深圳的别墅区较少，而且分布比较散，有规模的片区屈指可数，依山傍水别墅区域有：大梅沙、小梅沙；依山区 域有：大小南山麓、莲塘；有山有湖区域为：银湖；依水区域有：华侨城；尚有部分位于闹市片区。　　市场分析　　基本情 况简析：　　1、调查对象的界定：深圳市特区内别墅及部分关口别墅　　2、调查片区主要区域划分：　　1）大小南山麓 　　2）大小梅沙　3）银湖　　4）市中心区　　5）华侨城　　市场背景分析　　随中国经济的高速发展，深圳作为中国 最大港口城市之一，吸引更多外资机构及大型国有机构，据统计，世界500强经济集团大多进驻中国，其中不少在上海、广 东深圳设立总部或分支机构，加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳，宏观利好形势下，给深圳别墅 物业也带来无限商机。　　

　　目前深圳市场已建和在建项目详情见表一。　

　　量相对较少，详情见表二。　　

　　产品重要　　指标简析　

　　　1、价格因素　

　　　别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但深圳整体别墅市场相对价格并不高，如表三。

　　目前深圳市的别墅市场差价很大，高价可达2万／平方米，低价不足1万元／平方米，主要各别墅在区位、环境 ，物业综合素质及物业管理上的差别引起的，总的来说从价格上看，有以下几个特点：　　

　　（1）别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，如银湖，而距离市中心较远的则价 格相对偏低。　

　　　（2）深圳别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大都素质不高，有部分别墅内部环境较 差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围已不是真正意义上的别墅。　　

　　（3）别墅物业配套设施差异较大，近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面娱乐及健身设施。　　

　　随着香港楼市逐步回温，中国即将加入世贸组织等众多因素，深圳别墅升值空间更大，具体数据见表四。

　　由表三可见深圳别墅物业自1994年下跌，原因整个地产市场滑坡，1997年底，别墅物业价格逐渐回升。 　　

　　2、物业管理　　

　　随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理“软件 ”要求更加挑剔，深圳目前主要别墅盘选择的物业管理公司详见表五。　　

　　深圳早期开发的别墅大多自己开发自己管理，相对管理质数普遍偏低，专业水平较差，很难体现“以人为本”的理念 。明智发展商也认识 到高素质的物业，要由高素质的物业管理公司管理尤为重要，近几年开发的别墅，发展商慎之又慎，选 择深圳顶级物业管理公司，力求把别墅这种高档物业的相关配套服务作到最好。　　

　　3、物业配套设施　　

　　别墅物业一般比较注重外界自然环境，远离城市的喧嚣，所以难以追求与物质环境丰富统一，物业生活娱乐配套设施 更显得犹为重要，具体项目如表六所列。　　从表五项目来看，深圳别墅生活配套设施逐步提高标准，全面完善，别墅居民在 高指数生活标准下，健康无疑为最重要，所以健身运动场所是物业配套中重要环节，从近年别墅项目可见一斑，比如，田园居 ，齐明别墅，在会所设施更加丰富一些健身运动项目，高尔夫球练习场，壁球场等。　　

　　深圳别墅　　

　　总体销售状况　　

　　目前深圳别墅销售期相对较长，不少楼宇有四、五年还在发售，也有个别楼宇发展因楼市低迷，暂时封市，表七所示 的为销售状况较好的一些别墅盘，经过市场调研后发现，除个别别墅盘的客户定位不准造成销售率很低外，其他别墅销售尚可 （包括尚在销售中的青青山庄），尤其银湖区域相对其他更为优良，其原因主要是得益于优越地理位置及无与伦比的自然环境 。　　

　　随着深圳房地产大市日趋升温，别墅物业的价格已见底回升，部分别墅的升值潜力正在逐渐的显现出来，近期位于银 湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明，加之目前港人对深圳住房强大的购买力，不少别墅物业的发展商已把目光放到 了外销上，但具体有否成效还需在下半年才会有结果。