从“国十一条”、“新国十条”，到“穗二十四条”、“限贷限购令”，从二套房首付、利率齐齐上调，到央行两次加息……仅仅从数量和密度上来评价，房地产市场绝对是2010年中调控政策最给力的领域。但从效果上来看，这大大小小的38场次政策调控在与高房价的对决中，却只能落得个“神马都是浮云”：一年时间中，咱广州的平均房价从每平方米13477元蹿至15983元，掐指一算，这年涨幅也是个惊人的38%。

　　现象

　　一个买家的买房经历——房价在犹豫中飙涨

　　“调控调控，越调越涨，这话真的没错。”在广州楼市里寻觅了一年的张先生用这句话为自己去年的购房之路做注解，而这也是2010年所有购房者的切身体会。

　　2009年底，张先生与女友拉埋天窗，就开始在自住的小区寻觅二手房，为将来生小孩做准备。经过他自己的粗略统计，在2010年，大大小小进行了38次与楼市相关的政策调控，月均调控超过3次。但这些直指房价的政策却并没有能让他如愿以偿地买到更便宜的房子，直到2010年12月下订买房，他的等待、期盼只换来失望与无奈的轮番洗礼。

　　2010年1月，因为执行了一年的二手房营业税优惠正式结束，张先生想看看有没有新政策出台，决定等一等。当月，广州楼市均价13477元/平方米，而他住的小区不少二手房放盘价只有9000元/平方米。

　　几个月的等待终于见了实惠，2010年4月份，“新国十条”出台，张先生想，这回楼价要开始跌了。他算了笔账，如果看中的170平方米的房子能从每平方米9000元降到8500元，那么153万元的总价就能再降8万多元，够自己买辆小车了。有了政策垫底，他开始与卖家谈判，把房价砍到140万元。不过，这时也传来银行收紧房贷的消息：对贷款买第二套房的家庭，贷款首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。按140万元计算，三成首付变成五成要多付28万元。

　　随后的5月，“穗二十四条”出台让张先生更有底气砍价。不过，这时首套房的7折利率优惠已基本绝迹，二套房更是几乎没有利率折扣。面对房贷负担上涨，张先生也把自己现在居住的房子挂了出去，一方面是筹钱，一方面也是希望能以首套房条件享受残存的那点优惠。而6、7月平淡的楼市成交，让他先卖后买的愿望落空了。

　　虽然调控政策还在不断出台，但8、9月份的楼市让其觉得有点不可思议，原先看中的房子竟然涨价了，“153万元不仅不谈价，反而涨到160万元，还说不是很想卖。”不过，9月底国家发出限贷停贷政策、10月份广州跟进出台“限贷限购令”及央行的加息，让张先生又看到了一线曙光。这么严厉的调控措施难道还降不下这房价？但现实又给了他一记重拳。10月份广州楼市均价回落至每平方米13235元，而11月却又反弹至14633元。“原先几乎天天打来电话催成交的中介也不再打电话来了。”。

　　12月的第一个周末，再也等不起的张先生决定和另一个卖家成交，同样的户型，只是朝向更差，但价格是175万元，而且一个子儿没谈下来。

　　“之前那套不是我不买，是贵得买不起了。”张先生算了笔账，不算上首付提高和加息，他的购房成本在一年的犹豫中上涨了14%。不过，他还应该偷笑，因为当月的数据显示，全年广州楼市均价上涨了38%，平均房价从每平方米13477元已蹿至15983元。

　　特写

　　广州楼市三大高房价代表

　　●“亚运城”

　　传说中的秒杀

　　距离天河CBD中心区40公里，没有样板房、没有装修标准、没有现场实景可看，这样的房子均价也要1.2万元，你敢买吗？不过，由不得你考虑敢不敢，先得看看自己买不买得着。

　　去年9月26日，广州亚运城在花园酒店开设认购专场，富力盈信、东方宾馆、新白云机场等六个体验点同步收筹售楼，即便如此，由于买家群情汹涌，现场还是一度暂停销售。据介绍，两天内房子卖了2000多套，开卖当天几乎是30多秒就卖一套房。难道这就是传说中的秒杀？

