物业税要实现"空转实"，不仅面临制度、技术、人才匮乏等三大难关，也被"误读"为加重税负和影响招商环境。

　　据《财经国家周刊》报道 北京某媒体最近报道《北京最早明年底开征物业税 税率可能不超1%》。此语一出，各界哗然。

　　随后，国税总局有关人士在互联网在线访谈中指出，物业税的改革目前还处在研究和准备阶段，征税范围、实施时间、管理机关都尚未确定。

　　尽管如此，物业税仍然成为最近媒体热议的话题。那么，地方政府、学界、公众对物业税的理解目前处于怎样的阶段？地方政府物业税"空转"试点进行得究竟如何？

　　《财经国家周刊》的本期调查，搜集了来自地方试点城市的一线资料，可以为人们判断物业税的开征时间节点提供参考，也可帮助人们更深刻地了解物业税的本质。

　　中国的物业税已在10省区市进行了为期6年的"空转"试点。《财经国家周刊》的调查表明，对于时下的中国物业税的前景显然较之学术上的证明更为复杂，10省区市6年"空转"几无所得。物业税要实现"空转实"，不仅面临制度、技术、人才匮乏等三大难关，也被"误读"为加重税负和影响招商环境。

　　如何厘清物业税与土地出让金的关系分歧、税基如何制定、怎样激励已习惯获取一次性土地收益的地方政府将这种收益传递给下一届乃至70年以后的政府、怎样改变公众对于"税潮来袭"的心理预期……正是这些未在6年"空转"中得到切实解答的关键性议题，使物业税开征走的不是"直线运动"。

　　

　　

　　

　　第一篇——"空转"实况

　　物业税"空转"6年，仍纠结在"如何起步"的学术讨论阶段

　　物业税"空转"，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征收物业税，但一切步骤和真实征收物业税流程相同，由财税部门和房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和计税。

　　从2003年开始，财政部和国家税务总局先后分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展房地产模拟评税试点("空转")。首批试点至今已6年之久。

　　就在"物业税'空转'范围将扩大"、"北京已具备开征条件"等说法传开之际，2010年1月中旬，《财经国家周刊》记者以传真、电话和电子邮件三种方式，向上述10个物业税"空转"试点省区市发出问卷调查，并对部分地区进行了实地采访。

　　来自试点省区市的问卷调查结果是："空转"6年，很多城市至今还拿不出一套完整的方案和完全可信的数据。所谓"空转"，多数时候仅是专家与学者的"学术之谈"。

　　"'空转'经验老掉了"

　　作为首批"空转"试点的江苏省，2004年就指定南京市地税局作为空转试点单位。当地曾有消息说，南京市的试点范围选在鼓楼区、江宁区和高淳县。

　　而在南京市地税局办公室主任楚天佑印象中，有关物业税"空转"的试点工作，只是"开了个会讨论了一下，后来就一直没做什么"。

　　楚天佑在回复《财经国家周刊》记者的问卷调查中坦言，"比较难做，基本没有'空转'，仅做了一些学术讨论。"

　　江苏省地税局副局长倪静石则告诉《财经国家周刊》记者，2004年模拟评税试点初期，"南京经验"曾因相对超前而被国税总局在其他地区试点推广。"现在只不过因为没完没了地空转，(经验)逐渐老掉了"。

　　在外界看来，与江苏同期试点的深圳似有很大机会率先开征物业税--"土地资源基本用尽，空置率、炒楼比例和楼价高得离谱，且具备'先行先试'的行政条件等。"

　　实际情况是，深圳6年来的"空转"结果是真的空转。

　　深圳市地税局办公室副主任史小娟委托其同事告诉《财经国家周刊》记者，"还没有做物业税空转的具体工作，因此没办法做问卷回答。"

　　深圳市地税局章家寿和杨龙两位副局长1个月前在接受《财经国家周刊》记者专访时表示，物业税"空转"在深圳并无实质进展，"虽曾做过模拟评税，但并没有形成具体方案和数据。"

　　据了解，2009年，深圳曾向国税总局上报过一套运作方案，对开征物业税提出了诸多意见，未获总局同意。此后，深圳的"空转"试点工作就再没继续。

　　税务部门："没什么东西可说的"

　　重庆，是西部地区，物业税"空转"试点。

　　公开信息显示，重庆市的"空转"工作具体安排在九龙坡区、合川区和綦江县三地。可从重庆市地税局办公室，到信息中心，再到宣传部等，接连5个部门的相关人员，均对《财经国家周刊》记者表示"不清楚'空转'情况"。

