持去年以来的判断，地产股估值上具有较高的安全边际，未来一年仍可积极布局。在宏观层面上，城镇化和流动性是地产股上涨的主要驱动力量。

　　在“十八大”新政治经济周期开启背景下，李克强副总理强调“城镇化是中国经济未来发展动力”，这意味着，房地产业在未来经济发展格局中仍肩负重任。换句话说，作为城镇化主要推手的房地产业，在未来十年仍将承担拉动经济、提供就业、财税增收以及改善民生等任务。这也预示着非市场化的调控手段不会永久存在，结构性的调整与市场化的改革将会主导行业的政策趋势。

　　流动性方面，事实已验证我们此前的判断：美储联无上限购买的规模和时间史无前例，这无疑将推升资产价格，由此带来的过量流动性望重新回流新兴市场，人民币兑美元将重拾升势，作为人民币资产的房地产将重新得到关注。随着时间的推移，资产要素价格上升背景下，房价易涨难跌。

　　投资策略上，我们仍维持与之前相一致的判断，市场将呈现两条主线：主打刚性需求产品的企业将继续领跑市场，保障房类相关产业链上下游的企业有望从中获益。基于上述判断，投资策略上，应选择产品结构附合政策导向，或者受益于保障房建设的品牌企业，如地产龙头企业及区域型龙头企业；同时应考虑能够路跨越传统和新兴产业的地产产业链子行业，比如节能环保的新型建材。

　　编辑点评：

　　2013年，地产股估值修复仍将持续，买房不如买地产股的阶段仍在进行。但在行业集中度提升，投资开发门槛提高背景下，行业中企业的分化已不可避免。投资者应重点关注具有品牌和资源优势的地产企业，规避开发能力平庸、土地储备欠丰的企业。

　　《东地产》中线投资组合通过借鉴和参考Credit Suisse多因子模型，从基本面与技术面两大模块出发，综合考虑房地产股票的估值、成长性、资产质量、风险等因素，以量化模型筛选得出中线投资组合。

　　新闻事件

　　租金回报提升 楼市投资新玩法

　　新闻回顾：

　　在如果我们将过去10年称之为“买房十年”，那么未来10年，或许可以称之为“租房十年”。这是房地产市场从黄金十年走向白银十年的业态变化，过去开发商只卖房子，未来也可能租售并举。过去没有“机构出租人”，未来10年这一行业也将从萌芽到壮大。随着住房保障的进一步完善，未来10年，大学生走出校园可能选择租房，不需要马上为奋斗蜗居劳累，可以将有限的精力和财富投入到创业中去。有部分闲钱的人，可以选择租房，甚至有钱的人，他们会享受住不同高品质地段的感觉，选择租房居住。在市场不好，卖不动房源的时候，转而寻求出租，可能成为未来开发商的选择之一。

　　最新进展：

　　10年以后的事情现在还没办法预见，但短期内，市场行情渐好，开发商将建好的房子再出租出去，可能性不大。不过在商业地产领域，潘石屹成功转型“包租公”也是不争的事实，由此，住宅开发商们的转型指日可待。在欧美等房地产市场发展成熟的国家，新房开发出来后，有很大一部分是用来出租的。未来中国也会像欧美国家一样出现租售并举的局面，开发商可以通过资本市场获得充裕资金，在房屋推向租赁市场后，在较长时间内可以将房源的出租率，租金水平培育到一个较高水平，然后转手卖给其他的机构出租人。

　　编辑点评：

　　对业主而言，卖掉房源可以迅速盘活大量资金，而对于机构出租人而言，可以获得稳定的收益。在这中间，开发商不仅能获得租金收益，也可以通过物业的增值获利，作为一种理想的投资策略，何乐而不为？

　　轨交万亿投资大跃进   投资机会风乍起

　　新闻回顾：

　　《东地产财经周刊》统计显示，截止2012年9月17日，国家发改委9月份共审批66个项目，涉及的总投资金额高达万亿之巨。其中，最引人关注的是9月5日，19个城市25条城市轨道交通项目获批，这是迄今为止，发改委在轨道交通上掷出的最大手笔。此次公布的项目包括已此前已获通过的上海方案。三个月前，上海城市轨道交通近期建设规划调整方案就获得了发改委的批准。该方案旨在保障上海迪士尼乐园和中国博览会会展综合体项目客流集散，同时也为服务大型居住区居民出行，完善既有网络运营功能。其中包括11号线迪士尼段，10号线二期，8号线三期，3、4号线分线改造等，调整后的规划线路总长为250.55公里，估算总投资1586.91亿元，新增项目预计总投资金额167.91亿元。

　　最新进展：

　　轨交投资潮涌动，带来了房地产业的发展。如今上海在建并即将运行的轨道交通项目有11号线二期(三林至临港新城)；11线支线(嘉定镇至F1、安亭镇)；12号线(虹梅路至金海路)；13号线(丰庄路至华夏西路)等。如今，轨交22号线上CRH2A型和谐号动车组列车已正式上线。开通后，为金山楼市带来的“福利”有目共睹，金山正成为申城“悠居”热点。很多购房者为了在金山选到心仪的房源，在项目开盘前两天便开始排队，使得金山很多开发商不得不选择提早一天开盘。

　　编辑点评：

　　万亿轨交投资，地铁沿线土地开发成融资新渠道，地产业再度被委以重任。在更紧密的交通圈内，政府看到城镇化契机，开发商看到机会，投资者看到热点。

　　本刊人文典藏册发布：时间老去 精品不朽

　　特刊摘要：

　　城市与我们一样，都是拥有生命的个体。我们的精彩与感动会成为心底最美好的回忆，城市的精彩与感动会成为文化的痕迹——每一个城市孤品都是一段可以咀嚼的回忆。

　　随着时间的流逝，不少上海老品牌、手工艺乃至文化都在消失，但保留下的那些珍品，却随着时间的打磨日益增值。上海牌手表、海鸥相机等上海老品牌的藏品，如今的价格都超过万元乃至十万元。盘扣、海派书画等传统艺术，则在一代代的大师们手中传承，发扬光大。淮海中路、复兴中路……那些在老上海最有价值的地段如今依然重演着当年的故事。这是一段“东方巴黎”的浮华梦，这里有ARTDECO风格的老洋房，有法国梧桐，静静矗立，无声地见证每一世的风情。建筑也一样。绝大多数事物随着时代的背影无奈消失，只有那些足够独特的，会留存于城市的表情中。用心缔造的每一个项目，留待时间去检验，那些倾尽情智的作品，最终不会被遗忘。绝代风华，百年传承。

　　编辑点评：

　　本刊年末力作《上海人文典藏册》，追溯了那些荣耀一时的上海牌，描绘了那些濒临失传的绝美手工艺，记录下了上海绅士、海派书画的不凡气度，重现了那些充满上海风情的传统区域，发现了上海楼市中8个典范楼盘。正所谓——绝美的精品，不老的传说！