访深圳振业（集团）股份有限公司总经理杜海成

　　　　80年代末90年代初，以深深房、深物业、深振业、城建集团等为代表的一批国有地产商在深圳地产市场 各领风骚、一统天下，90年代中后期，一批地产界的后起之秀纷纷闪亮登场，以其新颖的营销理念和设计风格在深圳地产舞 台演绎出连台好戏，与此同时，曾经风光的老牌地产商则显得相对沉寂，有的甚至渐渐淡出江湖。进入2000年，一些老牌 国有地产商以强有力的姿态卷土重来再现雄风。深圳物业集团在皇岗口岸开发的皇御苑年头旺销深港两地，深房集团本月初大 手笔投资运行深圳数码港，而深圳振业集团除了位于福田区农科中心附近的“翠海花园”即将公开发售外，更有被业内喻为“ 航母楼盘”的位于南山区建筑面积近100万平方米的星海名城开始动工。老牌地产商在新世纪的强势出击一时成了业界人士 关注的热门话题。4月5日，本报记者就此采访了深圳市建设投资控股

　　有限公司副总裁、深圳市振业（集团）股份公司董事、总经理杜海成。　　记者：振业集团在10多年的房地产开发 历程中经历哪几个重要阶段，在开发理念上有哪些变化？　　杜海成：深圳市振业集团股份有限公司成立于1989年5月， 公司股票于1992年4月在深圳证券交易所挂牌上市，属较早的上市公司之一，经过11年的开拓，公司已初步发展成为以 房地产开发和建筑施工为核心产业，以生产经营和资本经营为主要手段，相关产业纵向一体化的投资型企业集团。目前集团开 发、建筑的物业达数百万平方米。集团总资产超过30亿元，净资产超过10亿元。在1998年以前的两个发展阶段，振业 集团依靠自身的资金实力、土地储备资源开发了一大批物业，在市场上树立了稳健而又朴素的形象，但在扩大市场份额、提升 企业形象和创立地产品牌方面投入不足。从1998年起，集团的发展进入了第三个阶段，重新优化整合资源，公司决策层认 为在目前竞争激烈的市场环境下，不能光跟着市场走，必须树立超前的思维，树立更加富于内涵的品牌形象，这种品牌形象就 是高品味、大规模。　　记者：翠海花园与星海名城是否可以看作是公司这种重树品牌策略的起点之作？　　杜海成：是的。 翠海花园的前期规划耗费了两年时间，同时引入了国际招标，在销售上引进了知名的物业代理商。建筑面积20多万平方米的 翠海花园若按以往的传统做法，可能要分二、三期来完成，公司在经过市场调研和科学论证后，认为这种开发方式已不被市场 认同，因此决定一次开发完成，也就是希望通过规模化开发树立振业品牌。星海名城也贯穿了这种开发理念。星海名城是目前 深圳最大规模的商品住宅小区，总户数有6700多户，目前开发的一期工程有1600户，配套包括2所小学，3所幼儿园 ，一所中学，综合市场及会所等，计划用3－5年的时间开发。　　记者：走规模化开发的品牌之路是否意味着振业以后不会 再开发小规模项目？　　杜海成：一般而言是这样，但对特殊项目还得特殊处理。　　记者：振业今年的两个项目在市场定位 上与以往的项目有哪些明显的区别？　　杜海成：振业以往开发的大都是经济适用房，因而也就给了置业者稳健朴素的印象， 而这两个项目的定位则是高品味、低价格。高品味是缘于好的规划设计和建筑质量。翠海花园的规划设计是美国泛亚易道公司 中标，星海名城的环境设计也是采取国际招标。翠海花园是一个由9栋小高层和4栋高层围合而成，最大特色是2万平方米的 中心庭院，是一个高尚住宅区，客户是中高收入者，星海名城则是瞄准中等收入群。而保证这两个项目在具高品位的同时又有 较强的价格竞争优势的关键是成本控制。振业集团有自己的建材厂，自己的建筑施工队伍，大批专业人才，这样在项目开发过 程中便于一体化操作，节省资金，从而降低成本和售价。对于振业集团来说，所要求的平均利润率大约在15％左右。目前公 司已明确两点：一是平均利润率达不到15％的项目不做；二是超过20％利润率的不做，因为这其中可能含有投机成份，可 能有损客户利益，损害公司形象。　　记者：据说目前振业集团正在请有关研究机构为公司制定长远规划，大概会是怎样的框 架结构？

　　杜海成：目前这个规划方案正在制订之中，这是一个在以专业化、规模化、可持续发展为发展理念基础下的3－ 6年的中长期规划。基本操作思路是在夯实房地产建筑开发产业链的前提下，走多元化的道路，这样一方面可以规避占主业7 0％份额的房地产建筑开发的风险，另一方面在寻找新的经济增长点的同时与具发展潜力的新兴企业建立战略合作伙伴关系。

　　记者：对于近年来深圳崛起一大批有实力的发展商，相比之于部分老牌地产商显得较为沉寂的现象您个人怎么看 ，是否感到来自于他们的压力？

　　杜海成：房地产是个资金密集型、专业化程度很高的行业。部分老牌地产商由于前期的投资决策失误、企业机制 不灵活、观念更新不快，造成了竞争中的被动；而新兴地产商在介入市场时做好了充分的准备，在吸取了以往地产商的教训的 同时，引入了新颖的运作机制，因而发展迅速。振业集团也感受到了来自于这些实力新军较大的竞争压力。因此从前年开始进 行内部调整，争取全方位提升企业的竞争实力和品牌形象。

　　记者：您如何看待深圳房地产市场的发展态势？　　杜海成：深圳的房地产市场经过这么多年的起伏，现在已变 得规范和理性，这几年地产投资既有盈利的，也有赔本的就说明了这一点。对于今年的市场状况，我认为在有关规范政策出台 及基础设施建设加速进展的条件下，市场成交将保持活跃，但总体价格水平可能还要往下调一点，对发展商而言，品牌形象、 企业实力、楼盘品质将是今年竞争较量的重点。