　　当地地税局一位人士在电话中告知《财经国家周刊》记者，物业税"空转"是"被媒体放大了"，"每年国税总局和财政部都有课题调研，就是写一个论文，可能每个单位都要做这样的事情。但每一次课题调研会一开，全国媒体都要炒一阵子。"

　　而据重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇的了解，重庆物业税"空转"尚在"研究中"，研究的重点则是"如何保证现有住房价格平稳，以及物业税和其他税种是什么关系"。

　　张定宇还表示，目前当地国土和房管部门并未介入物业税的"空转"，"还没有实质动作"。

　　一位曾考察过重庆的专家则告诉《财经国家周刊》记者，"重庆目前已开发了相关的评税软件"，可能是出于"保护知识产权的考虑"，所以守口如瓶。

　　更多的试点城市选择了"沉默"。

　　天津市财税局负责对外宣传的曲明在电话中明确告诉《财经国家周刊》记者，天津市物业税空转试点工作"没什么东西可说的"。

　　与天津同为2007年10月国家税务总局和财政部批准的房地产模拟评税第二批试点省市的还有福建和河南。

　　福建省地税局办公室一位陈姓科长说，"因为现在整个工作情况还不够明朗，不能提供什么情况。"

　　而外围的采访对象，如福州市土地发展中心招商部主任林胜和厦门市规划局局长赵燕菁均表示，"至今还没听说(福建)省里有关财产税、物业税的讨论内容"。他们所在的部门也"未介入此项研究"。

　　河南省地税局财产和行为税处于姓处长以"总局不要求报道"为由没有接受《财经国家周刊》记者的采访。他表示，河南省的"空转"试点与其他地区一样，"在中等偏上的水平"。

　　河南当地媒体近期曾援引省地税局相关人士的话说，河南"今年绝无开征物业税的可能性"，即便是已经"空转"试点两年多的焦作、濮阳也尚不具备开征的条件。因为直到目前，这两个试点城市"也仅仅是对本市各个区位的代表性房产做价格统计，而不是对所有的房产价格都进行统计"。

　　"报个数就完了"

　　10个物业税"空转"试点省区市中，宁夏方面对外界评价颇为坦然，其试点进展也仍处相当初级的阶段。

　　宁夏回族自治区地税局税政三处处长沈建中对《财经国家周刊》记者表示，最初计划在银川市设置"空转"试点，但"银川市不愿意搞，态度不积极"。最后试点放在了位于宁夏中部的吴忠市，"该市房地产规模相对较小，便于统计"，用沈建中的话说，"房地产小区只有五六个"。

　　"空转"过程中，吴忠市借鉴了辽宁省丹东市的评税软件，对二手房交易产生的契税和营业税进行基准价监测。沈建中说，他最近听说，这套借鉴来的"小软件"和主体征税软件"挂不上钩"，还不成熟。

　　至于模拟征收物业税所要涉及的税基、税率和征税范围等问题，吴忠市目前并未涉及。在沈建中看来，物业税空转试点"就是采集几个数字，每年给总局一报，没有什么实质性的进展"。

　　沈建中的印象中，2009年全年，宁夏自治区一级地税局从未开过一次讨论物业税的会议。但在2009年8月份，他曾与吴忠市的3位地税人员一起参加过税务总局举办的模拟评税培训班，地点在河南省开封市。

　　在那次培训班上，沈建中和同事第一次接触到当前国际上通用的三种房地产估价方法：成本法、时差法和收益法。此外，沈建中还见到了来自10几个省市地税局的同行。培训班分期分批举行，之前全国地税系统已有多人参加。

　　沈建中告诉《财经国家周刊》记者，对于"空转"试点的进展，总局并没有相关的例行检查，也不作为地方政绩考评。因而他认为，"'空转'啥实质内容也没有，报个数就完了"。

　　就物业税"空转"的前景，沈建中的结论是，"不可能大面积推开"。

　　被质疑的典范

　　在接受《财经国家周刊》记者采访时，一些业内专家表示，辽宁省物业税"空转"试点开展较好，经验颇受业内认可。辽宁省选取的试点城市丹东市，近年来几乎成为专家考察和同行取经的典范。

　　丹东市政府网站2009年8月20日的一条消息显示，由丹东市地税局研发的"房地产评税及二手房计税价格核定软件"目前已经在全国税务系统被推广使用。

　　有专家向《财经国家周刊》介绍，丹东房地产模拟评税的"核心技术"，是将全市所有房产统计在案，依据片区市场价格形成评税基价(如周边数个楼盘价格相加后求出均值)，相对于过去以"原值"计税的评税方法更为科学，可防止纳税人瞒报价格和避税。

