今年上半年，北京经历了7次“沙尘暴”的疯狂肆虐，但大风沙并没有阻止人们看房展会的行动。从3月—6月，短短的90天里，北京开过了大大小小、有网无网的7次房展会，平均13天就有一个，参会总人数达百万人次。由此可见，上半年———

　　凡是留意京城房地产的人，都会发现比往年相比，今年的房地产市场有一些大异。就拿对房子的热情来说，今年由购房者转向了发展商，而且从设计到营销手段，发展商几乎到了疯狂的地步。

　　低密度住房“疯狂”冲击北京楼市

　　在北京的房地产市场，以往评价一个发展商有没有本事，就要看他是否能把住宅小区的容积率提上去。更有甚者，能在规划报审以后还能将容积率扩大，这就叫真本事。所以，无论是人们实地所见，还是在展场里看到的北京城里的新建商品房小区，几乎无一例外地全部是稠密的高层塔楼。

　　然而，今年却让许多“有本事”的发展商大吃了一惊，叹道“不是我不明白，这世界变化快。”上半年从京城北部刮起了一阵“低密度”风，这股风直吹城里的塔楼，大有将其刮倒之势。仅新开盘的项目中，就有嘉铭园等十数个低密度住宅(多层、板式小高层)，且多数项目的售价都在4000—5000元平方米。自从70年代后期建外大街两座16层的专家公寓崛起后，北京便进入了一个高层建筑时代，高层塔楼在其中占据了相当大的比重。随着集团购买时代的结束，个人购房占据了主导地位，崇尚自然、健康的现代人越来越发现这一曾为他们欣赏的现代建筑形式的诸多弊端。

　　与这些低密度房相比，高层住宅每层朝南的户型仅有几套，大多数户型朝向及通风都较差，购房人选择余地较小；其次，塔楼少则一梯6户，多则一梯10户、12户。由于一梯多户，私密性差，相对干扰也较多。

　　在低密度住宅里，又以板式小高层后来居上。刘嘉峰先生(现英国阿特金斯国际有限公司资深建筑师、规划师)在评价板式小高层的优势时说，“以人为本”是现在不少设计的追求，在板式小高层中恰恰得到了很好地体现。

　　的确，板式小高层多以南北朝向为主，采光、通风充分，户型均好性明显；一梯两户、三户或两梯三户等为主，使区域范围内私密性较好；建筑拔高以后，绿化面积较多层住宅多；

　　小高层建安成本比高层塔楼略低，进而在一定程度上影响房价；使用率会比高层塔楼高出5—10%；工期一般在12个月左右，比塔楼要快三分之一。

　　住宅设计“疯狂”引进“外援”京城流行“欧陆”情

　　在不久前的一次房展会上，“阳光100”的展位出现了第一位洋小姐，这是房展会举办8年来第一次出现的外国人。今年，引进“外援”的不仅是这一个项目。京城楼市的“外援”多是搞设计的，因而，京城的许多楼盘无论是从外观上，还是小区园林都沾了一些洋气，特别是在三环路以外的地区，有了许多如新加坡式、美国式、加拿大式、法国式的住宅，京城的外围地区快变成了世界公园。

　　今年房地产设计界更有一个词离不开发展商的嘴、媒体写的字，那就是“欧陆”。在建成的、没建成的项目中随处可见“欧陆”的符号，诸如：下沉广场、罗马柱、拱形窗等。文艺复兴时期的建筑符号在京城走红。

　　洋建筑符号风行，给京城的楼盘增添了不少的色彩。然而，如果无论走到哪里，这些东西总跟着你，也着实让人有些厌烦。毕竟只有第一个“吃螃蟹”的人才能称之为勇敢者、创新者。什么时候我们的住宅才能不单纯去模仿别人，能有自己的一些东西呢？于是，人们又开始讨论住宅的个性化。

　　有人说，个性化、创新的出现一个是要到经济发展到一定的阶段，人们的生活水平再提高，解决整个社会的住房问题以后，就会出现个性化的设计。也有人说，创新是在背水一战的情况下，在利益的推动下才能实现。不过要想使住宅个性化，仅靠逼迫发展商是不够的，国内设计界的一些制度就要改，改成设计师负责制，只有当设计与个人联系起来，设计才能出现个性化。不过这还要假以时日。

