房价，什么时候才能较大幅度地降下来？这一直是中国老百姓最为关心的话题。多年来房价居高不下，“房地产 开发成本过高”一直被当作替罪羊。连续七次降息后，有业内人士统计，房地产开发商的融资成本下降了5．5％，同时各地 在土地使用费等方面也有一定的减免政策出台。换句话说，房地产价格已经有了降价空间。所以人们呼声最高的是，2000 年———　　　　如果说降价的烽火从彩电烧到了空调还只是让部分消费者兴奋的话，房地产降价则会让所有的老百姓欢心鼓 舞。

　　一直以来中国的房地产行业就没有跳出这个怪圈，一方面是大量开发与大量闲置并存：另一方面房价居高不下老 百姓望房兴叹。2000年能否开始走出这一怪圈。老百姓在期待，开发商在寻找新方法。

　　2000年

　　竞争加剧

　　国家统计局近期对北京、山西、辽宁、浙江、河南等十个省、市、区、城镇居民的消费意向调查表明，目前居民 家庭最想消费的是住房，这个比例高达61．8％。没有住房的要买房，有了住房的还想以小换大、以旧换新，为了住房人们 愿意投入全部积蓄。有关人士据此预计，2000年到2010年，中国平均每年的住房需求量高达5．2亿平方米，市场前 景诱人。

　　前景的确诱人，只是房价过高，老百姓买不起。熟悉中国家电市场的人都知道，行业竞争加剧最容易导致行业利 润率及价格下降。虽然，房地产行业有其特殊性，看来也难逃此运。

　　最早发出降价呼声的是北京。据统计，全国大中城市房地产价格，除天津、大连、成都等城市在1997年后出 现微幅上调外，上海自1996年起一直在微幅下调，广州、深圳等地在经历了1996年、1997年的持续上升后，19 98年起也开始逐步走低。北京更有媒体指出2000年房地产商将降价突围，降价是大势所趋，人心所向。

　　不管发展商藉口开发成本并推论出高房价的必要性，但是房地产价格只有一个决定者，就是市场。有统计数据表 明：1998年全国房地产施工面积为34000万平方米，当年空置面积累计超过了8000万平方米。其中北京1998 年施工面积为2107万平方米，空置面积为260万平方米；上海施工面积为3504万平方米，空置面积为1000万平 方米；深圳施工面积为1219万平方米，空置面积为332万平方米。2000年房地产市场的前景并不乐观，有600万 平方米即将推出的土地供应、900万平方米虎视眈眈的经济适用房、还有去年在建等着今年市场来消化的数百个楼盘，这绝 对是一场你死我活的竞争。市场的供求关系决定着价格的趋势，在如此巨大的供应量之前，降价势在必行。

　　除2000年房地产行业竞争加剧这一客观原因外，1998年以来经济适用房的受宠也动摇了房地产开发商坚 持高价位的决心。北京一直是全国房价最高的城市，2000年到来，北京的许多房地产开发商对价格的预期都是降价，只是 降多降少的问题。深圳房价一直疲软，几年前一直很热的罗湖区房价也开始回调，深圳中心区的概念只是让原本价格较低的福 田区、南山区人气略有上升。

　　居民要买

　　中低档房

　　国家通过逐步改革，住房分配制度已加紧由实物向货币化过渡，集团购买明显减少，老百姓个人购房已经成为房 地产行业的主力军。深圳近日有公司在对深圳市房地产业常规性跟踪调查中发现，在1000多个潜在购房者中，购户动机为 首次置业、自用的潜在消费者占总量的62．7％。

