建设部长俞正声解答房改疑问_房地产_财经纵横

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建设部长俞正声解答房改疑问

http://finance.sina.com.cn 2000年03月03日 10:56 中国经济时报

　　经过两年的努力，我国的住房制度改革已经取得突破性进展，建立了新的住房分配体制，完善了面对不同收入家庭的新的住房供应体系，从而推进了住房货币化分配进程。虽然大城市房价略显偏高，但房地产前景依然看好，住宅建设已经成为经济增长的新亮点。

　　2月23日，建设部部长俞正声举行记者招待会，就目前住房制度改革的有关问题回答了中外记者的提问。俞部长说，住房改革的思路还是邓小平同志在1980年一次重要谈话中所讲的，主要内容是：（一）新房老房都要出售，（二）可以分期付款，（三）提高房租，（四）给低收入者予以补贴。1998年3月份人代会之后，朱基总理曾举行过记者招待会，宣布我国停止福利分房，当时许多记者就希望采访我们，因为那时候政策还没有确定，大多数问题都无法奉告，所以我们没有接待记者采访，整整两年的时间里我们也没有举行过记者招待会。现在，我国的住房制度已经取得了实质性的进展，有些问题也到了该说一说的时候了。

　　房改取得突破性进展

　　俞正声说，近两年，我国住房改革在许多方面有了重大的突破，主要是推进住房货币化分配、建立面对不同收入家庭的新的住房供应体系、改进住房分配体系等。

　　住房实物分配已经在全国范围内停止，绝大多数省、自治区已出台了货币化分配方案，居民正日益成为住房市场的消费主体。统计显示，全国城镇商品住宅销售中个人购房比例已达70％以上，上海、江苏、广东已达90％。

　　现有公房改革稳步前进。到去年年底，全国绝大多数省、市可售公房的出售比例已达到了60％在右，城镇职工60 ％已拥有了所住住房的产权。与此同时，各地继续稳步推进了现有公房的租金改革，城镇住房商品化程度有了很大提高，城镇居民住房基本上形成了以居民自有产权为主、多种产权形式并存的新格局。

　　二级市场开放步伐加快。在试点基础上，1999年底，全国约有一半的省、自治区、直辖市已经开放了住房二级市场。

　　个人住房贷款加快发展。截至去年12月份，全国参加住房公积金制度的职工已达6900万人，住房公积金归集余额达1409亿元，比上年增加398亿元。去年，国家重点调整了住房公积金和商业性个人住房贷款政策，贷款政策的调整和房改的推进，促进个人住房贷款有了较大幅度增长。统计显示，去年1－12月份累计发放个人住房贷款158亿元，截至去年底住房公积金贷款余额达283亿元，贷款余额比1998年净增127亿元。商业银行住房信贷得到了较快的发展，1 －12月份，工、农、中、建四家商业银行发放个人住房贷款746亿元，个人住房贷款余额1260亿元，贷款余额比19 98年增加769亿元。

　　住宅建设继续保持快速增长。以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系开始建立，房地产开发继续呈现良好的发展态势。统计显示，全国房地产开发完成投资4010．2亿元，比上年同期增长11％，其中商品住宅完成投资2637． 6亿元，增长24．5％；商品住宅施工面积4．1亿平方米，增长24．5％；竣工面积1．62亿平方米，增长29．8 ％；销售面积1．19亿平方米，增长24．9％；新开工面积1．8亿平方米，增长17．9％。个人购买商品房住宅的比例已达79．6％，比上年同期增长了6个百分点。同时，住宅小区建设的总体水平逐步提高，涌现出一批高质量的住宅小区。国家大力推动经济适用房建设，住宅投资结构趋于合理，经济适用住房逐步成为住房供应的重点。全国经济适用住房竣工面积达9163万平方米，比1998年增长了66％。

　　消化空置商品房工作全面起步。各地按照国务院要求，根据明确目标、分类处置、立足盘活、力求消化、政策到位、依法办事的原则，通过清理、确权、追债、拍卖还债及减免税费等措施，多渠道加大消化空置商品房的力度，取得了一定成效。去年海南省销售商品房98万平方米，销售收入近10亿元，其中住宅88万平方米。宁波市除多年新竣工尚未销售的商品房外，空置商品房已基本消化。

　　住房产业化有较大进展。为改善住房供应质量，1999年国家出台了推进住宅产业现代化，提高住宅质量的有关文件，提出了在住宅建设中淘汰落后产品的意见，加强住宅建设中的质量管理，并通过启动国家康居示范工程等措施，努力解决住宅建设的质量问题。上海在东南西北四个方位推出了4个住宅示范区，强制性推行“四新”技术，限制使用和淘汰空心粘上砖，实腹钢窗和铸铁排水管等，带动了住宅整体质量的提高。