　　但也有专家评价，丹东的估价手段过于简单，"仅用三两个楼盘就确定一个基价，数据与真实的市场动态尚有距离。"

　　同样的情况还出现在安徽省的试点中。

　　有当地学者曾表示，"空转"试点的芜湖和马鞍山两市已初步建立房地产数据库，开发了若干评税软件，且"在人员培训、人才储备等方面也逐渐成熟"。

　　而当地媒体近期援引马鞍山市地税局一位知情人的话说，"每年的'空转'税率都不一样，因此难以立刻征收"。

　　即使是外界最为期待的北京，《财经国家周刊》记者的调查发现，有关"北京最具备开征物业税条件"的说法，亦缺乏坚实依据。

　　早在2008年1月北京两会期间，北京市政协委员、北京市地税局原局长王纪平就曾表示，"北京已提出进行物业税'实转'的申请"，有望在2008年6月份之前获批向工业企业、写字楼等商业地产开征物业税。

　　如今时间已过去一年半，消息仍处在"空转"阶段。

　　《财经国家周刊》记者获悉，北京市的"空转"试点区域在东城、西城和大兴三个区。大兴区地税局工作人员向《财经国家周刊》记者证实，"之前虽然看到有文件下来，说要试点'空转'物业税，但之后就没有下文了。"

　　另一位曾亲身参与北京"空转"调研的内部专家则透露，北京虽然在商业地产模拟评税方面投入了精力，可"都不是很完善，离开征具备的条件还相差很远，有各种各样的问题"。

　　声音一

　　国家税务总局：物业税目前还处在研究阶段

　　1月28日，国家税务局财产行为税司副司长杨遂周披露，物业税与环境税目前还处在研究阶段。财政部财科研究所副所长王朝才在接受媒体采访时也表示，目前税务部门基本确定了按照面积征税的思路，即给出一个最低基点，在基点以内的免收，在基点以外的开始征收。但就基点的确定问题，目前还"争论很大"。

　　声音二

　　樊纲：开征物业税有必要

　　央行货币政策委员樊纲最近在某论坛上建议，应通过开征物业税等制度改革稳定房价。樊纲表示，中国政府要控制房价快速上涨，应管理好流动性，在房价上升的同时，增加土地供应，高效地使用土地，增加建房密度。此外，开征物业税等制度改革也有必要。

　　第二篇——被"集体误读"

　　对于物业税，社会各个层面皆出现了诸多的"集体误读"

　　有关物业税试点研究的源起，最早可以追溯至2003年。

　　2003年10月召开的中共十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。该决议曾提出要"实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。"

　　2007年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将"研究物业税方案"列入是年工作范围。

　　2009年5月25日，在物业税"空转"约3年之际，国务院批转发展改革委正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到"深化房地产税制改革，研究开征物业税"。

　　2010年初，从接近国家税务总局的渠道传出，税务部门将在全国范围开展房地产模拟评税。这被舆论解读成物业税"空转"将推广至全国，"物业税开征步伐将大大加快"。

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者按年缴纳一定税款，应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　按照财政和税务系统的一些专家表述，可归纳出开征物业税的基本议案--将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及相关收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　根据成熟市场经验，有专家认为，符合"租税互补"原理的物业税，在降低地价的同时，将改变政府的商业模式--从开发型政府转变为服务型政府，从而有效化解"土地财政"的困局。

　　然而，尽管物业税的概念进入中国人的视野已经有相当长的一段时间，但中国社会的各个层面对物业税却仍然缺乏足够的了解。在中国人民大学土地管理系副教授曲卫东看来，对于物业税，社会各个层面甚至都出现了诸多的"集体误读"。

　　江苏被批准为"空转"试点后，辖区内许多城市均不愿参与试点，因为不少地方官员认为，物业税"将加重税负，而不是为了促进地方经济发展的减税、免税措施"。地方政府普遍担心试点"空转"会影响当地的招商环境和形象。

　　类似的现象同样也出现在安徽、宁夏和河南。上述地区的物业税"空转"试点均是避开省会城市，绕道而行。

　　官员对物业税的误读尚且如此，普通市民更可想而知。

　　采访中，浙江大学公共管理学院副教授汪晖向记者讲述了他亲身经历的一个例子。有一次，汪晖在北京与朋友聚会，其间当他透露出自己正进行物业税研究后，招来了朋友们的一致围攻："为什么帮助政府研究增加我们的税负？"

