老城及西部金沙洲片区：平均空置率为13.35%

　　老城及金沙洲片区抽查的3个楼盘共1476套已收楼单位的调查数据显示，其中空置的单位有197套，即空置率为13.35%。

　　关于老城区楼盘的入住情况在业内一直都有“入住率高，即使自己不住，也会将其出租收益”的共识。在中介的统计中，越秀、荔湾两个老城片区的房屋出租回报率最高，即使在现今的新政调控高压下，两区的回报率都能保持在4%左右。老城区楼龄在5年左右的电梯楼，两房单位的月租金基本都在2800-3000元/的高位。

　　高入住率形成的主要原因，和老城区所处的地理位置、完善的生活配套有着密切的关系。老城的名校教育资源、医疗资源、出行便利等因素均是其他区域难以比拟的，生活方便，入住率自然就高。此次调查的数据，就能较好地切合业内的上述说法。

　　老城及西部金沙洲片区指标性楼盘调查概况

　　楼盘名                        调查总套数(套)    空置套数(套)    空置率(%)

　　楼盘1                         442                 36                8.14%

　　楼盘2                         522                 106               20.31%

　　楼盘3                         512                 55                10.74%

　　总计                          1476                197               13.35%

　　(采样数据：用户电表读数)                                              

　　■个盘分析

　　调查楼盘1：空置率8.14%

　　原因：自住者绝对是主流

　　楼盘1位于荔湾区的核心路段，调查已收楼单位442套，通过跟踪业主的电表读数可见，空置单位有36套，这36套单位在调查期间的电表读数完全没变化。空置率为8.14%。

　　该盘以80-122平方米的两房、三房单位为主，2007年底，它以实惠价格开盘，吸引了大量以换房为目的老城区买家。该盘于2009年第一季度收楼，目前有超高的入住率，证实了当年销售人员“买家基本都是自住”的说法。记者采访楼盘旁边的满堂红、合富置业、中原地产三大中介的地铺，了解到目前该盘在各地铺几乎都没有放盘，就算有，也只是两三套而已。

　　调查楼盘2：空置率20.31%

　　原因：收楼时间稍短，投资者较多

　　楼盘2同样是位于荔湾区的核心路段，周围的生活配套非常齐全。该盘于2009年6月收楼，调查已收楼单位共522套，从跟踪的电表读数可见，目前空置的单位有106套，这106套单位在调查期间的电表读数完全没变化。空置率为20.31%。

　　该盘的收楼时间比楼盘1稍短，这对入住率有一定影响。但是，该盘投资型买家较多，造成了该盘空置较高。记者从该盘物管人员登记的情况了解到，在已收楼的522套单位中，将物业出租并已备案的单位有110套，此类业主多为长线投资者；而在房产网站和附近中介的地铺中，该盘的放盘量也比较多，如满堂红地铺有14套放盘，盘源描述绝大多数为“楼龄2年、全新未住”。目前该批盘源的放盘价多在1.8万-2.3万元/平方米之间，当年的开盘价只需1.5万元/平方米左右。这批放盘的业主，多为短线投资者。

　　造成该盘投资型买家较多的原因，一是因其有一批四五十平方米的小单位，二是因其开盘价比较实惠。放出的盘源中就以这批小单位和90多平方米的北向单位为主。

　　调查楼盘3：空置率10.74%

　　原因：总价低吸引广佛两地住客

　　楼盘3中，记者随机抽查了3栋楼宇共512套单位进行电表调查，结果发现3空置的只有55套，其中，有44套单位调查期间电表读数完全没有变化，其余11套单位的电表读数变化在1度之内。以此推算，空置率为10.74%。

　　据该楼盘的物业管理人员介绍，不仅是我们调查的这3栋入住率高，其他更早期单位的入住率也同样很高。其原因主要与产品结构及价格有关。据了解，这里的住宅多是100平方米左右的两房、三房单位，2008年时的价格多为“5字头、6字头”，吸引了很多来自佛山和广州本地的首次置业人士，加上楼盘规模大，配套也在不断完善，入住的业主就越来越多。

　　为何部分单位的电表读数变化在3度之内？一位业主朋友告诉记者：“当时就因为便宜才买这里，不过自己在东风东路上班，为求方便就在旁边租了套房子常住，到了周末才回这里小住。”

　　文/羊城晚报记者 陈玉霞 

　　调查样本说明：

　　为了让调查数据更具普遍性和权威性，我们挑选了商务氛围浓厚的珠江新城、居住氛围浓厚的南部、有良好教育资源的老城(以及广州新区金沙洲)、有良好山水资源的北部四大片区的12个具有代表性的住宅楼盘进行调查。在这12个楼盘当中，又挑选出在2008年下半年到2009年上半年交楼的住宅单位进行调查，调查单位共达2959套。

