现在的人们越来越关心投资了。无论是大的企业主还是普通百姓都有一种投资欲望。然而，现在的投资渠道太少，能够让普通人进行投资的渠道就更少。于是，人们开始将目光聚焦到与股票相比风险相对较小的房地产上。可对于房地产的投资，有许多人还心有余悸，虽说现在的市场很好，但一想到90年代初虚火正旺的地产市场给投资者所带来的灾难，又真让人生畏。

　　那么，到底现在这样的房地产市场适不适合投资？是做短线还是长线投资呢？现在告诉大家——

　　有人曾经比较过上海人和北京人的生活方式。上海人买报纸的人数只有北京的1/2，但上海人的投资观念却要比北京人强得多。然而，现在北京也出现了以房养房的人，很是让人羡慕，也很想自己试一试，但却不知这里面“水”的深浅以及“下水”的时机。还是一起来分析一下吧。

　　房价低做投资正合适

　　前一段时间我们曾经告诉大家，现在买房是时机，主要原因之一，就是现在的房价与几年前比，是最低的时候，据最新统计，现在北京房价又出现上扬的趋势。银行对于个人住房贷款的审核制度也进一步放宽，贷款买房也变成了一件十分容易的事情。与此同时，国内的经济出现稳步增长势头，上一季度的经济增长速度达到了10%。特别是WTO效应将给整个中国的经济带来无穷的活力。以北京为例，到目前为止，北京有三资企业12000多家，世界500强有148家已在北京设立了分支机构。经济的稳定和发展，就业人数的增加，人们对于住房的需求量将会越来越大。因此，应该说现在投资房地产是一个好时机。

　　投资要放长线

　　投资房地产也和投资股票一样，分为短线投资和长线投资，即炒楼花和买楼出租。这就好比做股票，一种是靠买进、卖出来获利，一种是获取租金收入(像股票分红)，两者收益、风险也各不相同。

　　投资房地产最激动人心的恐怕要数炒楼花了。简单地说，炒楼花是指在楼宇全面入住之前，即完成“买”与“卖”的全过程。投资小、收益高、风险大是其基本特点。现在国内一些高档豪宅、黄金铺面在预售中，已经将在施工过程中的楼价弹性作为吸引购买者的一项重要内容。在目前普遍实行银行按揭情况下，它的基本操作是选定有快速增长潜力的对象，支付首期费用(常常是少量的定金)，在选定下家后获利卖出。预售初期，由于发展商往往因急于回笼资金、广告及相关成本不高等因素，在定价上预留一定上涨空间，只要独具慧眼，投资者便可找到满意的投资对象。随着房地产投资价值的逐步显现，自然就可获利抛出了。

　　然而，在目前的北京市场短线投资却不太适合，原因就是市场上在销的楼盘太多，去年新开盘了130个楼盘，仅今年春天就又有50—60个楼盘开张，并且与其他城市比起来，北京新建小区的规划面积都很大，少则十几万平方米，多则上百万平方米。购房者不仅在整个北京房地产市场上有很大的选择余地，就是同一个新建小区内挑选的余地也很大。再加上二手公房的上市，因此，不适合做短线投资。

　　做长线投资的回报率：较好的内销楼盘约为10%外销楼盘约为12%位置较好的普通民宅约为7%

　　以前，一提到投资回报率的问题，便会自然而然地使人想到外销楼盘。的确，几年前，北京似乎只有外销楼盘才有投资价值，因为，那时的外销楼盘是高品质的代名词。而现在不一样了，由于市场供应量大，使得外销楼盘的价格与内销楼盘相差无几，而内销楼盘的品质与外销相比也不再有天壤之别。有一位发展商曾说过，现在好的内销楼盘与外销楼盘惟一的区别就是在于能否收看到境外的电视节目。

　　相差不多的不仅是在售价上，同时也体现在投资回报率上。朝阳花园销售经理王鹏说，前几年，外销房的投资回报率很高，最高可达到20%—25%。从1997年开始，租金回落，一度曾跌到了6%—7%，而现在由于国民经济运行良好，投资回报率又开始回升。4月份，朝阳花园共出租了19套，价格都在人民币8000元月—9000元月，投资资回报率达到了11%—12%。