　　汪晖说，如果从税种合并的角度而言，物业税其实可以理解为一种"减税"，但市民普遍认为这是一项"增税"。

　　"发达国家征收物业税的成功经验，除了数据库比较完善和评估方法成熟外，离不开市民的普遍认可"，在曲卫东看来，"当前宣传、普及物业税知识，提高市民对物业税的接受程度，可能远比其他问题更为重要。"

　　曲卫东表示，现在还谈不到物业税开征的时间节点问题，但这不影响让社会各界从正面了解物业税。社会没有对物业税的全面的、正确的认识，则可能会对物业税形成毁灭性打击。

　　国务院发展研究中心倪红日研究员也认为，不赞成相关部门以"敏感"来回避对物业税的研究，"反而要宣传，增加透明度，让市民更多了解物业税"。

　　江苏省地税局副局长倪静石表示，如果下一步要扩大物业税"空转"的试点范围，最为关键的是要在立法和制度层面给出一个更为清晰的指导，让试点城市看到意义和前景。否则，"没完没了地'空转'，只能是劳民伤财"。

　　第三篇——通向"实转"三大难关

　　试点城市一位地税局官员向《财经国家周刊》记者坦言，就目前的讨论看，物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。"赞成者有之，反对的声音也很大。"

　　10个物业税"空转"试点省区市多年的现实，显露出中国物业税研究和实践面临的重重困境。

　　对此，试点地区税务部门皆颇感无奈。因为，摆在他们面前的，是制度、技术、人才匮乏与舆论压力等诸多待解的难题和矛盾。

　　制度之难

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华告诉《财经国家周刊》记者，当前物业税在学术界还存在诸多争论，最为激烈的主要集中于两点：一是物业税是否应包含土地出让金；二是物业税是否能降低房价。

　　浙江大学公共管理学院土地管理系副教授汪晖博士认为，1994年分税制改革以来， "财权上收，事权下放"的大趋势，使地方政府对土地出让金等"非税"收入渐生依赖。但随着土地资源的下降，土地财政的可持续性面临困境。

　　"物业税的提出，就是希望给地方政府一个新的选择，用一种比较良性的税收来代替土地财政。"汪晖说。

　　然而，如果用物业税取代土地出让金，一则涉及整个房地产开发模式的改变--"开发商今后如何拿地？是一次性缴纳土地出让金，还是分70年缴纳物业税？"二则涉及中央和地方如何进行税收分配。这些都是"空转"试点省区市地税部门的困惑所在。

　　江苏省地税局副局长倪静石在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，"想要通过物业税改革来摆脱地方财政对土地出让金的依赖，短期内并不现实"。"因为政府通过土地出让金，把所有该收的税都收走了，也不可能因为考虑征收物业税，就把土地拍卖的价格降下来。"倪静石说。

　　深圳地税局副局长章家寿此前接受《财经国家周刊》记者专访时则对物业税的归属和分配表示了异议，"物业税所涉及的房产税和土地使用税两个税种，到底是简单统一还是怎样，目前还缺乏系统性思考。"

　　试点城市一位地税局官员向《财经国家周刊》记者坦言，就目前的讨论看，物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。"赞成者有之，反对的声音也很大。"

　　对于物业税与土地出让金的关系分歧，中国人民大学土地管理系副教授曲卫东说，"地方政府认为土地出让金'来钱快'，卖一块地就有了，主观上对征收物业税没动力。什么时候土地卖得差不多了，可能才会考虑征收物业税。"

　　此外，对于"用物业税抑制房价"的说法，学术界也存有争议。

　　"物业税提高了住房的保有成本，能抑制投机性购房者，进而抑制房价。"汪晖的观点代表了一批学者的意见。

　　但倪静石却认为，"简单用物业税来调控房价，作用很小很小。"

　　在他看来，最近几年，每逢房价大涨，总有人拿物业税开征"说事"。实质上，物业税"最大的作用在于调节预期，让购房者认为未来房价可能会降"。

　　倪静石称，即便是效仿"出口退税"，用物业税来代替土地出让金，房价成本降下来，在需求高涨的时期，也不见得开发商就能低价卖房。"目前还没有一种机制能够确保政府的让利最终受惠于百姓"。

