2000年1－4月的广州房地产市场与去年同期相比呈价跌量增、且其中

    的二手楼成交量大幅上扬、成交价格大幅下降的特点，主要原因有以下几个

    方面：

     1、宏观经济形势趋好。今年以来，国际国内的宏观经济形势都趋于好转，

    经济形势的好转不仅扭转了持续通缩的局面（以钢材价格为例，今年以来已

    经上涨了25％以上），使大多数人认同物价已经从谷底开始回升，从而由持

    币待购转向积极入市，而且也使人们对自己未来的收入预期变得乐观，敢于

    以按揭方式买房。

     2、有效需求仍较旺盛。商品住房市场在整个房地产市场中的比重占绝对

    优势，所以商品住房市场的趋势基本上决定了房地产市场的趋势。

     一般的预期是：在去年抢搭实物分房“末班车”导致住宅成交量剧增

    （1999年12月一个月登记成交的预售商品住宅的面积就达118万平方米）

    后，今年初的住宅成交量同比将大规模萎缩。但目前的情况却并非如此。今

    年1－4月商品住宅成交量比去年同期仍然上升14.5％，这固然与广州对房

    改购房实行的去年备案、今年办理的措施有关；一部分去年“备案”的成交

    量压到了今年“成交”，但也表明实施半个世纪之久的实物分房并没能很好

    满足广州市民对住房的需求，因而直到现阶段为止，住宅需求仍比较大。

     另外从中我们得出的一个结论是：房改购房群体与传统的商品住宅购房

    群体的交叉比较小，房改能够明显加大集团购买的数量，但对一般商品住宅

    的购买群体并没有很大的影响，末班车过后，他们仍在继续购房。

     3、“末班车”效应开始体现。据2000年3月6日广州市统计局公报，

    1999年末全市总人口685万人，其中非农业人口超过400万，约有123万个

    家庭。而广州市至1999年末历年累计出售公房约为50多万套，因为实物分

    房截止到1999年12月31日，所以这50多万套可视为旧的住房体制为市民

    提供的住宅数量，也就是说实物分房体制只满足了40％左右的广州城镇居民

    家庭的住宅需求。其余的70多万个家庭，扣除此前不列入房改对象且已自行

    在房地产市场上购买商品住宅居住的部分家庭外，还有占相当大比例的家庭

    尚没有自有住房。实物分房末班车的结束使得这些人彻底消除了“等、靠、

    要”的依赖心理，有相当部分的年轻人在长辈或单位的支持下加入购买商品

    住宅的队伍。

     4、降税降价作用显现。去年以来政府出台了一系列措施降低商品住宅（特

    别是空置商品住宅）的交易税费，广州市也采取切实措施控制房地产税费在

    开发成本中所占的比例。

     广州市物价局1999年下半年的一次调研表明，各项税费占房地产开发总

    成本的比重超过25％，税费过重已成为房价高企的一个重要原因。广州市政

    府意识到这个问题并采取实际措施加以解决，如1999年9月1日宣布取消43

    项行政机关事业单位收取的“保证金”，其中就有7项涉及房地产与建筑业

    的保证金项目：同年12月取消28项收费，其中与房地产业、建筑业直接相

    关的便有11项：年底将房屋契税从3％降至1.5％，等等。

     但据实际调查，这对促使消费者购房并没有起到明显的作用。不过，降

    税给了开发商降低房价的空间，而买房者对实际价格的下降十分敏感，这直

    接导致了成交数量的上升。

     5、房改房上市成效初现。

     今年1－4月二手房成交量比去年同期剧增126.6％，而均价大幅下降

    25.2％，这主要是由于房改房上市政策的效果。

     1999年初，广州市出台《广州市已购公有住房上市规定》，明确规定从

    1999年2月1日起，广州房改房可以上市交易。同时，为搞活房改房市场，

    还给予了一系列优惠政策，包括：对房改房首次交易免征多项税（如营业税、

    城建税、教育附加和土地增值税等）：借鉴上海经验由政府牵头组建房屋买

    卖中介机构——广州市房屋置换中心。这个由政府、工商、银行、住房公积

    金管理部门、信息科研机构参与支持的中介机构在房改房上市方面发挥了重

    要作用并直接刺激了二手楼市的发展。

     房改房上市一是造成成交量增加，二是拉低了二手房价，因为房改房的

    成交价格通常低于一般的二手房。

     6、房改带来财富效应。还有一点不可忽视的原因是：房改和房改房上市

    政策给许多人带来的财富效应。 

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