--广州45万宗房产证“难产”

　　--开发商欠交地价款致使无法办理占六成

　　--广州国土房管部门不日将出台土地出让金和房地产证分开的实施办法，切实保护小业主利益

　　文图／本报记者尹安学

　　苦办房产证等得人憔悴

　　广州市国土房管局向人大代表汇报工作时吐露“难情”

　　一个房产证让人等了7年还没拿到！而这在广州市市民中并不是十分稀奇的“新闻”。昨日，记者专程赶到广州市国土房管局的办证大厅，广州早已少见的“摩肩接踵”再次出现。来自广州市天河区的叶先生正手抱一叠厚厚的资料，面色凝重，他告诉记者，为办房产证，他已到这里不下10次。“房子早买了，可没想到办这一个证明就这么难！”

　　近日，广州市国土房管局在向广州市人大代表汇报工作时透露：近3年，广州市国土房管局共核发房产证近60万宗，占发证总量的57.18%，也就是说，由于种种原因，还有大量业主(45万宗)买到房子依然不能领到房产证。在听取了广州市国土房管局的汇报后，广州市人大常委会副主任戴治国指出，这种情况确实存在，虽然不是多数，但极不方便市民。

　　大量“闺中待嫁”的房产证让大量早已安居的市民欲罢不能，四处追问开发商、房管部门成了一些市民8小时内外常有的活动，一些市民还为此联合多数邻居，走上上访、告状的道路。

　　在广州市国土房管局1楼的办证大厅里，记者在一角落里看到了一个书亭，五六个人把书亭围得严严实实，他们争相求购着各种法律文书，一种房管部门内部发行的《房地产文件选编》被炒到30-50元不等，有人将此书各年段的都买了一本，“回去好好研究，要搞清楚到底为什么我住进新房都5年来还没领到房产证。”书亭的女老板告诉记者，她这里生意不错，很多人办不到房产证就到这里买书。

　　难在哪里：原因纷杂无法确权

　　据广州市国土房管局的有关负责人向市人大代表介绍，现在房产登记发证慢的主要原因是，房产交易、登记及程序不够合理，办证过于复杂。同时，房管部门信息化建设程度也不够。按不久前该局的问卷调查，在发放房产证工作中，群众投诉比较多的是新建商品房和房改房的产权登记问题，这种问题多出现在1993-1998年建的楼盘。

　　据该局负责人分析：在房产确权方面，主要是1992年以来，开发商没有按照房地产管理的有关规定办理，当时的管理制度也不完善，立法相对滞后，个别部门把关不严，没办妥用地手续就进行规划建设。

　　房产证迟迟不发的主要原因有：用地资料不全、报建资料不全，未交齐土地使用权转让金，没取得建筑工程规划验收合格证，在拆迁补偿中没办理直管房移交手续，房屋被法院查封，未取得派出所门牌证明，与小业主纠纷未解决等。这致使房产登记部门无法确权。其中，未交齐土地使用权转让金，无法办理房产登记的就占60%左右，其次，没取得建筑工程规划验收合格证和用地资料不全的，约占10%。

　　一些单位为了让群众搭上房改购房的“末班车”，当时房改时出售的有一部分是在建的工程，有的至今仍未建成，不具备发证条件，使一些已交房改款的住户，迟迟无法领到房产证。

　　如何解决：不用为开发商“埋单”

　　鉴于现有交易、登记制度及程序不够合理，办证过于复杂，同时办证信息化程度不高，不适应市场发展的情况，将广州市房管局办公大楼1至5楼建成登记发证营业大厅，昨日，记者看到，改造、装修工作已经开始。据了解信息化建设也已完成招标，正准备正式启用，争取在2002年上半年实现现代化的、快速的窗口办文“一条龙”服务。

　　不久前，广州市国土房管局、市计委、市财政局颁发了《关于追收国有土地使用权出让金的通知》，里面规定：由于开发商没交地价款，导致购房者无法办理确权发证手续，对于商品房预售买卖合同已办理交易登记备案手续的，经国土房管部门审核同意后，可以发放房产证。

　　广州市国土房管局有关负责人表示，对于未交齐土地使用权出让金的楼盘，是房地产开发公司与政府之间的问题，责任应由房地产开发公司承担，而小业主在购买商品房时，所支付的购房款已包含了土地使用权出让金在内。

　　因此，因开发商欠地价而不给小业主发证，对小业主是不公平的，这种做法也是没有法律依据的。房管部门正在研究将土地出让金和房地产证分开的实施办法不日将出台，切实保护小业主的利益。

　　细察“五证”：迷人“晕汤”小心是假

　　现在来说，买房是人一生中除结婚以外最大的事，签约之前，不妨仔细察看一下开发商的注册资金的多少、营业执照的真伪。同时要查看政府有关职能部门颁发的“五证”是否齐全：《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》、《商品房项目建设计划证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》，五证缺一，不可能办到产权证。购买现房时，还要留意开发商是否有《商品房销售许可证》、《工程质量竣工核验证书》、《房屋质量保修证》、《房屋使用说明书》等。

　　记者采访时发现，有些业主多年没办到房产证，主要是他们在买房时受对方宣传的迷惑造成的。他们到盼望房产证时，才发现开发商在很多方面违规操作，自己要办房产证只会遥遥无期。