　　“概念”狂轰滥炸

　　在刚刚结束的车展上，人们看到了汽车公司制造的概念车，这种车不仅让人看得见，摸得着，而且还可以开动。而房地产市场今年上半年流行的许多有概念的住宅，用中文说还不算，还要中文、英文、阿拉伯数字一起混说。

　　然而，发展商所投放的许多重磅的“概念”炸弹，好似过节放的花，声音响、看着好看，却留不住、摸不着。因为这个“概念”只是凭借发展商的一张嘴在说，如果他不说，你完全体会不到他的住宅里还有这么多内容。而且，一些用在项目上的“概念”，就像皇帝的新装，明明没穿衣服偏要说自己穿了。有一个发展商曾说过，北京人爱文化，也爱为一些虚的东西掏钱，不像南方人那样实际。如果给你卖的项目在宣传中加入一些文化的字眼，就会招来很多客户。不错，确实有这样的项目，实在没点可卖了，就用上一些带英文字母的难懂的词，如3A、4B、6H的，其销售率还真升了20%。

　　爱文化是一件再好不过的事儿了，但要看这个项目是不是真像发展商说的那样有文化。买房主要买的是一个舒适，拨开迷雾，还是看清楚的好，实际一点儿，别为若有若无的东西掏钱。其实，居住文化的真正体现，不是在发展商卖房时嘴里吆喝的，而是要看小区都入驻了一些什么样的人，居住在这里的人群又是小区一种无形资产。住房的保值、增值，不仅体现在住宅的设计、质量上，而且住在这里的人群也能反映出小区的价值。所以今后在买房时，你不仅要买舒适的住房，还应该买邻居。

　　房价是涨还是落要看你选择什么样的房子

　　现在有许多媒体总结了上半年的北京房价，得出了一个结论，北京房价又降了。有人开始预言，下半年的房价还会再降。其原因是北京市公布了新的拆迁办法，会使拆迁这个在北京房价中占有很大比重的费用有可能下降10%左右，使房子的成本下降，再加上，市场上住房的大供应量，势必会导致房价下降。于是，许多买房人又开始在脑子里盘算，现在买房划不划算。有人还要再看一看下半年的价格预测。

　　我们不从成本构成进行分析，单从“成本＋利润”是否就能“价格”来说。成本高并不一定意味着价格就高，投入的成本不多也不一定说明价格就不应该高。当供大于求时，价格可能低于成本；当求大于供时，价格可以高于成本。也正是因为价格与成本不是始终成正比，才有赚钱与赔钱之别。因此，房价不完全是由其成本决定的，未来是升是降，关键还看其供求力量的对比。供给和需求的相对余缺决定着价格的变动方向；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下跌；需求一定，供给增加，则价格下跌，供给减少，则价格上升。价格只认供求，只认稀缺；价格等于成本加平均利润，只有在特定条件下才成立。

　　现在北京房地产市场供应量越来越大，竞争越来越激烈。与需求一样，供给也要分有效和无效两种，有效供给是那种能够满足人们对居住舒适的要求，有一定的超前性，能够真正让人改善生活品质(不单是从居住面积上)、有特点、高质量的房子，换句话说，就是好房子。这样的房子的价格会越走越高，因为人们对它的需求量大，而北京市场上这种房子的确不多。相反，那些没有什么特点的房子，仅仅能满足人的居住需求的房子有可能会越来越便宜。这也是为什么市场上会有那么多的空置房存在的主要原因。因此，当你打算买房时，要看你的经济实力，还要看你买房的目的，决定去买什么样的房。

　　另外，整个房地产市场就跟股票大盘一样，大盘虽然在上扬，里面也有股票是跌的；大盘在跌，也有个股是上涨的。与股票不同的是，当股票下跌的时候，如果你看好它，就可以追加，而被市场竞争淘汰下来的降价房，如果作为自住还可以，如果做投资，肯定没戏。本报记者徐冰报道

【发表评论】【关闭窗口】