周亚霖

　　诱人的样板区，茂绿的坡地，红顶灰墙，你曾被这样的郊外别墅打动过吗？

　　在北京周边林林总总散落着许多这样的“迷人”洋房，然而随着入住、开始在这里生活，几乎相当于农村宅基地的周边设施，会让居住者一天天变得沮丧。

　　许多人正在冲向梦想的别墅生活，而相当一部分却正在逃离。

　　这像是一个赌博，如果你押对了，这里会通地铁，会有一切生活所需，如果押错了，对不起，这里会即便是多年过去，还是触目荒凉、人烟寥寥。

　　记者实地探访楼盘中看到，一部分多年前出售的别墅，不仅入住率极为低下，而且周边也多年未见明显改变。而多数能有明显变化的，也多是日后纳入了地铁辐射范围，周边出现大量高密度住宅的区域。

　　遥远的马驹桥

　　在亦庄经济开发区马驹桥一个已经开发多年的别墅，该楼盘售楼处销售人员介绍，一期二期已在2006年和2009年售罄，三期的部分正在出售。“别墅区周边医院、学校、购物等硬件设施都非常齐全。”但从记者逐一探访的结果看，这些配套显然很难满足居住者的需求。

　　一个只有600多套房的项目，却卖了6年，很难想象出周边开业的商家如何维持经营。果然，在楼盘周边，很难找到如销售人员所描述的“周边都是中高档的饭店”，基本都是平房小作坊。记者进入一家外观装修貌似不错的火锅连锁店。询问下得知，该店也是刚刚投入营业不久。店里很多准备都未到位，服务员手忙脚乱。

　　在销售人员提及的“离别墅区不远就有一个百尚生活广场”里，记者看到的却是一个非常小的商场，除了苏宁和麦当劳[微博]，鲜有什么品牌生活消费品。开车在小区周围转了很久，连小型便利店都很少。在该楼盘开车10分钟，有一个规划中该区域最大的合生开发的十万平米商业中心，不过工地上树立着大量的还未拆迁的平房。

　　销售人员告诉记者：这里走到地铁，走路就一会儿。记者按照汽车里程表的显示，该楼盘距离亦庄线同济南站要3.8公里，整个过程没看到一辆出租车。

　　因为马驹桥和亦庄第一生活区有一段距离，处于第二生活区，过了河界，就显得非常荒凉，四处可见空地和不时扬起的粉尘。楼盘周边的主干道上，运货的大车呼啸而过，如果傍晚和夜间出行，都需要非常谨慎。

　　与稀稀落落的周边配套相应的是，小区入住率并不高。小区内，从外观看，2006年和2009年已售罄的一、二期别墅项目，多数无入住的迹象，很多房子还在装修之中，不少人家的防盗门上的薄膜都没有揭去。2006年购买该别墅一户独栋的业主正在指挥工人装修。在记者正午约两个小时的采访中，转了又转，在整个小区仅看到一户业主出来晒太阳。除了工人，最多就是保安，而销售员的表述为：小区的入住率有50%。

　　在该楼盘论坛上，有居民抱怨“2010年入住，住了一年的时候，有线电视、上网都还不能开通，小区信号也不强，而且遇到下雨，车库还灌水”。面对记者的询问，销售人员表示，现在这些情况有所改善，例如车库进水问题，今年统一都做了下水系统修复，“今年的大雨，没一家业主反映有车库灌水的情况。”

　　尽管配备还未跟上，但别墅却星罗密布。就在马驹桥周边，记者看到了林湖花溪、海棠别墅等多个已建成的别墅。

　　记者分别于2006年和2009年探访这个区域，和当时比较，这里已初显人气。合生在2008年拿地，开发世界村项目，成为这个片区最大的住宅区。该项目附带的商业可能在未来会对该区域配套有所改善。

　　距离该项目更远一些的区域，已经有一家国际学校圈了地，拉上了横幅。距离举业招生，尚是遥远。

　　翡翠城和新城规划

　　翡翠城是华润在大兴黄村九年前就开始销售的楼盘。和购买马驹桥别墅的人相比，购买这里的居民显得幸运太多。新城规划使得各种城市配套相继落实，特别是地铁的落成，使得黄村成为中产者实现城外低密度“豪宅”中最实惠的一种选择。

　　九年前，记者来过翡翠城。当时翡翠城周边没有商场，没有饭店。除了孤零零的房子就是空地。伴随着新城规划的逐步落实，改观逐渐显现，在近年中，记者数次到访这个片区，都可以目睹周边配套的明显改变，由此伴随的是入住率大幅提高。尽管如此，在地铁开通之前，对于定点上班一族，还是有不少希望搬离这里的人。

