房屋中介人员：那今天我们可以看五套房子

　　接待我们的是这家门店的经理。她告诉我们，这个片区位于东四环，交通便利，价格也一般在每平三万以上，但是因为是小户型居多，所以一般购买者都是投资偏多，自住较少。楼市新政出台后，一些房源的价格出现了松动。

　　房屋中介：现在有些业主心态有了一定的变化，目前也不会说像从前绷价格绷得那么紧，那时候不但绷格，可能还会直接涨价。

　　记者：有价格下滑的空间吗？

　　房屋中介人员：当然有。

　　她带记者看了一套40多平米的一居，这套房子的价格已经从4月初的130万下调到了现在的120万，另外一套一居的房源售价170万元，她也表示有议价的空间。但是其它几套房源的价格都还没有变化。

　　房屋中介：有的人人家觉得相信市场的坚挺性，有的人就急于卖房子，这样就低一点，所以二手房像淘宝网一似的，需要去淘。

　　而且这个片区因为出租率高，房源也没有明显的增加。

　　记者：这个小区房源多一点？

　　房屋中介人员：不多？这里的房源都带着租约的，这种格局每个月3500-3800。

　　这位经理告诉我们，以前五一节都是看房和下单的高峰期，但今年五一购房团的活动并没有给他们的成交量带来什么提升。

　　房屋中介人员：看的人挺多的 对。

　　记者：下单的人多吗？

　　房屋中介人员：咱们头两天，我知道的大概三套。成单的也有。但现在目前来讲，对于投资客户来讲，成交量，看的多。

　　在目前浓厚的观望氛围中，这位经理认为北京四环内的房子价格还有下降的空间。

　　房屋中介人员：价格方面下浮相对来讲应该还会有但真正来讲，就算它08年国际经济危机的影响，咱四环内的房子也就才下滑了10%。，正常来讲，我们觉得这边下滑10%，15%，今年就算政策出得严峻一点，到20%基本也就见底了，四环内和外沿是不一样的。

　　紧靠中央商务区的东四环历来都是北京楼市的热点，但我们刚才看到这个所谓看房团，总共只有记者一个人报名参加，北京楼市的五一寒流可见一斑。而就在严厉的楼市调控政策接连出台的时候，关于物业税的讨论也再度升温。这个税种会不会成为抑制房价上涨的下一剂猛药？我们也专访了财政部财政科学研究所所长贾康。

　　专家和房地产开发商分析市场

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为， 房地产在交易环节上的税收和保有或持有环节的税收应该是并行不悖的。现在市场的经济需求的是多层次的复合税制，就是在不同环节，不同层面，合理配置的不同税种。

　　财政部财政科学研究所 贾康：过去我们肯定在交易环节上面有若干种税了，但是在保有环节上没有象样的税收。那么我们作为研究者来说呢，在方向上肯定同时考虑，就保有环节的税收。

　　然而一直以来，我国对每位购房者名下的房产，以及异地房产并没有明确的统计。面对这样一个无数据基础的征收市场，房产保有环节的税收工作怎么进行呢？贾康表示，其实自2003年，全国先后分3批，在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了物业税模拟评税试点的空转，其目的就是为了完善地方政府各个辖区之内住房的产权登记体系，乃至建立一个完整的房地产信息管理体系。

　　财政部财政科学研究所 贾康：在有些地方，如果说相对复杂的话，可能有一个阶段性的抽调更多的人力，先把这个基础工作，基础数据，数据库做好，这样一个过程，做好以后正常运转没什么问题。

　　除了没有完善的产权登记体系以外，我国也没有出台过任何房屋价值评估的标准。如果开始征收住房保有环节的税款，该如何划分不同房产之间的价值差异呢？贾康表示他们的研究工作已经对此提出了系统的归纳。

　　财政部财政科学研究所 贾康：10个地方进入空转试点，叫模拟评税。那么另外一个呢，据我的理解，在一个地方它具体确定的区域里面，部分你的户口是不是，地面上所有的不动产它都要把它统统的在数据库里面输入相关的资料。

　　面对这样一个几乎需要从零开始建立的房地产信息管理体系，贾康告诉记者，我国的房管部门和税务部门现有人员力量已经足够，并不需要增加人力来完成。

　　财政部财政科学研究所 贾康：这是技术上的处理，大致分三类。比如说制造业的不动产，商业的不动产，居住的不动产，至少这三大类，然后呢你比如说居住的，居住的不同的地段，不同的楼层，不同的朝向它都要做调整的因素。它不可能细到说十分、十分的精确，它可能大概分成多少个类型，然后归在你这个房产是哪个类型的哪个台阶上。

　　贾康告诉记者，面对市场上对这种房产保有环节制定的税制的各种疑问和猜测，他们的研究工作都已涉及，而且他们现在还在进行不断的动态跟踪，进而形成系统的建议，为该税制的出台工作做好准备。