　　正因如此，倪静石对《财经国家周刊》记者明确表示，"对于物业税调控房价，我信心不足"。

　　技术之难

　　在一些业内资深专家眼中，开征物业税需具备三大技术基础：翔实的不动产登记资料；房地产价值批量评估；政府的税收征管能力。

　　经常赴各"空转"试点地区考察、调研的曲卫东认为，目前各"空转"城市在上述方面"一直没有太好的突破"。

　　他告诉《财经国家周刊》记者，开征物业税的前提是需要所有房地产的基础信息，如区位、周边建筑物、面积、户型结构和交通环境以及财产登记人等。这些都关系到对房地产的计税价格评估。"但这是一个庞大的数据库，至少涉及土地、规划和房产等几个部门，然后还要通过计算机辅助的批量评估方法，进行批量计税。"

　　目前国内许多城市的不动产登记制度显然无法满足上述需求。"部门之间都是信息孤岛，由于各自的利益不愿意共享信息。"曲卫东说，仅凭税务部门"单打独斗"，自然难以"空转实"。

　　国务院发展研究中心研究员倪红日也告诉《财经国家周刊》记者，她所接触到的一些"空转"城市，在一开始就遇到了这样的问题，"比如要征税的一处经营性房产出现了经营权变更，工商部门却不能及时反馈。"

　　倪红日在美国波士顿时曾看到这样的经验：在波士顿，由政府的一个专门机构负责开发城市"地理信息系统"，对城市中所有房地产的信息进行立体化登记，让信息在所有执法部门中共享，并可以通过系统对管理目标定位。

　　《财经国家周刊》记者了解到，目前类似的地理信息系统在国内城市也已经出现，尤其以杭州市地税部门开发的"房屋交易计税基准价评估数据库"为代表。

　　此外，房地产批量评估技术与政府的税收征管能力，是开征物业税另外两大关系密切的技术基础。这是10个"空转"省区市近年来模拟操练最多的动作，而显露出的问题却也最为明显。

　　人才之难

　　几乎每一位接受《财经国家周刊》记者采访的专家都会提及香港的例子。在香港，物业税被称为"差饷"。对于这项工作，有近1000人的香港公务员编制队伍负责，可谓兵强马壮。

　　浙江大学公共管理学院教授杨遴杰则讲述了一个更为夸张的事实：在国外某些国家，队伍最庞大、人数最多的，除了军队，就属征收物业税的工作人员。

　　但国内"空转"试点省市所面临的，却是评估力量薄弱、人才极度匮乏的现实。

　　《财经国家周刊》记者了解到，在业界公认房地产批量评估力量最强的杭州，其相关公务员编制也仅约30个。这迫使杭州方面在开发评税系统时，不得不求助于中介机构作为"外脑"。

　　一个极端的例子是，南方某物业税"空转"试点城市，因为一位内部评税专家跳槽去了大学，致使全部模拟评税工作搁浅。

　　"如果开征物业税，国家要花大力气培养一批评估人才。"汪晖博士对《财经国家周刊》表示。

　　但在吴翔华看来，"技术上的问题都不是问题，最关键的是管理的问题"。

　　《财经国家周刊》记者在调查中了解到，物业税"空转"试点初期，一些城市干劲很足，多由市政府出面成立领导小组，协调各部门工作，"空转"一度进展很快。而其后，在更为"短平快"的土地出让金吸引下，随着管理层热情的消耗，相关工作愈发流于形式，"空转"也濒于停滞。

　　第四篇——杭州：非试点的意外

　　杭州市不在物业税"空转"试点之列，可其房地产批量评税技术却最为成熟。"如果总局宣布开征物业税，杭州马上就能实转。"

　　现在，如果要在杭州市区购买一套二手房，再花几千块钱请个评估公司，把交易价格做低--用这种多年以来惯用的方式逃避一些契税和营业税，恐怕难度较大--只要输入的报税价格低于地税部门电脑里存储的计税基准价，屏幕上马上会亮起红灯。

　　这套由杭州市财政局直属征收管理局(下称征管局)耗费3年时间开发的监测软件，专业名称叫"杭州市房屋交易计税价格评估管理系统"。使用这套软件，从2008年4月1日到2009年12月底，杭州市征管局共拦截11841份二手房交易"阴阳合同"，占全部纳税对象的约20%，补征税款8704.44万元。

　　凭借上述举措，杭州市房地产批量评税系统2006年被国家税务总局认定为全国创新目标项目，作为新的税收征管模式在全国推广。

　　服务外包

　　中国人民大学土地管理系副教授曲卫东表示，杭州市虽然不在全国10个物业税"空转"试点地之列，但其批量评税技术相对最为成熟。"如果总局宣布下一步开征物业税，杭州马上就能实转。"

　　1月21日，在接受《财经国家周刊》采访时，杭州市征管局局长卓安军指着办公室书柜中6大本厚如《辞海》一般的黑皮书说，"这里边藏着累计共103万余套房地产历史交易数据，几乎囊括杭州市存量房交易的全貌。"

