本报记者 田新杰 聂春林 何忠平 实习记者 周呈思

　　一年前疯狂的场面如在眼前，让人再次感叹“兴衰瞬间如儿戏”。

　　一年前——2007年夏秋之间，中国以一场“天价地”狂潮迎接土地招拍挂竞投制度实施三周年。北京、上海、长沙、武汉、广州、深圳，35.02亿、44.04亿、72.4亿、92亿，在那些惊心动魄的槌声中，各大城市的“地王”们竞逐天价，“欲与天公试比高”，引发全国上下对房价浪潮的忧虑。

　　短短一年后——2008年夏秋之间，随着中国房地产市场步入寒秋，开发商资金链纷纷告急，那些10来个月前风光十足的“地王”们，现在几乎全都被“退地”的传言所包围。

　　一年之间到底发生了什么？那几块曾被资本烈火烧成神话的泥土，现在又处于何种状态？本报驻各地记者的现场目击，或许能还原这场戏剧性变局的真相于一二。

　　上海“地王”：现为停车场

　　7月28日，上海南京东路163号地块，记者现场看到，在被拍卖将近一年后，这里仍然毫无开工的迹象。目前，这里是由上海高典停车管理服务有限公司经营的停车场。停车场现场负责人告知记者，自两三年前完成动拆迁后，这里一直作为停车场使用。

　　去年8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得这一地块，每平方米楼面地价(总地价除以建筑面积)达6.69万元，这至今仍是内地单价最高的“地王”。

　　“今年4月16日，这个地块开始交接，停车场需要和新的业主方重新签订使用合同，目前暂停营业，”高典停车管理公司的一位负责人说，但3个多月过去了，至今尚未接到关于交接完成的通知。

　　“苏宁方面尚未正式获得这一地块，开工更无从谈起。”7月25日，苏宁环球集团一位人士向本报记者透露，

　　“去年拍下这块地后，我们的土地出让金已经按要求缴清了，”苏宁地产竞买163号地块时负责前期财务工作的一位人士表示， 但在交地环节出现了一些状况，“老板(张桂平)一直在交涉这个事。”

　　对此，黄浦区房地资源局办公室方面表示，对163号地块的交地情况不知情。

　　“停车场将继续经营下去，新签的合同怎么说也得一两年时间。”停车管理公司的上述负责人表示。也就是说，在作为停车场期间，163号地块将不会开工建设。

　　另一方面，163号地块恰在上海轨道交通10号线南京东路站上盖。据了解，10号线最早将于2009年底前建成通车，而南京东路站的建成时间约在2009年10月。

　　而在地铁站建设过程中，地铁上盖物业的规划、建设将很难同步进行，地铁上盖物业的规划设计需服从地铁站建设设计的需要，不排除会有不断调整修改的可能。

　　在上海，地铁站上盖大型地产项目受地铁建设影响而延期开工早有先例。静安寺附近的香港太平协和集团协和城二期项目搁浅10年之久的原因之一，就是地铁建设规划的一再修改。

　　“以现在的条件，地块出让后两年内开工的可能性很小，超过44亿元的土地出让金交付后，若不能按期开工，资金成本压力会很大。”上述苏宁环球集团的人士表示。

　　虽然面临困境，苏宁方面仍然坚决否认外界关于它可能“退地”的传言。

　　“退地绝对不可能，这么多钱下去了，退地的损失会很大。现在老板希望能早日完成土地交接，早日开工建设。”上述苏宁地产这位内部人士说。

　　不过，即便地块能在短期内开工，苏宁仍然面临严酷的局面。正是从苏宁地产于众多外资巨头的竞投下突围而出，重金拿下163号地块的时候开始，上海楼市开始进入调整的下行通道。许多开发商都在想方设法调整开发策略，希望能维持投资汇报率。

　　苏宁集团副总裁吴兆兰此前曾表示，163地块将被用作苏宁集团总部，项目将包括底层的商场、中间为甲级写字楼、顶层为高星级酒店。但据记者了解，苏宁地产对该项目的前期规划工作因受制于项目成本和投资回报率，已经几易其稿，至今仍未能敲定。

　　一位参与苏宁地王项目前期规划的地产服务商人士透露，为达到合理租金回报，暂定2012年前后推出市场的163地块项目，商业面积与写字楼面积的比例可能高达4∶1，并极力就高区商业面积的规划以及商户组合实现突破。

　　相关政府部门给予该项目的限高是100米，按照每层高度4-5米计算，整个项目层数不会超过20层。同时，该项目单层面积从低往高逐层递减，苏宁地产初步计划是1-10层用作商铺。

　　“由于成本过高，这一项目要达到理想的租金回报率，难度相当大。而未来项目总体量的80%左右用作零售商业面积、20%左右为写字楼，增加零售商业面积的调整，正是出于拉高租金水平的考虑。”上述地产服务商人士说。

　　有业内人士做过这样的测算：67000元／平方米的楼板价，加上建设成本，成本至少8万元/平方米左右，按商业项目通常8%的年回报率计算，该项目未来平均租金水平需达6400元／平方米／年，即17.5元／平方米／天。