　　财政部财政科学研究所 贾康：这些细节都不是什么难题，因为你一个税制的它设计就要处理这些具体的，现在首先是大方向如果是大家认同，那么接着要讨论的就是框架设计怎么合理化，在这个框架设计合理化以后要寻找什么时候认为是合适的出台的时机。

　　早在五一假期之前，从中央到地方，房产新政都在密集出台。一分钟广告之后，一起来关注我们记者对温州楼市的调查。五一期间遭遇楼市寒潮的不止是我们前面看到的北京，为期四天的上海“五一假日楼市”展览会冷清收场，广州全市5月1日和5月2日两天住宅销售套数和成交面积都比三、四月份下降了一半，成交均价下降两成左右。市场热度骤然急转之下，给房地产开发商带来了哪些影响呢？我们也到炒房团的发源地温州进行了调查。

　　周浅，温州市某置业公司的负责人，房地产开发商。曾经带领她的温州团队前往重庆从事房地产开发。她告诉记者，2010年4月17日，国家发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即抑制房价过快上涨的《国新十条》之后，她们公司的购房大厅就发生了明显的变化。

　　房地产开发商  周浅：原来不是星期天的话，每天接待客流量十来组，都是来要求登记新的房源的，星期六星期天的话就是爆满了，二三十组都有，像请我吃饭想要好的房源，还通过关系，我吃饭都来不及。

　　然而最近一段时间，销售大厅里的登记人数却发生了很大的变化。

　　房地产开发商  周浅：现在你也感受到了，几乎除了来咨询商铺的，来登记住宅的客户，基本上是没有了。

　　2009年6月，周浅和她的股东在温州市的苍南县，在与十多家开发商激烈竞争后，以2.85亿元的价格，拿下了镜头中的65亩土地，用于商业和住宅楼的开发。

　　房地产开发商  周浅：从路边一直到这边塑料棚这边都是我们的地。

　　温州的炒房团一直备受社会关注，而温州本地的房价也是一路暴涨，目前温州市区的房价已经达到每平方米3万元，而周浅她们公司拿地的苍南县的房价，也在不到一年的时间内，由原来的每平方米的五六千元，迅速暴涨到了一万元左右。

　　房地产开发商  周浅：建中高档的商品房。

　　暴涨的房价，让周浅她们感觉到了巨大商机，她们迅速在原有的一期家居城的基础上，转向了二期12万平方米，1000套商品房的建设。然而今年4月，国家接连频出的房价调控政策。凭着在房地产行业摸爬滚打多年的经验，以及对政策和市场的敏感度，周浅现在感觉到了一些压力。

　　房地产开发商  周浅：持着观望的态度

　　虽然近期国家抑制房价政策频出，一些地产商观望等待，但周浅她们未来拿地的态度，还是让记者没有想到。

　　房地产开发商  周浅：现在国家进行了调控，如果还有地你们拿不拿，如果(苍南)灵溪还有地我们还是要参与竞标的。

　　周浅告诉记者，在温州，民间资本十分充足，她们公司的许多股东，本身都有自己房地产以外的企业作为支撑，去年拿地的2.85亿元，以及以后的开发资金，不需要向银行贷款。因此，不管政策怎样调控，目前在资金上对于她们没有任何压力。

　　房地产开发商  周浅：新政策下面作为我们经理层面，对资金的担忧，还不是很明显。

　　据了解，目前像温州这样的一线城市，能开发的土地已经不多，开发商根本拿不到地，土地价格也是苍南这样的二三线城市的两到三倍，所以，一般开发商更愿意到苍南拿地开发。记者算了一笔账，周浅刚刚拿到的温州苍南的这块地相当于6400元每平米，这个价格相当于车程一小时之外的温州市的土地价的5分之一，所以对于周浅来说，他认为即使现在拿地风险也并不算高。但采访中记者也发现，面对国家密集出台的抑制商品房价格上涨的政策，周浅她们在商品房建设的策略上，还是做了一些调整。

　　房地产开发商  周浅：把商业地产的开发作为主流。

　　周浅认为，国家除了对买入多套房子的炒房人提高首付款的门槛以外，采用房地产的税收分级指导，也是抑制高房价的方法之一。

　　房地产开发商  周浅：可以买进口车也可以买国产车，但它的税费是不一样的，就把消费层面拉开来了住豪宅别墅，政府是分了五类商品房，但它五类商品房还没有明确豪宅，它到底在哪个区域里的辨别的标准又是不一样的，它的总价 大小方方面面，这个细则肯定要出来。

