涅槃四年之久的凤凰新村，终于落下了自己的帷幕，这帷幕本应是华丽的、斑斓的，但在它后面的宽阔舞台上，却呈现出一个跌宕起伏的剧情。

　　——俊发地产昆明城中村改造模式探索

　　本报记者　段　俊

　　收紧领带，快步走进电梯的赵彬很久没有感到像今天这样紧张。

　　30分钟后，由省委常委、昆明市委书记仇和带队的昆明市委九届五次全体(扩大)会议340余人观摩考察团，准时抵达盘龙区凤凰新村建设工地，俊发地产CEO赵彬将向考察团汇报4年来俊发地产负责实施的凤凰新村重建改造工作情况。

　　由俊发地产最早介入的盘龙区凤凰新村重建改造，系昆明市2008年第一批重点推进的城中村重建改造项目。同时，也是昆明首个净地出让城中村项目。在去年以来浩浩荡荡展开的昆明市最大的民心工程、幸福工程——惠及百万人口的昆明市“城中村”改造工程中，拔得头筹。

　　赵彬紧张的不仅是因为这次考察团规模之巨，更因为考察团所到之处，对当地地方政府和企业而言，这既是一次实地观摩，也是一场现场检阅。

　　为了赶交这张成绩单，俊发等待了4年时间。

　　4年来，俊发地产为了这块近20亩土地付出了难以计数的人力物力，仅帐目可查的支出，就已接近2.5亿元。

　　这一切都是值得的。2008年11月18日，盘龙区凤凰新村“城中村重建改造”项目开工建设，预计将于2009年底竣工验收。“俊发地产改造凤凰新村的经验和模式不该被复制和照搬，我们需要从中总结经验和教训。”亲手把凤凰新村从土地交易中心取进俊发大门的赵彬如是感慨。

　　眼下，赵彬正着手于与凤凰新村一街之隔的张官营城中村重建改造，只不过比起4年前忐忑的心情而言，这次的信心更足了，“这全有赖于政府对城中村重建改造的制度保障。”赵彬说。

　　积极探索

　　产权置换

　　【在企业主导模式下摸索的“产权置换”能否打通“城改”通路？】

　　2004年，对于昆明而言，“城中村重建改造”尚不成熟，在决策者看来，这是一根难啃的骨头，而对于广大投资者而言，找不到主心骨的依靠，更是不敢轻举妄动。

　　昆明市主城建成区共有城中村336个，总人口约一百余万人。在城中村里，几乎所有城市的问题都在这里集中体现：卫生条件差、拥堵、消防隐患突出等等。昆明城中村已成为城市化发展中的障碍，“握手楼”、“接吻楼”比比皆是，抗震结构、消防通道、安全疏散场地等设施不符合要求，隐藏着极大安全隐患。改造城中村，不是单纯的城市建设问题，而是事关一百余万城中村群众的头等民生问题。

　　而当年年底，俊发已经开始在这片20亩的土地上酝酿新机。

　　作为当时二环内销售面积最大的项目，世纪俊园系列楼盘累计销售面积60万平米，凤凰新村是这个大盘涉及范围内的最后一块土地，假如改造出来，就可以形成完整的体系，对于楼盘综合品质的提升和城市面貌的改善有极大帮助。

　　另外一方面，俊发旗下项目世纪俊园一期、以及未来规划中的时光俊园、星雅俊园已对凤凰新村形成了围合之势，其他开发商即便打算在此有所作为，也很难在20多亩的土地上施展拳脚，铁了心的俊发把宝压在了凤凰新村。　

　　不久之后，俊发旋即成立了城中村工作组，着手对凤凰新村展开了市场调研。调查结果却令公司高层颇感震惊，“占地19.935亩，地上建(构)筑物总面积约为49131.84平方米，涉及拆迁房屋96幢。其中的产权关系极为复杂，由于凤凰新村建造年代久远且都为村民统建房(村里批地给村民建设的住房)，多数并无产权证。仅有的农村建房许可证上统计的实际产权面积仅为417平方米左右。但调查发现凤凰新村加层现象较为严重。”俊发项目发展部毛洁告诉记者，村民房屋加层的面积，按照当时有关要求，不应计算在产权面积以内。但几轮沟通下来，村民不但不支持拆迁改造，还对自己家里的加层、超层“爱护有加”，认为“钱是我出的，房是我盖的，为什么不把加层面积计算在内。”

　　更令人头疼的是，依据当时的政策，农村宅基地不能流转，有限的流转也只能在村民之间。“既然要拆，起码也得有一个拆迁许可证吧？无证拆迁，是非法行为，俊发更无法对村民解释。”赵彬感慨道，“谁来保证企业对城中村改造的合法性？”

　　没有政策依据，俊发在城中村改造设想中迈出的第一步又显沉重，究竟该收回还是蓄势完成进一步跨越呢？

　　“没有办法，我们权衡左右，最后决定采取产权置换的办法，用世纪俊园一期的商品房置换村民手里的宅基地。”赵彬告诉本报记者。当时用了近一年的时间，思考怎么来做拆迁，无数个夜晚，俊发城中村工作组办公室灯火通明，这样那样的方案不下数十个，“最后，只有产权置换的办法，过了房管局这一关。”

　　但赵彬并没有随之“轻松地出了一口气”。2004年之后的两年时间，俊发陷入了与村民焦灼的谈判。他心里清楚，产权置换仅只是“企业办法”，要想拆迁成功，还需要政府的大力支持。

　　【在城中村重建改造环节，不能有一丝马虎，很多细小的环节，往往牵制了大局。】

　　4年谈判

　　好事多磨

　　“这还不是最后一个坎儿。”赵说。

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