　　"按道理，杭州市房屋信息最全、最准确的数据登记应该在房管部门，但实际上却在地税征管部门。"卓安军说。

　　卓安军回忆，1998年以来，杭州房地产业经历了长达10年的快速增长。家庭人均住宅面积从1999年的10.1平方米上升为2007年的24.3平方米；住宅销售面积从1999年的170万平米增长到2007年的457.13万平米。"这为房地产批量评税技术提供了较好的市场基础。"

　　2006年10月，为落实中央和浙江省有关房地产评税改革，卓安军等开始四处考察、拜访，向国内外城市学习先进经验，筹划建立一套统一的自动评估模型，对房屋交易计税价格进行公平公正的评估和管理。

　　"取经"归来，有多年从事政府采购工作经历的卓安军说，他意识到要做好房地产批量评估这件事，仅凭地税部门现有的人力、物力难度很大，必须"服务外包、借助外脑"。

　　2007年3月，杭州市征管局以政府采购公开招标的方式，圈定省内5家具有一级资质的评估公司。经过方案比较、报价角逐等数轮评审，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司最终胜出，与杭州征管局签订了政府采购合同。

　　成立于1998年的恒基评估公司，主要业务涉及拆迁、征地评估及银行抵押物评估，公司目前有50多位员工，每年营业收入1000多万元。

　　《财经国家周刊》记者获悉，恒基评估公司是浙江省内第一家非隶属政府机关的社会鉴证性评估机构，也是浙江省唯一的一家拥有房地产评估、资产评估和土地评估三项估价资格的评估机构。

　　"征管局的这套评税系统仅是很小的一项业务，每年的维护费用不过20万元，但却花费了大量的精力。"恒基评估总估价师朱晓说，当初参与投标，主要是考虑该项目的社会效益，"这项工作很有意义。"

　　"扫楼"

　　朱晓告诉《财经国家周刊》记者，建立"房屋交易计税价格评估管理系统"要做的首件工作"是个力气活儿"--在全市范围内"扫楼"，具体涉及6个城区、51个街道及乡镇、412个社区和16000余幢住宅。为此，恒基评估公司50名员工全体出动，外加120名带着"实习"任务的浙江理工大学房地产专业大三学生。

　　从2007年4月开始，杭州市的各个社区、街道迎来了一大群面孔稚嫩的大学生。他们手拿表格四处拍照和记录，社区居民都感到很奇怪。

　　"扫楼"工作进行了5个月。回忆起来，朱晓印象最深的，是一次次被小区保安拒之门外，有些别墅区里散养的大型猛犬也让勘察人员心惊肉跳。还有一次，朱晓和同事拍完照坐在台阶上休息，突然有保安冲过来喊道，"楼上女主人认为你们身份不明、在她家门口踩点，已经报警了。"

　　《财经国家周刊》记者看到，这份对杭州市现有住宅类房产做"摸底"式体检的调查表格上，密密麻麻罗列着影响房价的各种因素，如房屋的位置、外部交通、环境景观、配套设施、户型结构和建筑年代等，累积近50项。

　　朱晓解释说，表格填完以后，会对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解，用计算机程序运算，把每个因素对房价的影响程度进行量化；随后，再把要评税的房产输入该模型，征税的基准价格便自动生成，且与当前市场价格"差距不大"。

　　"简单来说，系统的最终目的，就是给不同的住宅片区定下征税基准价。"朱晓对《财经国家周刊》记者表示，此前他曾在杭州市萧山区做过此类评税工作。

　　朱晓说，当时在萧山运用的是"市场比较法"来确定征税基价，但做法过于简单，"三两个楼盘一平均，确定一个基价。"这次却不同，杭州的批量评税系统借鉴了国际上更为认可的"特征价格法"，估价"极尽细致"。"每幢房子都至少有一个基价，多的甚至两到三个。比如根据不同楼层、能否看到江景，都会分别给出价格。"

　　资源共享

　　2008年4月1日，"杭州市房屋交易计税价格评估管理系统"正式投入运行。

　　回顾从竞标到投产一年的历程，卓安军感慨说，"最难的就是协调"。他认为，"杭州市之所以能做成这件事，也恰是得益于政府各部门之间行政和信息壁垒的打破。"

　　据卓安军介绍，杭州市非常重视政府各部门的信息化建设。从2001年开始，政府每年投入1.5亿元用于信息化建设。目前，杭州市规划、房管、国土和民政都有各自基于地理信息系统平台开发的综合信息软件。在此基础上，由财政部门牵头，建立了信息共享协作机制，为推动计税价格评估管理系统的建设提供了良好的外部支持。