　　面对当前的房地产新政，温州苍南县的地产商选择了等待，那么温州城区里的房地产开发商的情况又如何呢？

　　房地产开发商  周浅：有些项目都不上在观望 在看，政府也一样地也不会拿出来，拿出来一投，肯定价格也不高。

　　倪明连是温州最大的一家建筑集团的负责人，近些年来，随着房价的暴涨，集团房地产开发项目也越来越多。他告诉记者，这个被业界称作的“新国十条”，意在禁止异地炒房，剑指楼市投资客，挤压房地产泡沫，力度之大，前所未有。

　　倪明：国家已经这几张牌打出去应该是可以了，应该影响是非常大的，为什么怎么说呢，目前这几条出来的话，这个拳打已经重了等半年左右的话，肯定有房地产不行了，这几个月基本上，杭州上海整个市场交流交易量都基本上停在那里。

　　这对这种情况，他们集团也改变了经营策略。

　　倪明：拿地的事目前也不拿了，为什么不拿了呢，国家政策还没有稳定下来等待观望，观望半年左右的时间，我们再决定再拿地。

　　倪明连还告诉记者，像温州这样的一线城市，由于土地资源有限，目前用于商品房的土地价格，每平方米就要达到两到三万，是一个天价。再加上国家房地产的新政不断出台，因此现在拿地风险很大。但他同时还告诉记者，对于温州投资客来说，原来银行房贷的首付比例就在40%，现在改成50%，也只提高了10个百分点，而且温州民间游资丰厚，对此并不会产生很大的影响。

　　倪明：影响不大

　　倪明连认为，如果国家目前房地产新政不见效果的话，他认为开征物业税，或许是能让炒房者伤筋动骨的最后一张牌。

　　倪明：如果物业税出台的话，像我们集团公司，有五个亿至十个亿的固定资产在那里，以后出租都有大的影响，以后租出来物业税一年很多，像西方国家一样，这个对房地产影响非常大的

　　尽管温州的这些开发商都表示，国家的房产新政暂时还不会对他们造成资金压力，但这次政策组合拳的力道之大，还是让他们谨慎了许多。看来，此次调控可谓找准了病因，措施也非常正确，不过如何才能保证政策确实达到预期的效果？我们再来听听专家的分析。

　　短片五

　　李稻葵指出，我国是完全依赖市场机制来解决住房的需求。自1994年之后，我国地方政府的财政收入来源不断缩小，导致地方政府依靠出卖土地的方式进行融资。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵：卖地是一个非常简单，非常便捷的一个融资方式，储蓄高的家庭很自然的会想到要把自己的部分的存于银行的储蓄转移到房地产市场，这是一个非常正常，非常理性的一个财富的再分配的，财富的配置这么一个机制，是吧，所以这两件事情，一个是高储蓄，再一个是地方财政的制度的不健全，这两件事情成为催化剂，使得完全依赖市场机制的房地产市场出现了价格不断高涨的这么一个结果

　　李稻葵认为，解决中国的高涨的房价问题，不能只是制定一些短期政策，需要从体制上解决根本问题。他指出，房地产的分配不能完全依靠市场，需要由市场和政府双轨并行，推出商品化和保障性并存的住房制度。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任 李稻葵：那么对于很多的中低收入的家庭，还有中低收入的还有年轻人，对于这部分人呢，政府至少短期内，应该拿出土地，应该去开发一些政策性住房，

　　李稻葵表示，要保证这一双轨制度的实施，就是要允许并鼓励地方政府通过对政策性住房的抵押，来发地方债。以政府的政策性住房未来所获得的租金做后盾，既解决了地方政府的融资燃眉之急，也可以让地方政府不再急于出让土地获得资金，建立起地方政府开发政策性住房的动力。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任 李稻葵：2010年的4、5月份，这个时候，地方政府有短期的政治上的压力，必须要搞政策性住房，但这种是短期的压力，这种短期压力能不能持续，我看如果没有政策性的基础，如果没有给它产生一个新的融资的渠道，我看难以持续，一旦这个房价跌了以后，那么地方政府又要开始卖地了，所以要从制度这个层面解决问题，而不能仅仅靠短期的政策。

　　在精准打击投机炒房行为的基础上，新一轮房产调控能否走出以往历次调控，越调房价越高的怪圈？这是现在面对房产新政一个最大的悬念。要实现政策预期效果，不仅需要各地方各部门加大执行力度，不折不扣地全面落实中央的调控政策，更需要我们以新的眼光审视以往的住房政策，特别是打消一些人认为，房地产调控会影响宏观经济增长的担忧。当前房产新政对楼市的影响力正在逐步展现，未来必将面临激烈的利益博弈。理性告诉我们，只有认清房地产在社会发展中本来应该扮演的角色，保持调控政策的方向和力度，才能真正消除市场对调控政策的观望和怀疑态度，从根本上杜绝下一轮炒作的可能。

我要评论