从紧货币政策下房地产市场的发展(3)

　　现阶段仍需执行以数量型调控为主的货币政策

　　2006年以前我国的货币政策一直是以调整货币供给量为主要手段的数量型调控政策，2007年中央银行建立了上海同业银行拆借利率(SHIBOR)，提出了要综合运用数量型和价格型货币政策、加强价格型货币政策调控力度的指导思想。虽然本轮综合运用数量型和价格型货币政策的主要目标是防止经济过热和通货膨胀过高，而非专门针对房地产市场，但是房地产市场的特性决定了其必然会受到从紧货币政策的直接影响。

　　目前我国房地产市场和资本市场都还不甚发达，特别是住房金融市场，尚没有与资本市场建立密切联系。从紧货币政策对当前市场的影响类似于储贷协会危机之前的美国，数量型传导机制更为明显，信贷规模缩减对市场的影响程度要超过利率变动。当然，这并不意味着提高利率没有效果，事实上只要利率提高的幅度足够大，仍可对房地产市场形成显著的影响。但是持续加息所能取得的实际效果可能比较有限，反倒会在美国降息的国际背景下强化人民币升值压力，不利于流动性过剩问题的解决。因此，从调控房地产市场乃至宏观经济的实效性出发，现阶段仍需执行以数量型调控为主的货币政策。

　　防范私人金融机构兴起可能引发的房地产金融市场混乱

　　货币紧缩周期往往是私人金融机构(外资私人金融机构和国内民间金融机构)纷纷进入或兴起的时期，特别是从紧的数量型和价格型货币政策工具双管齐下的时候，私人金融机构的资金借贷行为会更加活跃，并且可以较为容易地以高利率放贷，同时还不会受到政府监管。私人金融机构的无序兴起很可能搅乱金融市场，为房地产市场发展埋下隐患。

　　目前我国浙江一带已经出现了不少民间金融机构，它们对借款人的约束很松，但是利率很高(年利率可能高达20%)。虽然目前这些民间金融机构的规模还很小，尚无力提供房地产开发贷款，但是在从紧货币政策持续作用下，未来一段时间内民间金融机构的发展速度也许会很快，可能引发新的流动性过剩，导致房地产金融市场失控。因此，现阶段有必要防微杜渐，加强对私人金融机构的监控。

　　加强对房地产行业秩序的管理

　　持续的从紧货币政策必将迫使自有资金不充裕的中小房地产企业因无力融资而退出市场，市场交易量的下降也将影响到包括经纪公司、策划代理公司、评估公司和担保公司等在内的中介服务机构。未来几年房地产行业可能会出现一轮比较集中的企业合并、兼并或破产。鉴于政府和百姓对房地产行业的关注程度，在行业整合过程中，必须加强对房地产行业秩序的管理，给予正确的新闻和舆论引导，防止出现行业混乱。

　　警惕房地产价格大幅下挫

　　美国经过17次加息终于实现了房地产价格的向下调整，却随之引发了更为可怕的次贷危机，目前美国政府极力防止房价继续下跌，但是已经力不从心。虽然美国次贷危机爆发的根本原因不在加息，但是对于我国而言，仍要吸取美国的教训，警惕持续加息可能引发的房地产价格的大幅下挫。

　　由于我国房地产金融市场尚未经历过真正的房地产市场周期或金融危机的考验，金融机构普遍存在着轻视房地产金融风险的倾向。实际上，我国政府对金融机构的监管政策和措施还不完善，缺乏住房抵押贷款二级市场作为信用风险和市场风险的分散机制，当住房价格持续快速上涨后进入下降轨道时，金融市场可能会面临危机风险。

　　加强房地产市场内功的修炼

　　市场经济体制下没有只升不降的市场，未来房地产市场必将经历周期循环。现阶段各种直接或间接针对房地产市场的调控政策，都旨在降低市场风险、保证市场平稳发展。而实现房地产市场健康平稳发展的关键，还在于其自身内功的修炼。调整住房供应结构，健全市场体系，完善住房金融体系，改善土地供应，优化房地产税制，加强市场监管等，应当是今后推动房地产市场发展的工作重心。-

　　作者单位：清华大学房地产研究所，刘洪玉系该所所长