温元凯，我国第一个提出制定《企业破产法》的人，以一本《中国大趋势》而风靡全国，成为中国改革的风云人物之 一。曾任中国科技大学化学系主任，安徽省教委副主任、全国人大代表。后进入纽约华尔街，在投资银行工作三年，从一个化 学家转变为一个金融学家。并著书《闯荡华尔街》。回国后在北京成立南洋林德投资顾问有限公司，为企业的战略发展、资本 运营和跨国运作出谋划策。

　　采访温元凯是在我国房地产企业面临改制、转变观念和进入资本市场的关键时刻促成的，可以说恰逢其时。

　　按揭买房，刷新置业概念

　　记者：您在国外呆了很长时间，请您结合国外的金融业和房地产业，谈谈中国的房地产业存在的问题。

　　温元凯：1997年2月我从美国回来，作过一个报告，名为“从华尔街看中国未来经济的十大投资热点”。这十大 投资热点的第一点，我把它定为房地产业。从华尔街的角度来看，中国的房地产行业只能说处于初级阶段。正因如此，它的发 展空间才是巨大的。但由于发展过快，导致它出现了畸形：一方面是大量的积压，达到8000万平方米。另一方面又非常紧 缺，人均居住面积很小，有许多人无房。

　　鉴于这种结构性的供需不足和购买力不足，我在报告中提出了要推动低价、薄利的住宅产业，实行新概念营销。第一 是推动按揭。虽然我国目前也在实行按揭购房，但效果特别不明显。第二是树立投资出租型的房地产置业概念。我国已经出现 了越来越多的中产阶层，他们手中的资金流向何处？国外代表中产阶层资产的东西主要有两种：一是房子，二是股票。房子可 以出租，可以抵押。而中国人的投资还很盲目。

　　土地费，变一次交费为长期纳税

　　记者：提倡投资型的房地产时机是否成熟？有人认为中国目前的房子不具备保值升值的功能，房子买到手容易，卖出 去难，而且要赔着本卖。同时由于中介太黑，也影响了它的出租。最重要的是，现在房价太高，而需求量最大的又是低收入阶 层，如何解决这些问题呢？

　　温元凯：影响房地产交易的主要原因是房价太高。北京住房价格居高不下主要是土地的使用费太高。如果象国外一样 把土地的使用费变成交税，分期付、长期化，房价马上就会下来。如果全国的房价可以下降三分之一的话，肯定会大大的刺激 购买力。这个道理很浅显，而且很多人在探讨，但这个问题一直没有解决，我想原因在于有关部门、有关领导懂得不懂得，或 懂得之后愿不愿执行。刺激消费就要让利于民，让利于消费者。如果做不到，刺激消费就始终是一句空话。

　　另外，房地产开发费用高、规费多，如开发的报批。最近一条新闻说我国房地产开发的报批程序从一千多项减掉了8 00多项。其实这件事深圳早就在做。还有就是产权多样化。我看到广东、深圳一批活跃的民营房地产企业已经明显显示出它 们的优势。鼓励房地产企业进行产权改革，它对经济的拉动作用会更明显显示出它们的优势。鼓励房地产企业进行产权改革， 它对经济的拉动作用会更明显地显现出来。

　　按揭做好了，可以实现零首付。但中国还没有商誉系统。

　　记者：您谈到的新概念营销的第一点就是推动按揭的发展。按揭银行在中国出现的时机是否成熟？我国在政策方面对 建立合资的按揭银行有无限制？请结合您目前正在运作的项目谈谈如何建立按揭银行。

　　温元凯：按揭是金融手段中非常重要的一环。我国的房地产销售已经出现了按揭，但发展缓慢，而且门槛太高。国外 全部都是按揭买房，内地的人如果到了国外，带着一箱子钱买房，还会被人笑话。美国已经实现了工者有其屋。即使国内去的 人，工作几年之后也能买到房子。所以按揭的充分使用将极大地刺激房地产市场。但我国的银行改革非常迟缓，信用卡取钱很 不方便，特别交电话费，工行和建行还不联网。国外的银行则不同，比如花旗银行的信用卡，在世界上几百个国家和银行都能 够取款。这不是技术上的问题，说到底是一种封闭的思想在作祟。