　　"房地产税收一体化管理，关键是信息的一体化。"卓安军说，紧密的部门协作关系，是推动房地产批量评税技术进步的保障。

　　卓安军告诉《财经国家周刊》记者，目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖，接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新，这部分大概占总体数据库的5%左右。此外，卓安军还在着手建立商业地产、厂房和仓库的数据库。

　　"开征物业税，全国性的房屋普查肯定要进行一次。不知道有多少套房子，怎么开征物业税？"卓安军用反问回答了记者的问题。

　　在恒基评估公司总估价师朱晓看来，当前10个物业税"空转"试点省区市进展好坏，与"是否有专业评估师参与"相关。"舆论都说物业税开征有很多技术困难，如果仅是税务人员自己来做，可能会走很多弯路。但在专业评估师来看，这些工作都很简单，不过是家常便饭。"

　　第五篇——对话：开征物业税的行动"曲线"

　　◎ 主持：

　　《财经国家周刊》记者 王玉光

　　◎ 嘉宾：

　　李 明(国家行政学院学者、北京大学-林肯研究院兼职研究员)

　　曲卫东(中国人民大学土地管理系副教授)

　　倪红日(国务院发展研究中心研究员)

　　倪静石(江苏省地方税务局副局长)

　　杨遴杰(浙江大学公共管理学院教授)

　　吴翔华(南京工业大学天诚不动产研究所副所长)

　　汪 晖(浙江大学公共管理学院副教授)

　　卓安军(杭州市财政局直属征收管理局局长)

　　在当前中国，恐怕很难再找出一个税种，其受关注的程度能盖过尚在"空转"之中的物业税。尽管何时开征物业税尚无定论，但有关物业税开征的日期、方式和税率却已流传出数十种不同的版本。

　　如同当年个人所得税的酝酿及出台经历一样，在物业税的酝酿阶段，各种声音俨然已淹没了事实本身。物业税究竟距离人们还有多远？需要把焦距对准一系列现实问题。

　　《财经国家周刊》：目前在研究开征物业税的过程中，比较难解决的问题是什么？

　　曲卫东：首先是数据获取。开征物业税需要所有房地产的基础信息，但目前的不动产登记制度还不能满足需要。政府各部门之间都是信息孤岛，由于各自的利益不愿意共享信息。财产登记制度也不健全，一个家庭到底有几套房子弄不清楚，使"区别征税"缺乏依据。

　　其次是利益博弈。一些拥有多套住房的"既得利益集团"反对开征物业税，设置了巨大的阻力。

　　地方政府的阻力也很大。同时，要开征物业税这样一个新的税种，需要很多的专业管理人员。香港有900个公务员编制在管理这个税，而内地政府这些年一直控制乃至缩减公务员的编制，从组织机构和人力布局上对物业税开征还没有足够的支撑。

　　更为重要的是，现在需要把征收房地产税的法制环境建立起来，突破产权和分税的障碍，这需要中央出台相关条例。

　　倪静石：物业税这几年一直在"空转"，不能转实，主要原因之一在法律层面。制度层面不解决，实质进展就谈不上。

　　倪红日：目前就住宅怎么征税的问题，意见很不统一。比如住宅的免征税范围怎么设定？是按人均住房面积，还是按照房屋套数、使用性质计算，这些问题都还没有定。

　　此外应该由谁来评税，是中介评估机构还是税务部门，怎么监督他的评税结果，让纳税人信服，也存在意见分歧。

　　将来若要开征物业税是要对所有人开征，但存量房与新建房怎么划断？也是个问题。

　　吴翔华：当前物业税在学界还存在诸多争论，而且非常激烈，比如对住宅开征物业税会有什么影响？现在的税和原有税种是什么关系？存量房和新建房如何分别征税？物业税是否包含土地出让金？等等。所以要征收物业税，可能不仅涉及对税收体制的改革，而且还要对整个房地产开发制度、模式进行大调整。

　　《财经国家周刊》：有观点认为，物业税与土地出让金、土地增值税是重复征收的关系，这是否也影响了物业税的出台？

　　杨遴杰：目前中国的城市建设资金大都是来自于土地拍卖，地方政府一方面已经在卖地环节收取了土地出让金超额利润，另一方面又要来收物业税，显然是不合理的。

　　曲卫东：房地产税与土地出让金是两码事。不能用物业税代替土地出让金。

　　李明：在很多征收房地产保有环节税的国家和地区，土地增值税同样也存在。比如德国、韩国和中国台湾等。我的主张是，实行"数税合一"的模式，把原有房地产税种合并，重新调整税基税率，征收统一的不动产税。从政策过度的角度来看，这也有利于公众的接受。

