上海：楼市“拐点”难现

　　房地产市场的走势，因系及中国经济和社会民生而成为舆论追逐的焦点。对全国楼市而言，2007年是非常不平凡的一年，许多城市出现市场过热的现象，并在第四季度出现调整迹象，尤其以深圳、广州等为甚。在这一大背景下，作为全国房地产市场规模最大的上海，其楼市走向一直为全国所关注，在这样一个敏感的时间窗口，上海楼市又将何去何从？

　　2001～2007年：发展先快后慢

　　研究房地产市场发展态势，必须拉开一些时间跨度，才能从总体上洞察市场演变的轨迹。本轮全国性的房地产热，源动力来自1998年的住房体制改革。这一住宅市场化、商品化的大潮，也促使上海楼市自2001年开始回暖，一举摆脱了1997年前后的低靡状态。

　　第一、从商品房供应走势看，2001～2004年，供应量呈递增态势，且增幅递减，2004年达到顶峰，其后三年，供应量连续递减。2007年全市商品房供应量为2603万平方米，同比2006年减少了190万平方米，减幅为6.8%。这一变化趋势背后的主要原因，一是2004年实行土地出让“招拍挂”制度后，在紧缩“地根”的政策调控下，上海新增经营性用地减少；二是2003、2004连续两年投资过热势头得到抑制，供应自然下降。

　　第二、从商品房成交走势看，2001～2004年，成交量呈递增态势，2004年达到顶峰，2005年突然“跳水”，其后两年，开始触底反弹。这一点充分反映出上海市场近几年的发展史与全国其它城市，尤其是非长三角地区不太一样。比如深圳2005年以前的几年市场冷淡，根本没有出现上海曾经的2003、2004两年的繁荣景象，但在上海突然于2005年出现下调的时候，深圳楼市却逆势突起，一直快速增长到2007年6月。这一怪现象的原因在于，2005年出台的“国八条”主要是针对以上海为龙头的长三角楼市的，从而导致当年成交量剧降。其后，重新开始增长。2007年全市商品房成交量虽没有超过2004年的高点，但也达到3257万平方米，同比增加25%。

　　第三、从商品房供求走势看，2001～2007年，供求关系的演变呈“W”形，2003年和2005年处于供大于求的小低谷，原因是2003年供应过大，2005年受“国八条”影响需求下降过猛；2004年和2007年属于明显供不应求，原因是2004年市场繁荣，2007年受全国市场影响，需求迅猛反弹，供应偏紧。从中可以分析出，2005年和2007年都不太正常。

　　第四、从商品房价格走势看，从2001年至2007年表现出了稳步上扬的理想态势，其中2004年同比2003年增长近30%，出现过快增长的不理性现象。2004以后，均价涨幅基本控制在7%左右，就市场的角度来看，这样的上扬趋势还算稳定和健康。2007年全市商品房市场成交均价9182元/平方米，同比上涨7.1%。相比深圳等热点城市30%以上的增幅，属于合理范畴。

　　根据上述的四个图表，基本上可以总结出上海楼市近几年的发展轨迹。从2001年开始，上海房地产市场快速增长，从供求的活跃度上考虑，2004年达到近几年的高点。之后，在宏观调控之下，市场开始调整步入稳定发展时期。从价格上分析，2001～2004年，属于偏快增长期，年均涨幅近25%，2004～2007年，属于中低速增长期，年均涨幅近7%。总之，2005年以来，上海市场发展态势较之前几年趋于理性。

　　2007年：现短暂性偏热，第四季度回调

　　从政策面分析，2007年是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005年的“国八条”和2006年的“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，如清算土地增值税、“国24号文”、房贷新政、《土地储备管理办法》等，另外针对宏观经济的六次加息、十次提高存款准金率等，也使房地产市场趋于紧缩。

　　但值得关注的是，2007年成为近几年我国房地产增长最快，房价上涨幅度最大的一年。这是各种因素综合作用的结果，如流动性过剩、人民币升值、通货膨胀、房产供应偏紧、股市繁荣、开发商圈钱圈地等。就上海楼市而言，当然也难脱这一大背景，但上海与其它城市不太一样的是，自2005年以来累积的自住性需求集中释放，加之供应量偏小，于是重新演绎了一场繁荣盛市的景象。

　　2007年，上海房地产开发额同比增长2.5%，增幅较上年略高0.2个百分点，其中商品住宅同比增长0.2%，较上年回升9.5个百分点。全年新建商品房预售面积和存量房交易面积分别为2961万平米和1993万平米，同比分别增长19.7%和16.7%，其中全年新建商品住宅预售面积和存量房交易面积同比分别增长20.1%和31.7%。商品住宅空置面积自2005年以来首次下降，年末空置面积为274万平米，同比下降31.7%。

　　从住宅实际成交价格分析，2007年成交均价比2006年上涨8.6%；相比2006年度增幅增加4.2个百分点，处于偏快区间。当然，如果剔除动拆迁配套商品房因素，纯商品住宅的涨幅则在14%左右。2007年1～12月住宅价格呈现波动性大的特征，全年均价最低点出现在3月，为8038元/平方米，而最高点出现在6月，均价为9701元/平方米；而随后在下半年住宅成交均价一度回落至8438元/平方米。

　　全年新建住宅供求比例持续走低，年末为1.2：1(新增面积+网上可售面积)，同比下降0.4，其中中环以内商品房供求矛盾尤为突出。按照上海的市场情况，这一比值应保持在1.6～1.9：1之间才算合理。2006年底，网上房地产商品住宅网上待售量为1063.56万平方米，而这一数据在2007年底，为531.84万平方米。一年恰好缩减一半，2007年市场供求的紧张关系可见一斑。

　　从月度市场演变历程看，2007年1月住宅市场供大于求，2、3月供不应求；4月住宅供求比为1：0.88，供略大于求；从5月开始转变变为连续半年的供不应求，6月供求比达更是到1：2.04，成为全年高点，供应严重不足，其后逐渐回落；11月1：0.91，重新出现供大求于的状况。从10月份开始，住宅成交量开始下跌，一直持续到年底，但价格基本比较稳定。这充分表明，2007年上海住宅市场经历了一个由低谷—回暖—高潮—回落的全过程，这是一个比较完整的短期发展轨迹。反映了在宏观调控背景下，市场机制自身的运行规律。