　　按揭银行业是一个新兴产业，我国现在没有一家正式的按揭银行。在房地产中，如果按揭做得好，可以实现零首付。 不用付一分钱，用按揭就可以买到房子。随着按揭期限的延长，将来的租金越来越可以和按揭等同，甚至租金高于按揭，这将 进一步推动置业买房。推动按揭银行发展的最大问题就是建立个人和公司的商誉系统，即个人的金融信淮、公司的商业信誉。 在国外，一切都是建立在商誉系统之上。一个人的信誉如何，电脑里都可以查到，骗不了人的。一个从来没有做过生意的新公 司，没人愿和你做生意，即使做了，也要现款交易。

　　我主张和国外比较有经验的、与中国有合作诚意的按揭银行组成合资的按揭银行。一提到国外的资金和管理要进入中 国的金融领域，有人就会叫喊“狼来了”，其实这种心态早该抛弃了。按揭银行可以使银行业摆脱现在居高不下的坏账，使开 发商从信贷与债务危机中解脱出来，使购买力不足的人可以借助按揭买到房子。有人对银行住房按揭是不无忧虑的，问买房人 还不起钱怎么办？不付钱总不能把人赶走吧，弄得按揭也不敢搞。其实这个问题不难。社会发展到哪个阶段，就会有办法来解 决问题的。就如同我们当年搞房地产开发，许多拆迁钉子户最后还是走了，是怎么走的？银行在这方面是有手段的。

　　政府应围着企业转，企业应围着消费者转

　　记者：现在房地产业也正在引入新的营销观念，但北京是一个特殊的城市，在南方或国外得心应手的做法，在北京却 往往行不通，能否结合北京的实际状况提出一些具有操作性的方法？

　　温元凯：市场经济化是需要时间的，比如说二级市场，在有的地方能搞活，可在北京却冷冷清清。原因之一是手续非 常复杂，说到底是因为我们的经济市场化程度不够，另一个原因是价格。有一个现象是，北京偷来的自行车就很好卖，市场极 火，几十块钱就卖了，便宜而且没有任何手续。讲到底就是政府应该管的东西管，不应该管的不要去管，想不通的也不要管。 所有发达国家都是政府围着企业转，企业围着消费者转。而现在企业要整天围着政府转，要盖章、盖批文，整个颠倒了。企业 才是这个社会中唯一产生财富的，要尊重企业家。北京也有很多做得不错的地方。但因为各个地域的文化不同，可能对做事的 理解也不一样。有本时尚杂志评论女人眼中的男人，说北京男人是满汉全席，名声很大，口气也很大，其实却没有什么；上海 男人是奶油蛋糕，吃多了就会腻；广东男人是糯米鸡，猛一看黑乎乎，吃几口就会发现有肉，还挺实惠。这虽然是种地域文化 ，但也说明了一部分北京男人缺乏进取精神和改革热情。

　　我看好民营企业上市

　　记者：房地产企业发展的根本在于其制度创新，其实国企的根本弊端就是在体制。特别是目前房地产企业上市禁令取 消了，对行业的发展应该有利。但因为已上市企业的股市形象和效益问题，会影响其它公司上市。所以有人对上市也不抱乐观 态度。您是怎么看待这一问题的？

