中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华

　　买房真的不利于产业结构调整？

　　有的同志说，我国正在大力推行产业结构调整，而结构调整必须要求人才流动。如果按只售不租的政策让人们都买了 房子，必然会把人才束缚在住房上而不利于流动，这对结构调整和发展经济都是不利的。

　　我国过去住房制度的主要内容是：在低工资制的基础上，由政府或单位出资建公房，然后分配给职工居住，收取很低 的租金，还得由政府或单位补贴取暖费和维修费。人们简称为住房实物福利分配制度，也是“企业办社会”在住房问题上的体 现。由于公家拥有住房的所有权，职工要交房租，从法律上讲，属于出租范畴。这种旧的住房出租制度，既不能增加住房消费 ，又把职工紧紧地束缚在住房上。如果不改革，将会严重影响加快住房建设和提高人民居住水平，又会严重影响人才流动和结 构调整。

　　我国从1987年在烟台、蚌埠、唐山等地进行了以提租补贴为重点的改革试点，用了10年的时间，房改虽然有所 进展，但仍然不尽人意。其中一个主要原因，就是每年仍然有大量新建住房进入实物分配的旧制度。要突破这个房改的难点， 必须采取果断措施，截断实物分配。为此，在1998年出台的深化房改文件中，把重点放在切断实物分配、实行包括“只售 不租”政策在内的货币化分配上。各地的货币化分配方案实行老人老政策、新人新办法。由于新人新办法是把住房消费理入工 资，带有治本的性质，从而推动我国房改取得了质的飞跃。

　　大量出售公房，短期内会提高自有住房率，但它却是破除旧制度推进房改必经的过程。广大居民通过购买公房拥有自 己的住房以后，才能有条件使自己的住房到市场上去出售或出租，才能随着国民经济和住房建设的发展而逐步降低自有住房率 。

　　大约再用三五年时间，就可以建立起新住房制度的基本框架。在这一进程中，居民会有更多的自由度去购房和租房， 并将有利于结构调整和人才流动。

　　西方发达国家的住房出租率多在40%以上，除了个人出租外，还有一大批房屋出租房屋。由于住房出租要经过几十 年才能收回全部资金，使房屋出租公司资金周转缓慢。为了解决这个问题，政府允许一些大型房屋出租公司依托其拥有的房产 发行股票，通过证券融资来解决资金运转问题。因此，随着出租市场的发展，将会陆续建立一批房屋出租公司，并批准其证券 上市。

　　如何看待“房价过高”与“租赁市场过小”？

　　有的同志说，我国房价过高，居民买不起，为什么不在出租市场中找出路？

　　关于我国城镇的房价是高是低，需要从以下几个方面进行分析：

　　1、我国中小城市的房价收入比一般都在4倍以内，属于房价不高的范围。房价收入比超过6倍以上的，主要是一批 大城市。因此不能笼统地讲我国房价过高，更不能以房价最高的北京市来代表全国的房价水平。

　　2、西方国家市场上销售的住房，价格低廉的旧房占大多数，从而在总体上降低了房价收入比，并使广大中等收入者 通过梯度消费而买得起房。我国目前在市场上销售的主要是新房，由此而形成的价格偏高是一种暂时的、不正常的情况。通过 住房二级市场的培育，使上市旧房的比重超过新房的比重，平均房价和房价收入比就会有较大幅度的下降。

　　3、房价的高低是与居民的收入高低相比较而言的，只讲房价高不讲工资低是不全面的。我国房价最高的北京市，它 的平均商品房价就比香港低。由于我国长期实行的低工资制未能彻底改革，与香港相比，房价高的问题就特别突出。因此，只 有把发展经济、改革工资制度与房改结合起来进行，才能更好地解决住房问题。