　　《财经国家周刊》：有专家认为，物业税从法理上难以解释清楚，物业税是财产税，而人们的房屋只是有70年的使用权。要么修改法律，要么不征收，这是非此即彼的选择吗？

　　李明：据我的研究，并不是所有的国家都是在土地完全私有的情况下征收物业税的。比如像中国的香港，和内地土地使用权类似，在1997年回归以前，业主对土地享有99年的使用权，也没有完全的产权。

　　征收物业税的法理依据，在于物业所有人享有了政府提供的公共服务，由此带来了物业的升值，并为此增值部分付费(税)。世界上大多数国家都是基于这一理论而设计物业税的，有没有完全的产权并不是主要的考虑。而且将物业税作为房地产保有环节的一项税收，各国模式也不一样，美国和加拿大是按照财产税的模式征收，要涉及到房屋产权问题，英联邦国家则是按照租金收入作为税基的，与产权没关系。

　　此外，从价值评估的角度来讲，70年的使用权和永久性的使用权，其税基计算的结果是相差无几的。所以说有没有土地所有权，并不影响征收物业税。

　　《财经国家周刊》：倘若要开征物业税，是不是需要启动物业税立法程序？

　　李明：这是肯定的。首先应该由财政部会同有关部门提出草案，然后经国务院法制办审议。这是立法的程序。

　　其次，物业税最后叫不动产税还是其他什么名字，最终肯定是要对公民财产征税，所以我想以更高层级的立法出现会更为合适。目前很多税法均是以"条例"等行政法规的形式存在的，但涉及利益人群较大的所得税，是以"法律"形式出现的。

　　当然，初期以国务院条例的形式出现也可以，但是一定要注意一点，就是各地的经济发展水平不同，所以税率的决定权还是要归于地方。另外税收的收入也应归于地方，因为按照国际惯例，物业税属于地方税种。

　　《财经国家周刊》：物业税"空转实"的突破口在哪里？

　　李明：对于起步阶段，税制应尽量简化。比如对于存量房和新建房如何征收物业税的问题，我认为最合理的办法还是按照价值征收，在评估过程中可对旧房估价相对低一些，新房估高些，这样自然就能直接反应到税基的设定上。

　　此外，还可以按照平方米来征税。或者比照香港的差饷税，按照租金的价格征税。

　　曲卫东：如果要开征物业税，首先要对现行的房地产税种做调整，该取消的取消，该合并的合并。其次是要加大对物业税知识进行普及和宣传，让老百姓打消物业税会增加税负的顾虑。

　　可以假设一种情况：让物业管理公司按照居住面积等收取物业费的办法，代收物业税。但前提是必须测算清楚一座城市各小区住房的单价，以此为依据制定相应的房地产税收标准。但问题是，没有物业管理公司的小区，无法这样收取。所以这一办法无法实现公平。

　　倪红日：首先对高端住宅开始征税。比如先对别墅，在多少价值以上的征收物业税，然后再逐渐往中下端住宅过度，并设定免税范围。但前提是首先要把物业的归属搞清楚，这就要有一个财产实名登记系统。

　　吴翔华：先从非住宅开征：一是锻炼队伍，培训评税人才；二是矛盾和影响会相对较小；三是能对高房价起到威慑作用，"杀鸡给猴看"。

　　汪晖：首先做好基础工作，第一是确权，要使每一栋房产的产权清晰；第二是国家要花大力气培养一批评估人才。其次是完善税收制度的细节，比如说，能否第一套住房的税率低一点或者免征，实行差异化的税率，就像目前的银行按揭贷款一样，可以根据不同的购房者，发放不同成数的贷款。

　　杨遴杰：先把卖地财政停掉，然后再考虑开征物业税。这需要一个大动作，就是土地供应体系的全部调整。

　　卓安军：肯定有必要要先搞一次全国性的房屋普查。

　　《财经国家周刊》：开征物业税的时机是否已经成熟？

　　杨遴杰：在现有的房地产开发模式没有改变的前提下，开征物业税时机还比较"生硬"。

　　曲卫东：且不说目前还不是太好的时机。即便有了好时机，解决立法问题，至少需要一两年的时间。

　　倪红日：可能现在矛盾在不断增加。而另一方面看，矛盾越大，问题解决的可能性就越大。(记者 王玉光)

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