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http://finance.sina.com.cn 2000年03月08日 08:35 和讯中金网
住房抵押贷款证券化，伴随2000年的到来，成为中国金融界的热点问题。 2月初，在上海举行的题为“住房抵押贷款证券化课题研究”的研讨会，中心议题很明确：扩大住房抵押贷款的资金 量，让更多的老百姓圆上住房梦。 此前的1月24日，中国人民银行货币政策委员会在2000年第一季度例会上提出，要着眼于完善货币政策传导机 制。其中一个很重要的内容就是，大力发展个人消费信贷，特别是个人住房抵押贷款，要积极推进商业银行住房抵押贷款证券 化试点。 深圳在推行住房抵押贷款证券化的设计运作方面已开始迈出步伐；广州的改革也在酝酿之中。让更多的人能贷到款买 到房 中国人民银行日前刚刚公布的最新统计数字显示，截止到1999年末，4家国有商业银行房地产贷款余额为355 6亿元，比年初增加了1081亿元。其中，个人住房贷款余额为1260亿元，比年初增加746亿元，增幅为145%。 个人住房贷款余额占到房地产贷款余额的比重为35%，占各项贷款余额的比重为2%。人们对住房的需求还在不断上升。现 实告诉人们，随着住房货币化改革的全面推开，当前如不开辟新的住房融资渠道，扩大住房抵押贷款的资金来源，房改进程将 受到严重制约。 由此，国务院发展研究中心经济专家李泊溪指出，从我国资本市场发育条件和发展的资本需求看，我国已具备了一定 的开展住房抵押贷款证券化的基础，在一些条件好的地方可以进行试点。曾参加过深圳市住房抵押贷款证券化方案设计工作的 李泊溪认为，深圳、上海等几个城市目前已具备试点条件。 据了解，上海市住房抵押贷款市场存量已占到全国的20%左右，具有重要的地位。 分散银行信贷风险 正如一些专家所指出的，我国的住房金融迄今未取得突破性进展的重要原因之一，就是没有解决好住房贷款的风险问 题。除了可以增加住房信贷资金的来源外，住房抵押贷款证券化的另一个作用是可以降低贷款银行的信贷风险。 在这方面美国的经验值得借鉴。据专家介绍，在美国，购买住房往往需要大额的资金，几乎所有的买房者都要到银行 去借款。为了降低银行的风险，美国政府的做法是，一方面由联邦住房管理局为所有提供房屋按揭银行提供保险投保，承诺客 户还款，消除贷款风险；另一方面，美国国家房地产金融管理局则购买所有房地产贷款银行的债权，进行抵押或包装上市。这 样，美国国家房地产金融管理局起到了让银行把一些中长期债权变现的渠道作用，从而顺利地将银行的贷款风险转移到债券市 场，最后又分散到社会的每一个投资者身上。正是由于有了这套体制的保障，美国的房地产市场从30年代后期起，开始进入 良性循环。 由以上分析可知，要运作实施住房抵押贷款证券化，必须有一个经营买卖住房抵押贷款的机构，通过这个中介机构购 买银行的债权，融出资金，以支持商业银行向购房者发放更多的贷款，同时也达到了分散银行风险的目的。据了解，目前在我 国住房抵押贷款证券化的设计方案中，这个机构主要是由政府部门出面组建的，深圳市采取的就是这种模式。另据有关业内人 士透露，有的国有商业银行也试图由自己成立这样的中介机构。 一种说法：不忙“证券化” 在一片叫好声中，也有一些不同观点。中国建设银行房地产信贷部应红处长认为，尽管我国目前个人住房贷款余额已 超过1000亿元，仅占我国银行资产总量的7%左右，还不具备这种迫切性购买银行债权的中介机构--证券化公司以什 么形式出现值得探讨开展住房抵押贷款证券化的相关法律法规还不健全，有的甚至还是空白。 另有专家指出，个人住房抵押贷款证券化的开展和推进还需要《证券法》、《破产法》、《信托法》和《票据法》等 法律法规的支持，有了这些法律法规的支持，才能保证“真实销售”这个证券化的核心。此外，还需要财务会计、债券评级评 信体系的健全。财经时报  | |||
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