3月以来中国楼市的“小阳春”，为一直在低谷徘徊的土地市场吹来暖风，久违的竞拍争地“大战”重现上海、北京等地。金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，超出底价82%；温州长运地块以高达19607元/平方米的楼面价成交，成为中国“新地王”……一时间，“楼市重回地王时代”的呼声四起。

　　然而，记者对房地产市场土地“库存”问题调查发现，国内住宅产业市场化迄今十年间，房地产土地存量超过10亿平方米。毋庸置疑，中国房市面临着前所未有的“去库存化”重任。

　　“面粉”贵过“面包”

　　面对记者，天津振业房地产开发公司副总经理王维民眉头紧锁。2007年，天津振业以10.6亿元竞拍到一块地，8800元的楼面价创下天津“地王”纪录。短暂的风光过后，公司陷入困境。“现在，我们周边的3个项目，成品房均价每平方米6000元，比我们的楼面价还低，真正是面粉贵过面包！”王维民说。昔日“地王”成为“烫手山芋”，并非天津振业一家。在上海、福建、广东等地，2008年以来先后出现过退地潮。

　　3年前，房地产企业优劣在资本市场上的衡量标准是土地储备量，于是许多企业把大量资金用于购买土地。到2008年，商品房销售紧缩，“库存”问题凸显。北京市国土资源局局长魏成林说，一方面是持续低迷的房地产市场，一方面是吃到肚子里无法消化的土地，金融危机下不少开发商难以面对巨量土地“库存”。

　　国家信息中心首席经济师范剑平认为，我国首次面临房地产“库存”调整。上海一家房地产公司到2008年底拥有2000多万平方米土地储备，如按照当年销售速度，这些地要开发32年。

　　楼市回暖是暂时现象

　　戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，近期各地土地市场的确开始有所活跃，还有个别溢价幅度较大的收购现象发生，但这种现象并不会普遍发生，较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，巨量土地“库存”压力下，开发商拿地热情减缓。富力地产联席董事长张力的说法代表了不少开发商的心态：“企业买地速度会放慢，除非是很好、很便宜的地才买；同时减少开工面积，以销定产，控制好整个资金链的运作。”

　　研究人员认为，房地产界普遍认为楼市回暖也许只是暂时现象，大部分房地产公司在购买土地时显得犹豫不决，甚至停止购地，这使房地产市场真正回暖缺乏坚实基础。中国指数研究院常务副院长黄瑜预测，房地产市场到2010年才可能逐渐好转。

　　“消食开胃”期待新政

　　范剑平担忧：随着楼市遇冷、房价下跌，高价巨量拿地的风险很快暴露出来，开发商面临更大考验，要为当初的冲动付出代价！根据近半年来的市场平均消化能力看，房地产市场“去库存化”是一个艰难漫长的过程，近期建筑钢材价格已经出现下跌。因此，这一轮中国经济周期最难消化的库存不是工业“库存”，而是房地产“库存”，其中积压在开发商手里消化不良的土地，可能比空置房的消化更难办。在土地市场上，各方为实现“去库存化”想尽办法，有的开发商通过新购低价土地平衡成本，有的开发商则期待政府部门提高容积率，一些地方政府推出“降低税费，分期、延期收费”等“土地新政”。华远地产董事长任志强认为，眼前的巨大土地存量仍然没有一个消化的基础和条件，“当前土地存量中相当一部分是高价甚至天价，这些土地不可能在现有市场条件下消化掉。”

　　面对“面粉贵过面包”局面，一些开发商认为同地方政府有直接关系。全国工商联房地产商会调研报告显示，9个有代表性城市的62个不同规模开发企业中，开发项目总费用支出，近一半是向政府支付的；项目开发成本中，土地成本占直接成本的比例最高达到58%。业内人士认为，应该对土地招拍挂制度、税收制度和土地配给制度进行改革，行业的发展才能回归理性。据新华社电

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