　　老百姓个人成为购房的主力，是否能够成交在很大的程度上是由口袋中的钞票决定的。以北京地区的经济适用房 项目来看，主要有两大类很火爆。一类是户型小、造价低，普通两居室80平方米，总价30万元人民币左右，但交通便利， 适合中等家庭及工薪阶层购买；一类是户型大、造价高，两居室100平方米，总价40万元人民币左右，距离市区相对较远 ，但规划设计先进，环境、品质卓越，适合稍高收入家庭购买。而深圳方面，据斯立信市场研究顾问（深圳）与深圳市房地产 交易中心的共同调查显示，3000－5000元／平方米的房价最受潜在消费者的欢迎，有57．2％的潜在消费者计划购 房价格在此区间，这说明该档次的房价仍为市场主流，但深圳房地产市场上平均价格高于这个区间，这表明深圳的潜在购房者 仍然认为现行房价偏高，对房地产价格下调有很大的心理期望。大家都想有个家，但无奈房价高，美梦难圆。老百姓想能买得 起的房子，这是三岁孩子都能理解的命题，可是房地产开发商似乎听不懂。

　　深圳市源政地产开发有限公司副总经理周小姐称：从开发成本上来讲，几次降息成本是有所降低，但并不意味着 房价一定就会走低。房地产开发商很少根据开发成本定价，绝大多数是根据市场定价。这全看各个开发商的操作手法。

　　正因为这个原因，尽管每年都有大量积压，但每年的房地产开发量有增无减，新介入者也源源不断。业内人士认 为其原因一是房地产业的行业利润率仍处于社会各产业的中高水平，对各类投资有一定的吸引力，行业开发还未形成垄断，开 发商进入较为容易；二是行业政策、统计、市场供求等信息透明度不高，加上相当一批开发企业还未形成有效的、自负盈亏的 约束机制，导致不问市场盲目开发重复建设现象严重。

　　开发商一定要绞尽脑汁，使房价无限接近消费者所能接受的最高点，达到利润最大化：而老百姓呢，一心想买房 只是算来算去无论如何也要买能买得起且最划算的房。开发商和购房者就好比在拔河，已经僵持了多年。

　　进入2000年，房地产行业竞争加剧和政策宽松，已经有房地产开发商发现，结束僵持，进入良性互动的条件 已经成熟。

　　有了降价空间

　　房价过高是喊了多年的老话题。人们说来说去都会将房价高归于房地产开发成本过高。解决房价过高问题四个“ 让一点”的说法曾盛行一时：即国家让点税、地方让点费、开发商让点利、银行让点息。一个看似很难行得通的办法，时事变 迁使得其中的几点都有所松动。

　　有业内人士认为导致北京、上海、广州、深圳等城市房地产价格下调的主要原因：除了市场竞争加剧的原因，减 免开发企业税费等政策的出台，也促使了商品住宅价格下降。而自1996年以来银行的连续降息，也降低了开发企业的融资 成本。统计表明，全国每年在房地产市场的投资约3000亿元，其中有1000亿元左右来自贷款，按照房地产项目平均两 年半的开发周期计算，降息的结果使房地产总的开发成本平均下降5．5％。以上海为例，近几年全市每年房地产投入资金约 为600亿元人民币，其中，300亿元左右来源于自有资金及销售回款，300亿元来源于贷款。按项目开发周期为二年六 个月算，当贷款利率从1995年5月的13．1％下降到1996年12月的6．66％时，上海整个房地产开发资金的成 本可减少48亿元，平均成本下降7％。还有就是银行对购房者住房抵押贷款力度逐年加大，减少了开发商投资中的贷款比例 ，进一步降低了开发商的融资成本。此外，土地价格也在下降，土地成本一般占开发成本的30％。以上海为例，1998年 四季度土地价格下降了3％，可使开发成本降低0．9％。

　　总体上看，降息使北京、上海、深圳等主要城市的房地产价格下降了7％－9％。而减免税费、降低地价等因素 使价格降低了2％－5％，成本的下降使房价有了足够的降低空间。

　　开发商变相降价

　　空间是有了，但这是否就意味着开发商会将下降的成本让给购房者呢？

　　事情远没有这样简单。中国有句俗语：从北京到南京，买家没有卖家精。这在今天的房地产行业表现最突出。事 实是，面对中国老百姓对住房的如饥似渴和行业竞争的日益加剧，房地产开发商没有像电器行业那样直接了当的降低零售价、 牺牲利润率，而是打起了其它的看似降价的主意。但无论那种手法，其目的都是在竭力和老百姓的购买力亲近。