　　拆迁户肖治平：他们说资料丢了没法办了

　　肖治平是亲属肖东就的委托代理人。1993年，肖东就与广州市某某置业公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，将位于越秀区起义路的自家民宅交由该公司拆除，1994年5月，作为补偿，肖东就被安置在广州白云区广园路松柏东路百事佳1号楼，协议规定，肖东就迁入补偿的房屋后，广州市某某置业公司应协助业主办房产证。

　　肖治平告诉记者，一拿到新房的钥匙，他们就催广州市某某置业公司，希望能尽快协助办理房产证，“当时他们推辞说，这段时间忙着办房改房的房产证，办我们的证件要延缓一段时间。”

　　这种说法持续了两年时间后，广州市某某置业公司法人代表的委托代理人李某又信誓旦旦地承诺：请你们给我时间，3个月内我一定为你们办妥。但是，这一次次的“三个月”，肖治平一直等了7年时间。

　　2000年，肖治平又一次到广州市某某置业公司，她被告知：李某只是该公司的挂靠人员，“他现在走了，带走了拆迁协议的第一手资料，我们根本没办法帮你办房产证。”至今，7年过去了，这20多个拆迁户还没拿到房产证。

　　商品房业主叶容杰：违反规划开发商人间蒸发

　　叶容杰先生于1997年4月付清房款后，同年6月入住位于海珠区下渡路的某苑公寓，按当时签订的《预售契约》，作为该公寓的开发商，天河某某房地产开发总公司承诺，在业主入住的半年时间内，办好房产证。

　　“半年以后，我们发现开发商为我们办房产证的事根本没有音讯，就去问，一问就预感到，房产征难办了。”

　　叶先生回忆，他和邻居们一起找到售房合同的签约人，这人才透露，开发这个楼盘是他们和汕头一家房地产公司合作的，“那帮人都走了，什么资料都没留下，你要我们到哪里去找？”叶先生马上回问，你们怎么扯皮不关我们的事，售房合同是和你们签的，拿不到房产证只能找你们！天河某某房地产开发总公司的负责人只好说：“我们一定尽快办。”

　　叶先生只好经常催问开发商，没多久，天河某某房地产开发总公司悄悄地从天河东路搬到黄埔大道旁办公，又过几个月，这家公司突然不见了。“真的就像从人间蒸发了，我们无论通过什么途径，都找不到他们了。”

　　叶先生和他的邻居只好向房管、规划等部门和公司的上级主管部门反映。这时他们才渐渐搞明白，天河某某房地产开发总公司在开发时，违反了上级的规划：原规划应在地下的停车场建在了地面以上，这样楼盘无法全部通过验收，而且售楼时，开发商开给业主的是收据，没有用发票，现在开发商不见了，也没人交税，房产证根本无法发放。

　　找不到开发商，叶先生和邻居们商定，只有用打官司这种途径去索要房产证。“开发商不见了，我们只能够去告公司的上级主管部门了。”

　　房改房业主何永权：两家公司“扯皮”苦了我们

　　何永权是广州市监督站执法科科长。在当时，他居住的公寓，必须通过他所在的监督站认定楼盘建筑质量合格才能核发房产证的。“但是，到现在，我的房产证还没办，要是普通老百姓就更难以想象了。”

　　1994年，何永权所在的广州市监督站向广州市某开发区房地产公司购买了在小北路的3套房子，按单位“房改房”的规定，何永权分得其中一套。按当时发放房产证的程序，1998年7月8日，广州市监督站作出《建筑工程质量认定书》，核定该楼质量等级为合格。但是，7年过去了，何永权至今没有领到房产证。

　　从入住小北路开始，何永权多次向广州市某开发区房地产公司催办房产证，对方总说，广×房地产开发公司不愿出具相关房产证明。

　　何永权不解，办房产证与广×房地产开发公司有什么关系？他开始利用工作之便，收集有关小北路楼盘的相关资料。他发现，1994年6月，广州市国土局只批准广×房地产开发公司在小北路建设综合楼、住宅。同年8月，广州市规划局核发的《建筑工程规划许可证》上，建设单位仍为广×房地产开发公司。何永权介绍，随后，广×却与广州市某开发区房地产公司签订合同，合作开发已批准的建设用地。但并没有合资组建一个新公司，依然由原来的两个公司同时运作。

　　现在，由于开发商没有搞好拆迁费用等问题，每次何永权和邻居一催广州市某开发区房地产公司，该公司就会说，是广×房地产开发公司前期工作没做好，“房产证没办该找他们。”而广×则说，房子不是他们卖的，与他们无关。

　　申请确认权属两月可发产证

　　关于办理房产证时限，《广东省城镇房地产权登记条例》规定：购买新建商品房屋，开发商已按规定确认产权的，业主应当自房屋交付使用之日起30日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证；业主委托开发商申请办理登记的，开发商应当自房屋交付使用之日起30日内申请办理。

　　拆迁补偿的房屋，业主应当自房屋交付使用之日起30日内申请办理确认权属登记，领取房地产权证。

　　已经确认权属的房地产发生买卖、赠予、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起30日内申请办理转移、转让或者变更登记，换领新的房地产权证。

　　房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：1、对申请确认权属登记的，应当在受理申请之日起60个工作日内核发房地产权证；2、对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起30个工作日内核发房地产权证；3、对申请房地产他项权登记的，应当自受理申请之日起15个工作日内核准登记。对不符合本条例规定的申请，房地产管理部门不予登记，并在上述规定时间内书面通知申请人。

　　产权纠纷尚未解决的、违章建筑未经处理的、法律、法规规定暂缓登记的，房地产管理部门应当作出暂缓登记。暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，房地产管理部门应当予以核准登记。

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