　　地铁开通之前，记者和一位想购买别墅的朋友来翡翠城做“实地体验”。一位市区上班的居民告诉记者：“我每天都要到市区上班，现在每天都是我爸爸送女儿去市区上学。而老爸年纪越来越大了，我必须回到原来的地方去住。”记者还见到了房主的爸爸，一位60多岁，头发花白的老先生。老先生抱怨道：“每天都要开车送，起得非常早，呵呵，不容易！”而就在同一天，记者在翡翠城二期和附近的原生墅，遇到了几户因为觉得上班时间长，决定搬回原来的老房子而正在卖房子的居民。

　　地铁四号线的开通，极大地改善了这种状况，这里生活气息要远远比马驹桥一带浓郁。小区里不时有闲暇的住家在遛狗，也可见一些出来遛弯的老人。而在马驹桥的上述别墅，除了工人、保安，记者只看见了一对老年夫妻中午带着婴儿出来晒太阳。

　　住在翡翠城的张女士告诉记者：现在各种配套都非常齐全，有华堂等三个大超市，都可以步行过去，去大兴医院开车10分钟，而马上一个三甲医院就要开了。学校是北京小学的分校。他说如果是大病就坐地铁到宣武医院，从翡翠城二期门口走到地铁站，记者步测大约是15分钟的距离。整个实地体验中，周边超市、饭店、小学、大型超市等配套已经非常齐全。

　　张女士是9年前购买的翡翠城，当时没多想，也没看过什么城市规划，就图个清静。当一搬进去，就后悔了：“当时住进来，真是害怕呀。天一擦黑，我就不敢出去。”而现在那样的光景一去不返。

　　买别墅投资好比撞大运

　　一位很了解黄村的某规划院的人士听了记者这番描述，提了一个问题：如果没有新城规划，这片别墅区会是什么样子？他一直关注顺义别墅区，他发现马坡一带的别墅配套的改善和黄村一带的别墅也非常相似，配套的改善都是从新城规划落实之后开始的。

　　一位做过别墅项目设计的业内人告诉记者：早年，开发商看哪里地好拿，就拿下了，远的地便宜的地就策划个别墅项目。别墅因为户数少，没有太多配套上的硬性要求。按照相关规定，别墅的规划是按照组团级别而来。组团级别必须配备的公共设施只有便民店，联防站，居委会，垃圾收集点，垃圾转运站这几个。通常这些项目，别墅项里目一个会所就解决了。

　　顶多盖个会所，很多是个摆设。至于周边能有什么，就看周边是否会出现大规模的住宅群，如果这些出现了，可能学校，医院都会有。但至于这个别墅到这些配套具体有多方便，车距是20分钟还是40分钟，开发商也不知道。

　　记者在翡翠城整个项目观察也是如此，一期、二期、五期距离地铁都近，距离超市等配套也近，但三期、四期就要冷清不少。同样一个片区，具体买哪里的房子，升值会更快，其实都看未来配套，即便是开发商，谁能料知哪一期距离地铁更近呢？投资这类别墅，更多像是豪赌一场。

　　一位在地铁行将开通前在黄村买别墅的投资者告诉记者：当时买原生墅就是调研了原生墅是黄村别墅中距离地铁是最近的一个。从记者观察黄村二手别墅的价格看，同一楼盘，距离地铁近比距离地铁远有的能一平米贵5000元。

　　但如果购买别墅，坐等升值，那就要谨慎考虑了。即便是黄村这样后来因为规划而变得成熟的区域，购买别墅作为投资都不是特别推荐的。譬如张女士购买的翡翠城二期，她当时买的是边户型，2003年就是6000元一平方，现在和该户型一模一样刚成交的一户的均价是3万出头。可以做个比较的是，如果当时在市区买个6000多的公寓，现在的价格是4万到5万之间。譬如当时开盘的富力城，带精装修的价格也就在6000—7000元之间。

　　有业内人士感慨道：按理说，地铁周边不应该出现联排和别墅之类的低密度住宅，应该建的是高密度的住宅区。但现的状况是，开发商10年前就先拿了地，盖了房。等成了既成事实，买房人才开始琢磨这里到底会不出现新城规划，会不会批很多住宅用地，会不会出现配套。能不能升值，是不是也来不及了。

　　当然，和香山、运河边的之类的郊外豪华型别墅相比，文中提及的别墅则属于两类概念，投资和使用功能都不相同。豪华型别墅居住者多为企业主，相当部分充当会所用途，且对周边配套依赖度不高，与中产者期望的家居型别墅不能混淆，属于另外一个话题了。