　　比如在北京，前两年普通住房二居室面积在100－130平方米之间、三居室面积在120－150平方米。 这个标准几乎成了开发商的金科玉律。但是2000年已经有人在破戒，中低档的住宅开始出现小面积化。位于东北四环的宏 源公寓以6500元／平方米的均价向市场推出精装修住宅，其中的主力户型就有80、90平方米的二居室和100平方米 的三居室。面积的降低意味着总价的降低，最高需70万元即可购买位于高档商圈的高档住宅，颇具吸引力。当然面积的减少 不等于功能省略，“麻雀虽小，五脏俱全”。

　　对于发展商来说，这样的降价是不痛苦的，从单价上来说利润率仍然可以保持，不过就是调整自己的产品设计。 这一招用得人少，但用好了不但不少挣钱，反而会热销。还有一招也是变相降价，这就是各地蜂拥而起的住房郊区化热潮。

　　最值得大书一笔的是深圳万科四季花城。熟知深圳房地产行业的都知道，开发楼盘在关内还是在关外，从价位上 讲是截然不同的概念。业内人士几乎公认的是在关外开发住房的房地产商风险相当大，但万科四季花城的热销否定了这一说法 。万科四季花城虽在梅林关外，但其别具匠心的设计和优良的配套吸引来大批追捧者。最重要的吸引力来自价位，万科四季花 城平均价位是近3000／平方米，大约是中心区楼盘价格的1／2。有年轻一族购楼者算过一笔账；在郊外买一套同等面积 的住房，房价只有中心区的一半，不仅环境安静，还可以将省下的钱买车，有了车，住郊区和住市中心一样方便。对于开发商 而言，单价是降了，但由于土地成本较市中心低得多，其开发的利润率并未降低。因而，万科四季花城一期工程约700套住 房，开锣销售一月左右即宣布告罄。

　　有国际经验表明，当一个地区的人均国民生产总值向3000美元冲刺时，住宅建设就会逐步从城市中心区向近 郊区推进，并带动郊区城市化进程。目前，在中国这点表现较为突出的是北京、上海、深圳三城市。北京1997年朝阳、海 淀、丰台、石景山四个近郊区的住宅开发量已占全市开发总量的86％，为东城、西城、崇文、宣武四个城区开发量的六倍多 ；上海闵行区、浦东新区的住宅开发量已从1996年仅占全市住宅开发总量的30％以上升到1998年的49％。199 9年一季度，浦东、闵行、宝山、杨浦四个近郊区的住宅销售量已占全市住宅销售总量的61％。中国主要城市住宅建设向近 郊区推进的趋势十分明显。业内人士分析中国住宅郊区化不光和新时尚有关，价格当是重要因素。住在郊区当然要比住在中心 区便宜得多，这是相当多的人无奈的选择。

　　为了带旺僵持的房地产，国家出台了一系列政策，在税收政策方面，财政部、国家税务总局已发出通知，免征个 人购买并居住超过一年的普通住宅的销售营业税，减征个人购买普通住房的契税，居民个人拥有的普通住宅转让时暂免征收土 地增殖税，为启动全国住房二级市场作了铺垫。同时，降息也使购房者的按揭成本明显降低，有人测算过一套60万元的房， 其按7成20年的按揭计算，参照1998年7月利率为8．33％，月供则需3600元，按1999年9月份5．58％ 的利率计，月供仅需2908元。这都将刺激老百姓的购房欲。开发商如果能趁势而为，最大限度的接近购房者的承受力，则 一定大有可为。

　　胡佩霞