　　内销房呢？以位于望京地区的大西洋新城为例。大西洋新城租赁部经理刘伟告诉记者，租金价位要根据居室面积的大小以及装修档次而定，一般都在4000元月—5000元月，如果保持这一租金不变，客户一般在10年左右就能收回投资。

　　有人问，现在的房价虽然单价要比以前便宜，可由于新建房的面积都比较大，使总价太高，负担不起。但还是想做房地产投资。那么，二手房是不是也可以作为投资的对象呢？“当然可以。”北京中大恒基科贸有限公司总经理刘益良说，目前普通民宅的月租金约在1500—2000元(二居室)，以东三环路附近一套60平方米的两居室普通民宅为例，一般评估价在5000元平方米，总价约为30万元，这个地方的月租金约为2000元，这样算下来，大约要13年就可收回投资。

　　未来投资回报率可能会达到15%

　　业内人士普遍认为，未来的房地产投资回报率最高可能会达到15%。仲量联行副董事张红认为，在未来半年至1年，市场上的租金还会提高，投资回报率可能会达到15%。但肯定不会再出现以前高达20%—25%的回报率。因为，那时的市场是一个短缺的市场，而现在短缺不存在了。目前，租金上升的主要原因是大环境好，经济平稳上升，就业机会和就业人数的增加都会加大对房产的需求。

　　王鹏认为，在未来的几年，外销房的租金回报率可达到15%—16%。因为加入WTO后，国际上的高科技企业以及金融、保险业公司会大举进入，自然也就会加大对外销物业的需求。

　　投资前要考察房子的综合素质

　　用于投资的房子与自用的房子最大的区别就是：你要用它来赚钱。因此，如何获得最大利润是你在选择投资型物业的主要驱动力。“位置、位置、还是位置”这句话人们已经听得耳朵都生出了茧。的确，好的位置当然会有升值潜力。但问题是北京这么大，什么才是好位置？在城里就是好位置吗？不，现在北京房地产的好位置就是那些靠近各种商圈的地段。如国贸商圈、燕莎商圈、中关村等。这些地段的房子可能升值的机会更大些。

　　但仅仅有好地段就行了吗？如果真是这样，像香江花园、龙苑别墅就不会有那么多人住了。

　　仲量联行的张红说，位置仅仅是投资物业时要考虑的其中主要因素之一，还要考虑的是本身的物业质量，比如建筑外观、小区园林、有无会所、公共空间(大堂、会所)的装修选材以及居室的装修、户型等；小区的物业管理以及派生出来的其他服务内容。这几项缺一不可，一定要综合地去评价这个物业项目是否值得投资。

　　相对于新建小区来说，普通民宅就可以按地区来划分。据中大恒基科贸有限公司总经理刘益良对该公司民宅出租情况的统计，朝阳区东三环路沿线以及中关村地区的租金最高，二居室月租金约在2000元，三居室为2500元；其次是北三环路附近，租金约在1700元；然后依次是西三环路和南三环路。

　　了解用家是投资者首要注意的问题

　　北京住房租赁市场的对象主要分为三种：一是港台及国外的驻京人士，因有租房补贴，对房租高低不是非常计较；二是收入较高的年轻人，他们的收入快速增长，但还没有攒够买房款，还要靠租房解决问题；三是收入较低的外地人，多数人根本买不起房，只能靠租房解决问题。

　　“在投资物业以前，你要对自己的财力有一个很好的估计，这样才能对你的用家有一个较为明确的定位。而定位用家的目的就是要了解他对于所要租住的物业有什么样的需求。这是投资者要考虑的一个重要问题。”仲量联行张红说，“有许多投资者不懂得揣摸客户的需求，一味地按照自己的喜好去安排、布置房间，这样做你即使不丢掉客户，也会丢掉好的租金。另外，如果你买的是一个比较高档的物业，那么，一定要看这个物业的定位是否明确。因为越是档次高的客户越很在意小区里住得是什么样的公司或是什么样的人。”

　　朝阳花园的王鹏提醒投资者，做长线投资一定要有好的心态，因为有时自己的预计回报率与市场回报率会有一定的差别，租金不会每年都保持不变。另外，在购买用于投资的物业时，一定要看发展商是否有一套自己的租务策略以及一系列的租务措施。比如，有没有专门的租务部门，这些会给投资者带来信心。本报记者徐冰

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