政府正在从更大层面上考虑老百姓解决安居的多种需求，让个人住房消费抵押贷款、公房出售、差价换房等多轮驱动，使波澜不惊的住房流通市场活起来——以旧更新、以小换大、以远调近、以解决自住向投资迈进。但二手房市场要真正活跃起来，除了要二手房买卖双方积极参与外，更需要政府的房地产交易部门、银行融资机构、中介机构、评估机构、律师行、实力投资机构等多方面的密切配合，这些机构各自赚自己份内的钱，市场划分与专业分工更细，协作配合更显重要。

　　买卖双方各有算盘

　　从需求方面看，以下几类人士是二手房的主要需求者：一是部分中低收入阶层，因为二手房面积小、总价低；二是一些中青年白领阶层，为上班交通便利购买二手房；三是拆迁居民，有一部分不愿离开居住多年的地区，在领到拆迁货币补偿后，想在附近购买二手房；四是以前的租房者，现在变租为买。从买卖双方的心态来看，卖方往往对旧房出售价格的认识存在着一些误区，一些卖旧房者对原有住房的价格期望值过高，总是以同区位的在销商品房的价格估算，其实影响旧房估价的因素很多，但有的业主只强调个别因素，却不能做全面综合考虑。同时装修不具备保值性，一般三年以上的装修估价的价值即降为零，但很多业主却以为以前装修曾花过大钱，理应卖个好价。

　　融资服务亟待改善

　　二手房交易的活跃与否和金融界的融资服务是密不可分的。开放住房二级市场的初衷是想通过二手房的交易，使老百姓卖了旧房，有了点钱再加上银行信贷的支持来买新房，刺激存量房的销售，使住房二级市场与一级市场联动来繁荣房地产业，带动国民经济的增长。各家银行都反映二手房贷款标的小，周期长，办起来费力，颇有“赔钱赚口么喝”之慨，究其原因有三：一是银行对于贷款的审批相当严格，害怕出现坏帐，而老百姓觉得门槛很高；二是二手房产权状况非常复杂，真正上市交易的二手房必须具备产权证，而我市未办产权的房屋起码还有几万套；三是贷款担保困难，一手房的按揭是由房地产开发公司提供贷款担保，而能进行二手房按揭的担保公司却很少。在二手房按揭业务中金融界顾虑最多的是担保问题。

　　中介作用不可低估

　　建设部房地产业司谢家瑾司长在“全国房改及房地产工作座谈会”上的讲话中指出，在住房二级市场，个人卖房和买房同时进行，更需要完善的中介服务。上海的住房二级市场之所以能够活跃，除了政策的完善、到位、可操作之外，很重要的一个原因是中介机构发挥了积极的作用。

　　价格评估备受关注

　　随着二手房市场的日益繁荣，旧房估价作为一个重要环节，将受到广泛关注。从现在各交易市场和一些媒体陆续公布的一些需求信息来看，同地区卖房者的自报价和买房者的自报价相差甚远，有的甚至能差十几万元。究其原因，主要是买卖双方对旧房估价在认识上存在着一些误区，这就要求评估机构要在专业服务、价格引导等主面充分发挥作用。一套旧房价格几何，可不是估价师凭经验“毛估”出来的，而是有一整套计算操作方法。影响一套房屋价值的相关因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率，以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。

　　税费过高能否降低

　　二级住房市场没有激活，另有很重要的一个问题是税费依然太高，二手房买卖双方的负担较重，入市积极性不高。从几个城市的税费比较可见一斑。

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