大学生公寓市场正需要

　　每年秋天，会有成千上万的外地大学生在家长的陪同下，从四面八方来到北京。家长们最关心的就是学生的住宿问题，尤其是对于那些计划外招收的学生或民办大学的学生，住宿往往最成问题。

　　而对于那些在校学生而言，似乎习惯于食堂、宿舍、教室三点一线的生活。但这仅仅是表象，如今，不管你去北大、清华，还是随便去一个其他大学，都能看到张贴栏贴满了学生公寓的招租信息，报纸上也刊登有大量的大学生公寓的出租广告。如果做一个调查，人们会发现有为数不少的大学生已经搬出了学校，同时还有大批学生正打算加入到“租房大军”里去。

　　那么，对于大学生而言，在外租房是一种时尚还是一种无奈？大学是否正在掀起一场由学生公寓引发的生活方式和教育机制的变革？

　　紧随高等教育体制改革的步骤，大学为学生包办一切(包括解决宿舍)的状况正面临着越来越多的挑战，尤其是高校扩大招生后，几乎每所大学都会感受到宿舍供应不足的压力。

　　北京大学现有学生宿舍8万多平方米(不包括博士后楼)，在校学生达1万7千人，本科生人均居住面积为2.4平方米，硕士生为4平方米，博士生接近8平方米。北大规划发展部主任吕斌告诉记者，北大校区已经为解决学生住宿问题做出了许多努力，但学校四周紧邻马路，校园内未名湖的景观也不能随便破坏，因此校内已经不可能有更多土地用来建学生宿舍。而未来几年，北大招生目标是2.6万人，所以单纯依靠学校显然是无法解决学生的居住问题。

　　据了解，中国政法大学去年扩招了40%，许多学生在校外租房，致使周围的房租攀升到了原来的2倍。

　　与上述情况类似，北京几乎所有大学都面临学生公寓需求快速增长，而学校自身受资金、土地以及办学方向等因素影响而无能为力的局面。

　　大学生公寓谁来建

　　目前，如同经济适用房的建设一样，北京天鸿集团又成为大学生公寓建设的先行者。上周，记者来到由北京天鸿集团负责开发，北京城建七公司等四家单位负责施工的北京2001年世界大学生运动会运动员村。“大运村”位于海淀区航空航天大学东南角，南接知春路，东临学院路，工程投资近8亿元人民币，总占地面积11.2公顷，规模近18.75万平方米，其中包括一栋三星级宾馆、一栋管理式公寓及10栋学生公寓。大运村项目经理周飚介绍说，大运村项目建成后，前期主要为世界大学生运动会和北京申办奥运会服务。但后期会将所有的3580间学生公寓全部出租给大学生，目前一个床位的年租金暂定为1500元。

　　另据了解，北京梆子井大学生公寓是继“大运村”大学生公寓之后，采取统一开发方式运用的又一个项目。该项目位于朝阳区三间房乡梆子井村，占地面积约2.8公顷，规划建设面积5.8万平方米。该项目将按照“谁投资、谁经营”的原则，通过招标选定开发商进行建设。市建委负责人称，今后这种开发活动将进一步扩大范围，望京、回龙观地区及北大、清华附近的12个学生公寓项目招标活动也将在今年内进行。北京市建委有关负责人表示，北京今后三年将由政府统一规划土地，分批分片地建设100万平方米以上的大学生公寓。预计仅今年开工的学生公寓就将达到50万平方米以上。

　　对于北京众多的开发商而言，住宅、写字楼的市场竞争越来越激烈，大学生公寓会不会带来新的商机呢？一些房地产开发商显然对大学生公寓项目并不感兴趣，大运村附近某项目的策划总监认为：目前大学生公寓在政策上的优惠并不明朗，四源费、市政管理费如何收取，公寓出租如何交税还不清楚。北京目前一般住宅的建筑安装费每平方米就达到1500元，再加上资金利息等费用，成本则更高。对发展商而言，开发建设大学生公寓确实应当掂量掂量。

　　国家住宅工程中心的总建筑师开彦认为，国外大学不管学生吃住，学生自己解决住宿问题，所以许多学生住在居民家里。将来大学完全市场化以后，学生公寓的有效需求有多大，开发商确实要认真考虑。

　　大学生公寓租金多少合适

　　与以往不同的是，对于大学生公寓，政府采取招投标的方式选择学生公寓的开发商，这无疑是本市大型公共建设项目投资方式的一次尝试。新建的学生公寓按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，吸引社会各界投资，以招投标的办法进行建设和管理；按照国家及市政府的有关规定，由业主经营20年，并享有免交土地出让金等十二项优惠政策。这些举措，虽然引起了业界的广泛关注，但至关重要的还有租金问题，因为租金的多少，直接影响到投资的回报。一个床位每年租金1500元，对于开发商而言，显然缺乏吸引力。

　　那么一个在校大学生，能承担多少租金呢？记者曾打电话询问了一些在海淀区肖家河租住房屋的学生，一间10平方米左右的房子，一张床和一张写字桌，每月租金260元。北京市建筑设计研究院6所最近的一项调查表明，学生公寓的月租金在300元左右比较适宜。当然，更准确的数据还有待于进一步调查，但可以预计的是，随着高校改革的推进，会有更多的学生加入半工半读的行业，从而扩大学生的经济来源。不过，如果位置很好的大学生公寓租金过高，则又很可能转化成工薪阶层的单身公寓，从而名不副实。

　　大学生公寓长得什么样

　　作为一种新的物业品种，大学生公寓的户型该如何设计，需要哪些配套设施呢？北京大学规划发展部主任吕斌告诉记者，日本的学生公寓，一间房子在10平方米左右，里面配有一张床、一个书桌和一个衣柜，走廊、餐厅、阅览室、会客室等公共空间比较宽敞。

　　北京市建筑设计研究院设计师史健认为，学生之所以住公寓，是因为公寓的私密性强，学生可以自由组合，这就不同于学校寝室，不管你是否愿意，都要与学校安排的人同住好几年，一点个人隐私都没有。当然，学生公寓要照顾到学生特点，最好是两人一间，上下有书桌，面积在12平方米左右，应带有卫生间。而基本的模式是8个人一个单元，一个公用的会客间和厨房。配套设施应该有学生俱乐部，便于形成社区文化。设计师翁如璧则认为设计应该多样化，本科生4个人一间合适，研究生2个人合适，博士生则1个人合适，以适应不同年龄、不同层次、不同经济能力的学生。记者在大运村看到的户型是每个单体3户，每户一个卫生间，每户面积在20平方米左右。但是，大运村由于有着特殊的使命，所以并不能完全代表北京大学生公寓的样子。