　　调查时我们对用户的水表、电表进行持续监测，从4月9日至6月5日的近两个月时间内，如果用水量、用电量超过1吨/1度(考虑到自然耗损，我们在抄表过程中，增加的读数在0-1之间的取1)的单位，将其看作有人居住，其余的则为空置；南部片区的835套单位，则通过物业管理公司、调查区域内的业主协助调查统计，具体是根据用电及黑灯情况来监测空置情况。

　　何为住房空置？

　　■相关链接

　　业内有一种观点，所谓住房空置就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。而住房空置率就是在某一时点上空置的住房占某一时点所存有住房的比率。住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。值得一提的是，至今在国内这个概念的争议还非常大，统计标准不一。

　　有业内人士表示，在统计方面又存在着空置率与空屋率两个概念。全国工商联住宅产业商会REICO报告工作室刘琳博士介绍：“人们常说的空置率实际上是两个概念的混淆。大家常说的已售但没有人住也没有出租的叫做‘空屋率’，这与国外的空置率的概念一样，既包括新建未出售住宅，也包括既售但无人居住的住宅。”目前国际上还有一种通用的住房空置指标，即住房空房率：即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)为分子，计算出空房率。

　　●国际空置率标准是多少？

　　查阅业内资料可知，目前美国、英国等西方国家在空房率上一直有比较完善的统计制度和方法，它们将住房空房率的警戒线定为10%，各国比例多在该幅度上左右微浮。

　　京城知名房产商、华远集团的总裁任志强也指出，空房率在中外都有不同的意义。“在香港，空房是指当年没有卖出的房，基本占63%到64%；如果算综合空置率，存量和综合住房空置率最高是达到8%，通常是4%以上。所以，美国计算空置率，是指所有的存量里面空置的占总的比例有多少，一般认为超过12%就是超过警戒线了，写字楼的一般超过20%以后就认为空房量大了”。　(整理/陈玉霞 张秀钦)   

　　房屋空置率

　　该如何计算

　　■速成学堂

　　西方各国的住宅市场统计中，空置(housing vacany)分为自有房空置和出租房空置，指可以出售(出租)但尚未出售(出租)的房屋。美国国家统计局的解释是：空置量是指调查时点无人居住的住宅单元数量。如果被调查住宅的住户在其他地方有更经常的住宅，则该套住宅也为空置。

　　空置率指某一时刻空置住宅面积占全部住宅面积的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美国、香港、台湾关于空置率的定义是：相应类型(或用途)房屋的空置量与其总存量的比例，其计算公式为：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量÷100%。在美国，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市场性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的计算公式为：出租住宅空置率=空置出租住宅/(已出租的住宅+空置出租住宅)÷100%。

　　(整理/陈玉霞)  

　　中国一线城市房屋空置率达40%

　　■八面来风

　　今年4月份，有媒体报道称，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已达到40%，也即是说，将近一半的房子没有人住。

　　报道称，近期国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说，房子空在那儿没人居住，很多房子在炒家手上，既不出租也不自用只为等着涨价，造成社会资源的极大浪费，也给银行带来了极大的风险。

　　中国一线城市的住房空置率到底有多高？ 

　　没有人清楚。但“空置率非常高”是大家的一致印象。甚至有报道称，在上海、深圳、北京甚至昆明等城市，近几年新建的商品房，许多小区入住率甚至都不到50%。 

　　在2009年底，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受记者的采访时半玩笑的表示，就是把月球的土地拿来盖房，房价一样不会下来，现在这里就是一个炒作的市场。正是疯狂的炒作，导致中国不少城市的住房空置率高企。有北京知名业内人士在2009年底接受采访时介绍，即使到了交房后的第二年，北京很多楼盘入住率也往往只有30%-40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。在北京朝阳区东五环外，有一个2000多户的楼盘虽然早已卖完，但入住率只有30%。也就是说，北京的存量住房空置率高到50%以上。 

　　那是去年的情况，今年情况如何？依然没有好转。日前，央视曝光，在调查过程中发现，北京入住1-5年的住宅小区，“有超过四成的房子在以各种形式空置着”。 

　　北京如此，同为一线城市的深圳、上海是五十步笑百步。《证券日报》曾报道，在深圳上海等地，同样出现很多“小区大多数买房的都是投资人士，真正的住户比较少”的情况，“许多小区入住率都不到50%”。 

　　当然，开发商对此是不予承认的。华远集团的总裁任志强在年初的一次论坛上就公开表示，如果按综合空置率计算，中国住房的空置率大概不到4%，空置率高是假象。

　　(张秀钦)