　　●猎德均价

　　官方统计破五万

　　去年10月15日，限购限贷的“穗四条”新政实施后，广州楼市的成交量应声而落。但就在一片观望声中，11月份广州楼市的成交数据再次给楼市调控政策送上了一份够分量的“回礼”，当月天河区以26009元/平方米的成交均价傲视广州，而位于该区的猎德街更是出现了均价54527元/平方米成交天价。要知道，这可是广州楼市官方统计的均价首次突破每平方米5万元，不是“豆你玩”。

　　●新晋地王

　　没有最贵只有更贵

　　面对开发商们的荷包，再严厉的调控政策都得咬着牙说一声“蒜你狠”！在这个没有最贵只有更贵的楼市中，去年6月底，龙溪高尔夫a、b地块创出7400元/平方米的荔湾地王；11月1日，回炉再拍的金沙洲地王溢价99%，以8351元/平方米成交；11月25日，广铁南站的出让价达到惊人的86亿元；12月16日，白云新城为2010年的地王之争谱写了高潮，其中广州土地史的楼面地价被两次刷新，单价首破两万元大关达到20605元。

　　应对高招

　　自建“蛋形”小屋

　　房价一路飙升，专家能给出的方法只有两个：要么坚持租房，要么砸锅卖铁买房。但2010年，也有人给大家指出了一条新出路——蛋居。一位大学刚毕业的北漂，用竹子造出一座“蛋形”小屋，放在公司大院里作为自己的蜗居。小屋有两米来高，麻袋拼成的外皮，看上去有些不起眼，“蛋壳”上被掏出一个椭圆形的小门，没有锁；小屋的下边，装有轮子，可以挪动。虽然不够冬暖夏凉，但也算是能挡风遮雨。只是，得祈祷别遇上城管。

　　回到从前

　　1.30年前想买房？那时住房还是一项福利，而不是商品。

　　2.买房子的概念出现在人们脑海中是1980年11月，全国的第一个商品房小区东湖新村首期5栋房子在广州封顶了。不过想买这些房子不容易，因为要全部交给港方出售，价格为每平方米2300-2500港元。

　　3.1988年，在深圳罗湖东升花园买一套100平方米的房子，只需要16万元。如今在这里，恐怕连一个车位都买不到。

　　2011

　　广州房价今年料先跌后涨

　　黎文江 合富辉煌市场研究部首席分析师

　　尽管经历了2010年38%的狂飙，但在2011年，广州楼价的上涨速度依然不会慢下来。我们预计今年广州楼价涨幅在20%左右，这个数字是从两方面计算得出的。

　　首先，从成本角度计算：今年的通胀将维持在5%左右，工业原料如钢铁、水泥等继续上涨，人均收入上涨，涨土地地价上涨等。亚运会让广州的城市建设提速了5年，这就反映在地价上，以2010年比2009年的数字看，地价上涨了60%。综合计算这些因素在楼价成本中的占比，得出的成本上涨约15%。

　　其次，从GDP的角度计算，广州的GDP每年都有双位数上升，因此房价也必然跟随GDP增长，这部分大约能带来5%的增长。因此，今年房价上涨20%是一个比较合理的数字。

　　当然，房价要上涨20%，有没有人买肯定是个问题。去年，人民大学发布了《中国宏观经济分析与预测报告》，表示今年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑。这个报告的基础是房地产开发商的资金链在上半年出现问题。我们也认为在上半年房价会走低，但只要房价再往下走20%，大量的投资需求就会进入，从而推高房价。而一旦房价回升，让开放商再降价就很难了。因此，今年房价下跌之后就会反弹回调，下半年将继续走高。