　　培育和规范物业管理市场。去年发布了规范物业管理企业、促进物业管理市场健康发展的一系列文件，对于规范物业管理行为起到了较好的作用。深圳、北京、南京、杭州、沈阳等城市，充分发挥市场机制的作用，推行物业管理招标，促进了物业管理水平不断提高。

　　多管齐下降低房价

　　房价偏高是老百姓普遍反映的热门话题，那么房价还能不能再降一降？怎么降？何时降？当有记者问起这个问题时，俞正声没有急于回答，而是先分析了房价偏高的原因。

　　俞正声分析，目前大城市房价偏高，主要是一些特大城市商品房价格偏高，主要集中在北京、上海、广州等特大城市。抛开地区差价等客观原因，购房税费过高特别是相关费用高是一个重要因素。另外，大城市规划管理也存在不足。他认为，大城市规划不应是“摊大饼”式的盲目扩张，而应是“葡萄串”式地由高速交通线串联起若干区域中心。还有一个原因就是在货币化分房改革之前，住宅多为集团购买且不惜成本，造成了房价偏高，这也从某种意义上造成了国家财产的损失。

　　对此，俞正声指出，解决这一问题，首先要落实住房分配货币化，利用市场因素调节过高的房价；搞好布局配套，建设城市快速交通以连接较远的住宅区域；建设经济适用房以解决中低收入居民的住房问题，对中低收入职工，政府不收地价款；对大城市职工的住房货币分配要给与补贴；同时，对经济适用住房要减征某些费用。这几项措施必须综合起来实施才能更加有效。

　　房补主要针对公务员

　　俞正声说，房改就是让老百姓掏钱买房的说法是不准确的，房改的目的应该是住房商品化，至于国家出台的住房改革分配化方案，主要是针对国家公务员而不是指全社会。国家公务员住房货币化分配方案，是按公务员月工资20％的比例，再配合25－30年的贷款来设计的，至于本人到底拿出多少钱买房，这由他本人来判断。从各地反映的情况看，现有公房的出售非常积极活跃，现在的问题是有些单位不同意出售，当然也有人不愿意买房。无论单位和个人，国家确定的对原有公房政策是租售自愿。

　　除了大城市的国家公务员需要补贴外，一般中小城市房价与职工收入是相称的。对企事业单位的职工就要区别对待了，有些需要财政加以支持，有些根据自身情况就能够加以解决，对于自收自支的企事业单位，房改的方式多种多样，要实行民主决策，企业状况好的可以实行货币分配，企业工资已经很高的，应该说已经包含了货币分配的形式，企业困难的、目前需要解决的是工资问题，而不是解决住房问题。

　　住房建设成为经济增长点

　　俞正声说，房地产业对经济增长的拉动，估算方式有多种，最简单的方式是房地产投资连续两年递增20％左右，住宅建设与房地产业的拉动也包括对钢材、水泥等各种建材的需求拉动，新房建成后需要装修，搬进新房后需要对家俱及家用电器的更新等都是对经济增长的拉动，估计近两年住房建设与房地产业对国民经济增长的贡献较大，去年我国GDP增长7．1 ％，其中房地产业就占了1．5－2个百分点，所以房地产业的前景肯定是乐观的。一个原因是在我国基本上解决了温饱问题之后，老百姓最关心的就是住房问题。第二个原因是我国人均居住水平只及发达国家的一半，比印度还要低。三是城市化水平在若干年后势必有更大的增长。另外，在实物分配转化货币分配过程中，集团购买会相应减少，个人购买会相应增加，国家如果在政策上给以支持，就有可能以较高速度推动房地产业的增长。在相当长的一段时间内，住宅业仍将是国民经济发展的巨大推动力。

　　说到今年房改和住宅建设工作的任务，俞正声说，将紧紧围绕启动居民住房消费这个中心，以加快各项制度建设为重点，从深化改革、拓展需求、改善供应、搞活市场，扩大信贷入手，进一步调动城镇居民买房的积极性，保证住房建设的持续发展，努力把住房建设真正培育成为新的经济增长点。具体说，主要有五项：（一）确立和完善住房分配货币化制度，大力抓好住房分配货币化各项政策的落实，形成居民现实的住房支付能力。重点是推动企事业单位的住房货币化分配。原则上，企事业单位应在贯彻执行国家有关政策规定的前提下，坚持方式多样、方案自选、民主决策的原则。（二）优化市场环境，完善市场体系，搞活房地产市场。尚未开放二级市场的地区要全部开放，同时要采取切实措施把市场搞活。（三）加大住房公积金归集力度，在规范住房公积金管理基础上，采取有力措施，减少贷款收费环节，降低住房贷款的中间费用。同时，配合人民银行等部门，推动住房金融工具的多样化和还款方式多样化，促进住房消费信贷的发展。（四）继续以经济适用住房建设为主扩大住房投资规模，改进住房供应，搞高住房质量，进一步加快住宅建设。（五）搞活租赁市场，使住房租赁活动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 (本报记者刘树铎)