商品房销售竞争白热化

　　如今在京城已明显感到房地产的报纸广告效果日趋淡化，前两年同样一种报上，刊登个半通栏房地产销售广告，售楼处能接到100多个咨询电话，然而现在，登一个跨版，也接不了几个电话。这样的结果让开发商对媒体失去了信心，当然也不能否定广告公司在平面设计上缺乏新的创意。1999年新开盘125个项目，平均每三天一个新楼盘面世，使房地产商的销售压力加剧，同时迫使销售代理商、广告策划和媒体都使出浑身的解术，想遍了吸引购房者的招术。住宅项目的多元化、媒体的多元化、展销会的多元化都增加了购房选择、比较的时间，延缓了单位时间内成交的速度、降低了成交数量。

　　房价涨跌深不可测

　　对于由多种物业类型构成的房地产市场来说，不能轻易下结论价格是涨是跌。就如同五星级酒店不能与招待所相提并论一样，随着商品房市场的扩大，客户需求层面不断细分，高档别墅、高级公寓、普通商品房住宅、经济适用房、廉租屋等各种不同类型、不同档次的物业有着不同的客户群体和价位变化规律。即使在同一档次、同一区域的物业，也会因为开发商或物业管理公司、销售代理公司的不同，在价格变化上有着明显的差异。

　　事实上，现在房地产市场并没有按照当初设定的那样高收入者购买商品房、中低收入者(国家限定企事业单位职工、科研人员、教师和国家公务员四种人)购买经济适用房、贫困户租廉租房。并且由于现在没有切实可行的准入制度，该买商品房的却买经济适用房了，造成了商品房市场繁乱无序的竞争。

　　据调查，在市场上几个销售得较好的经济适用房的购买者中，有许多就是原来准备购买商品房的客户，现在却选择了便宜的经济适用房，问其原因，答约：便宜，做投资用，准备增值后再卖了。先不说其经济适用房能否增值，单就其购买范围的不设定，就能确实对整个房地产市场秩序有影响。只有“各行其道”，市场才能正常运转。

　　所以说，商品房的价格，高有高的理由，低有低的原因，不能主观地简单下结论说今年的房价要涨或要跌。以前过分强调物业“位置”因素的时代正向着物业“品质”的方面发展。

　　开发商永久的期待

　　商品房开发商对购房者的期待就像歌中唱的“你的心在等待，永远在等待”。购房者在正常情况下会买涨不买跌，而现在的各种征兆显示大多数房价上涨的可能性不大。去年底上海空置房达1300万平方米，商品房降价已成事实。北京虽然空置房也有400万平方米之多，但市区的空置房并不多，中低档普通住宅也不多，所以短时间内北京的房价还没有太大的起伏。主要原因，一是空置房大都集中在郊区，市政配套和交通等滞后，严重影响了购房者的购房热情，二是北京的商品房市场购买力深不可测，吸引着全国乃至世界各国的投资者，而且投资规模还在不断扩大。

　　开发商与代理商矛盾加剧

　　由于开发商与代理商两者的利益出发点不同，开发商总是想最大限度地卖个高价，而代理商因为在成交的前提下只拿2%的代理费，通常情况价格越低、成交的可能性越大，因此在销售价格上的严重分歧越来越明显。一些急功近利的开发商开盘定价就较高，上市后即遭到重创，花费数百万元做广告宣传，结果才卖了几套房；而一贯善于销售的代理商所搞的“低开高走”策略，在京城则不断成功。

　　媒体的正确引导作用加大

　　通过一项调查显示，在买房者中绝大多数人没住过“好房子”，虽然对未来美好生活想象空间很大，但全凭媒体舆论的导向。回过头来看看，这几年来有多少开发商利用报刊影视作品推出促销的新概念：动静分开—私密性—主卧、次卧—全跃层—会所—观景阳台—工人房—商住两用等等。有的项目推期房概念、有的项目做现房理念、有的搞务实工程、有的强调工程质量。北京人所接受的这些新观念，可以说离不开媒体的炒作，绝大多数开发商已认识到了媒体的作用已远远超过媒体本身的重要性。(姚迎伟)

【发表评论】【关闭窗口】