二手房不需还清贷款就可过户(2)

　　值得注意的是，在交易过程中，二手房卖方不再需要先筹措资金还清贷款，以满足房产过户的条件。据透露，在监管系统内，买方的贷款银行可以对仍然处于(卖家)抵押状态下的二手房，进行短期的重复抵押，以放出新的贷款进入监管账户，再由中介公司和银行共同合作，用新的贷款还清卖方(老的)银行贷款，在完成过户手续后通知买方各自取款或者冲销。

　　以一个具体案例来说明：买卖双方以200万元成交一套房屋，但目前卖方尚有30万元银行贷款(本金余额)。若不参与“资金监管”，卖方需要先筹齐30万元，将贷款还清，才可与买方交易并办理过户；但若参与试行中的“资金监管”，买卖双方便可先签房屋买卖合同；与相关部门签下资金监管合同；而后买方将现金60万元(首付)打入银行监管账户；若买方需要贷款以支付剩余房款，则和同一家银行签订140万元的贷款合同(银行先对房源进行二次抵押)；此时，买卖双方便可在交易中心办理过户，然后银行放出140万元贷款进入监管账户，由中介公司和银行共同操作还清卖方的30万元贷款，卖方在等待由资金监管账户领取剩余房款。

　　-好处

　　方便交易 降低风险

　　“‘资金监管’使今后房产中介将与巨额的二手房交易资金绝缘。”据悉，今后进行二手房交易，需要买卖双方共同到银行，填取一种专用的带有“条形码”的开户表单，由卖方在银行开户后，买方即可将资金存入，但资金并不会在卖方账户停留，而会直接转至上海市房地产交易资金管理有限公司在银行开设的专用账户中监管，直到房地产交易中心确认房屋过户等手续全部完成后，资金才会解冻转入卖方账户。

　　分析人士指出，自创辉和中大事件之后，上海房地部门就开始酝酿二手房交易中的资金监管事宜，此次开始试点“资金监管”，成为上海二手房交易资金监管问题上的一大突破，可以从很大程度上保证资金的安全。与此同时，“不需要还清贷款就可以过户”也在很大程度上方便了二手房交易流程。

　　“资金监管”除了让上家免去为先还贷而筹钱之苦，在操作上还会比此前的交易流程更为方便，甚至比最早的“转按揭”还要容易，成本也相对低廉。“转按揭”过程是，第一步，买卖双方签订房屋买卖合同；第二步，买方交付首期款；第三步，卖方向原按揭银行申请“赎楼”；第四步，买方向银行提出按揭申请；第五步，银行同意出具贷款承诺或提前放款；第六步，双方办理过户手续。

　　“‘资金监管’等于把三至六个步骤合成一气。”谢垒华表示，以前，卖方往往需要找担保公司担保，其中的担保费用一般需要还贷额的千分之三。“这对高总价房源的交易影响较大，而目前的‘资金监管’试点，只需要支付1500元就可以了。”

　　-限制

　　严审查延长收款时限

　　“如果所有银行都参与到二手房资金监管系统中，那我们所有的二手房交易都可以在系统内办理。”有房产行业有关人士向记者表示，“但目前如果卖家的贷款银行不属于试点的9家银行，则不能操作‘资金监管’业务。”