　　温元凯：目前我国上市的大部分是国营房地产公司，体制上的重重弊端压抑了人们的积极性。投资上的盲目性，导致 了很多沉淀资产和不良资产。大部分企业业绩都比较差，有的甚至成为壳资源。房地产上市公司成为一个不怎么被人感兴趣的 板块。这点是否就说明了房地产公司不是资本市场上被追捧的对象呢。不是，我在全国看到了一大批能干的房地产公司，尤其 是民营的房地产企业，它们根本没有上市的机会。但我们看到，中国第一批暴发户中有一半出自房地产开发商，很简单，他巧 妙地利用了资金的杠杆作用，滚动开发。人们开玩笑说“买股票成了股东，造房子成了房东”，非常客观。房地产开发需要大 量资金，如果不懂经营和资本运作，很容易被套牢。

　　从以上两个例子可以说明，关键是上市规则。靠领导批、额度制的上市规则不利于优秀的房地产企业上市。如果按公 司的实力、赢利能力来选拔上市，就会有一大批优秀的房地产公司脱颖而出。举一个例子。上海有一个开发商，他第一年替房 地产公司做策划，赚了20万；第二年替人销售房子，赚了200万；第三年他自己开发，赚了2000万。如果它上市的话 ，我首先买它的股票，可按目前我国的上市规则，上市是轮不到它的。所以中国如果在房地产领域建立一个民营和民间的资本 市场，一定会非常活跃。

　　不懂互联网，老总要解职

　　记者：今年是房地产老总的辞职年，这使人们对房地产公司的经营状况猜测不已，也加重了业内人士的危机意识。老 总们的辞职意味着什么，是否还存在着利益和产权的不合理性？

　　温元凯：辞职说明中国的企业正在转轨。越来越多的老总们或高级管理人才将感到无法胜任自己目前的职位，这是好 事。有人说，1999年是MBA年，老总们充满了危机意识。我个人认为应该加快这一过程。大部分的老总都没有专业的工 商训练，他们或者是某个机构调过来的，或者是机关干部下海了，或者是倒地皮、钢材发了财，他们在日益剧烈的市场竞争中 肯定会感到力不从心。

　　影响老总辞职的另一个原因就是高层之间的产权问题。如果没有自己的产权，只是一个高级打工者，他就会感到不甘 心，做着做着就离开了，他要去做自己的事业。前段时间就发生了四通、联想两个公司的八位董事兑现期权，充分说明了中国 经理人的短期行为和它的合理性、可理解性。前段时间美国杜帮公司的老总被解职，因为他不懂互联网。我国现在懂得互联网 的老总又有几个？时代的变化需要老总对新的事物充满热情。房地产老总在接受新事物方面要差一些，特别是国企的老板。已 经有越来越多的老板意识到要请外脑，要有自己的智囊团。

　　“员工持股”与“国有股减持”

　　记者：目前市场中占主流的还是国营房地产公司。比如上市公司，虽然改制了，但国有股占了很大比例，使老总或股 东们无法发挥其积极性。另外，流通A股所占比例过小，致使融资作用未能全面发挥。所以虽然同为上市公司，但它与民营的 上市公司相比有许多不同。今年是国企改制攻坚年，如何解决高层与管理人员的产权与利益分配？

　　温元凯：为解决这些问题，中国证监会已经出台一些措施。一是上市公司10%的固定资产投资一定要由社会的中间 机构参与、评审；二是证监会推动在我国上市公司中设立独立董事制度，由外来的人，如经济学家、行业专家来做独立董事， 监督公司的决策，这将大大改善公司的决策机制。纠正很多老板头脑发热、盲目决策、刚愎自用的毛病。这是一般员工做不到 的。

　　十五届四中全会已经为国企改革的攻坚打开了局面。已经是上市公司的也要进一步改制。我们现在正在做ESO&E SOPs，即经营层、员工持股计划，国有股减持。这是大势所趋。减持的目的是提高国有股的收益率。鼓励公司的高级管理 人才和技术人才持有股份。既是劳动者，同时又是资本受益人。这次中国正面临非常深刻的产权制度变化。对于企业改制，许 多想明白的人已经在干了，想得不明白的人还在等上边的政策。(本报记者 孙艳梅 王红月)