有关专家最近指出，房地产证券市场的发展在不同国家、地区、时期以至不同的经济周期都会呈现出不同的表现，我 国的房地产证券市场具有显著的中国特色。他认为，我国房地产证券市场的发展趋势主要有：

　　1、房地产企业进行股份制经营。即包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般上市公司通过收购、兼并、控 股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。严格讲这些形式并不能算作房地产证券化。本来股 份制就是企业组织经营的一种类型而已。而证券化有其相以特定的含义，并非所有同房地产有关的与证券相结合的形式都是房 地产证券化。

　　2、是以基金形式表现出来的。第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资 基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金， 以PEIT为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报。

　　3、在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未用证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表 现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”。这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。据了解，我国累 计住房公积金每年以上百亿元的速度增长，发展的空间相当广阔。

　　4、是以债券形式表现出来的。其一是直接的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委 托金融机构发行。这方面国内已有先例，1999年7月，深圳振业集团提出在海悦、翠海两个项目上尝试发行3－5年期附 权流通证券，这里“附权”是指证券持有者可按约定价格购买房产的期限。到期结算时，投资者可选择现金形式的还本付息， 也可以选择按事先约定的价格优先购买已进入销售阶段的本次所开发的房产；其二是派生出来的债券，主要以ABS（Ass et Backde Security）和MBS（Mortgage Backde Security）为代表，即以 房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。

　　5、住宅抵押贷款证券化。借鉴发达国家的先进经验，并从我国住房制度改革的发展趋势来分析，住房抵押贷款证券 化将具有较强的市场发展潜力。它是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押范畴类 型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整 修住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投 资机会。

　　摘自（中国房地产报）