　　4、我们在多年的房改中，已经做了许多有利于居民买得起房的工作，诸如清理住房建设的不合理收费，降低建设成 本，用房改价出售公房，对房价收入比在4倍以上的城市居民实行补贴，以及大力发展经济适用房等。只要我们一手抓提高居 民收入，一手抓有利于居民买得起房的工作，市场上买卖住房的比重必将逐步增长。

　　关于出租住房，一直是房改的另一个重要内容。对这个问题要从两个方面来讲：

　　第一，逐步提高公房租金，这是十几年房改中一直在抓的工作。由于种种原因，提租的进度比较慢，其中最重要的原 因还是居民收入低的问题。例如户均收入较高的深圳市，把房租提高到每平方米7元就比较顺利，而在其它户均收入较低的城 市，要把每平方米的房租提高到3元以上就有一定困难。

　　按国际惯例，商品房租金大体上等于商品房价的1%。我国多数大中城市每平方米的商品房价为1000-2000 元，每平方米的商品房租金就要10元-20元。北京市的商品房价一般都在4000元以上，每平方米的商品房租金最低也 要40元。但是要从现在的低房租提高到商品房租，估计要经过一个较长时期的努力，特别是要以国家经济大发展和居民收入 大提高为基础。

　　第二，在二级市场上努力增加出租住房的比重。要让大量存量房进市场，须分两步走：第一步是通过出售公房，使广 大居民拥有住房的产权；第二步是开放二级市场，允许居民出售和出租自有住房。由于这两个步骤目前还在不断地推进之中， 因而出租住房的数量理还多不了。另外，过去我国实行用高税限制出租住房的政策，这一政策在许多城市还没有来得及修改。 据1999年对一些城市的统计，出租住房的税费高达34-45%。有许多住房采取了“地下”出租的不合法行为，不仅使 政府收不到税，又发生许多难以解决的民事纠纷和不安定因素。去年上海市大幅度地降低了出租税费，收到了很好的效果。据 悉，有关部门正在研究这个问题，争取年内出台降低出租税率推动市场发展的法规。

　　经济适用住房只售不租，会影响住房二级市场发育吗？

　　有的同志说，由于经济适用房的住户里低收入者占大多数，实行经济适用住房只售不租的办法，可能丢掉大多数，影 响出租市场的发展。

　　新建的经济适用住房，当前确实采取了只售不租的措施，主要有以下原因：

　　1、世界各国的出租住房，主要是存量房。即使是商品房，一般也是先售后租。各国的廉租屋是只租不售的，但廉租 屋主要从存量房中腾用。我国目前实行的办法，与世界各国实行的办法基本相同。

　　2、据估计，我国城镇中的中低收入者要占总户数的60%以上。由于他们绝大多数已经有房居住，只要通过房改售 房使他们拥有住房产权，并通过开放住房二级市场使他们可以出租或出售自有住房，就会逐步地增加“经济适用住房”的出租 比重。

　　3、建设经济适用住房在我国还处在方兴未艾阶段，它的建设规模远没有达到理想的比重。比如在1999年建设的 经济适用住房，仅占当年住房建设总量的30%。如果用它与巨大的存量房相比，比重更小。又由于新建经济适用住房还处于 供不应求的局面，采取只售不租的办法符合市场供求的实际。

　　4、政府必须对经济适用住房每户的建设面积和售价进行调控，并严格审查购房者的资格(注：有的地方执行上述措 施不够得力，而且出现了一些其它的缺点，这是前进中的问题，正在改进中)。在这种情况下，对新建经济适用住房实行只售 不租的办法是必要的。

　　5、经济适用住房卖给居民后就成了存量房，将会有一部分陆续出租。而且，今后经济适用住房大量上市后，有可能 在整栋楼中出现一两套住房卖不出去的情况，我认为，可以批准其以合理的价格出租。这样处置，不会影响只售不租措施的整 体运行。总之，对新建经济适用住房采取只售不租的办法，既符合国情，又符合国际惯例，也不会丢掉出租住房的大多数。