　　供不应求局面将持续十年

　　任志强 华远集团总裁

　　房地产市场至少在前半年会从紧。如现有政策不变，销售会有增长，价格会在竞争中波动，价格同比预计在上半年会下降，前低而后高，但成本压力推动环比会比去年高。

　　历史的经济规律率告诉市场，当宏观经济保持8%以上的经济增长时，民众的可支付性指数一定在收入的增长中上升，房地产市场则会保持稳定的增长，价格也会保持一定的上升幅度。中国的城市化进程仍将持续。快捷的高铁交通会让产业布局在降低交通成本中重新改变，就业会在大移动中适度回归，尤其是二、三线城市会在资源的重新分配中处于上升和回归趋势。而从人口年龄结构看，中国至少在相当长的一段时间内仍保持着就业的高峰期，同样是结婚组成家庭的高峰期，因此住房的需求仍无法在短期内改变供不应求的局面。这个周期大约还要持续近十年。合理地控制发展节奏就与宏观政策的调整密切相关了。(节选自任志强博客《年底盘点》)

　　物价微言

　　@网友：神州大地，万人蜗居，亿人盼房。望市内郊外，空楼大厦，售楼中心，炒房滔滔。祖孙三代，倾尽所有，难与房价试比高。须钞票，倾储蓄贷款，分外心焦。楼价如此虚高，逼无数白领竞折腰。昔秦皇汉武，闻所未闻；唐宗宋祖，紧捏钱包。一代天骄，成吉思汗，只好蜗居蒙古包。俱往矣，数天价楼盘，还看中国今朝。

　　@网友：继《让子弹飞》热映之后，发改委转型电影新片《让油价飞》，国土资源部不甘落后《让地价飞》，住建部也《让房价飞》。

　　政策调控下的2010年广州楼市均价走势

　　1月1日

　　二手房营业税优惠结束。

　　1月18日

　　存款准备金率上调0.5%。

　　1月10日

　　“国十一条”出台，严控二套房贷。

　　1月21日

　　《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，中小面积房占比不得低于70%。

　　1月21日

　　保险资金不允许参与房地产开发。

　　2月2日

　　银监会收紧二套房贷政策。

　　2月12日

　　存款准备金率上调0.5%。

　　2月24日

　　《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　2月26日

　　“粤四条”出台。

　　3月10日

　　《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，提出19条土地调控政策。

　　3月12日

　　3月至7月开展对房地产用地突出问题专项检查。

　　3月18日

　　国资委要求78家中企退出房地产业务。

　　3月22日

　　国土资源部提出，房价上涨过快、过高的城市要严控向大套型住房建设供地。

　　3月23日

　　《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》收紧契税优惠政策。

　　4月13日

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求完善商品住房预售制度。

　　4月15日

　　二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　4月18日

　　“新国十条”出台，限贷限购。

　　4月19日

　　建设部发“53号令”，强调未取得预售证的商品房不得预销售。

　　5月21日

　　“穗24条”出台，表示严格执行国家各项房地产税收和金融政策。

　　5月26日

　　国税总局强调各地规范土地增值税清算。

　　5月31日

　　国务院同意并转发了发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，掀起外界对新的房地产调控政策的猜测。

　　6月4日

　　住房城乡建设部等三部委通知，以家庭为单位进行购房数量认定。

　　7月17日

　　住房和城乡建设部部长姜伟新强调坚定不移地继续遏制部分城市房价过快上涨。

　　7月20日

　　银监会主席刘明康强调房地产贷款的调控力度将坚持不放松。

　　8月16日

　　广州房管局公布闲置土地的处置情况。

　　8月23日

　　广州主要银行暂停第三套房贷。

　　9月27日

　　国土资源部称土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

　　9月29日

　　国家有关部委强调，房价过高、上涨过快的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

　　10月13日

　　工、农、中、建四大国有银行以及招商、民生银行被实施差别存款准备金率。

　　10月15日

　　广州限购令出台。

　　10月19日

　　央行加息。

　　10月20日

　　住房公积金存贷款利率上调0.2%。

　　11月3日

　　《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》强调第三套及以上住房的停发公积金贷款。

　　11月16日

　　存款准备金率上调0.5%。

　　11月29日

　　存款准备金率上调0.5%

　　12月20日

　　存款准备金率上调0.5%。

　　12月26日

　　央行加息。

　　12月26日

　　五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%。