上海的房地产市场这几年一直在与自己作战：与1300万平方米的空置房

    作战，与持续4年多的价格下滑作战，目前，还处在相持阶段，但攻方已积

    蓄了相当的能量，市场供求状况正处在根本扭转的前夜。

     今年3、4月份，上海的房产价格曾出现微幅上扬，但5月又继续下行。

    数据显示，1998年1月，上海住宅价格指数为1000点，今年4月，降至928

    点，5月再降至926点，上海住宅平均销售价格，也从同期的4609元／平方

    米，分别下降至4279元／平方米、4267元／平方米，创今年1月以来最低，

    环内区域下降幅度还略大于环外区域。并且新盘平均加权价也从4月份的

    4370元再降为4281元。

     调查显示，今年一季度，上海预售面积前50名的楼盘中，有75％的实

    际成交价比平均销售价还低，已贴近最低销售价格，34个楼盘成交价发生在

    2800－4200元／平方米，这一价位段被人称为上海楼市的“黄金交易段”。

    在北京，选择的价格只能买经济适用房（回龙观文化居住区售价2600元／平

    方米，今日家园为4450元／平方米）。

     价格在低位徘徊，说明需求方已获得有力的支持。

     上海楼市房价已接近底部，居民买房进入最佳时机，楼市已潜在着回升

    的动力。

     上海楼市回暖的迹象首先出现在写字楼，与北京一样，“新经济”成为

    写字楼的“救市主”。去年一年，上海有40万平方米的甲级写字楼被IT公

    司吸纳，浦西写字楼整体空置水平正从高位迅速下降，去年以来平均每季度

    下降达3％－4％，一些位于主要商业区的顶级写字楼取得了近乎百分之百

    的入住率，卢湾区今年首季批准预售的6877平方米商品房，全为办公用房；

    市中心持续下滑的租金开始稳定，到5月份，黄浦办公楼东新大楼正式动工，

    今年第一个领取销售证的办公楼明申中心大厦开始招租，打破了写字楼市场

    近一年来的沉寂。

     一些原来相对冷寂的地区，房地产市场交易趋于活跃。近年来，南征和

    东进构成上海楼市的主旋律，浦东、闵行一直以热销楼盘和交易总量名列全

    市前茅而成为楼市领头羊。但自今年年初起，热销盘数量第一、第二的位置

    已被宝山和普陀取代，而且普陀的房屋交易总量继续领先于闵行。从房价看，

    环内环外均值比在保持3个月不变之后，5月下降为1.48：1，跌幅为0.7

    ％，说明环内价格继续走低。市中心区房价的下降，将会吸引大量原来不得

    不外延的市中心人口留在当地，意味着购房者有了更多的选择余地。热销楼

    盘从浦东、闵行等过热地区向次热地区转移，从郊区向市区回流的现象，预

    示着上海房地产需求结构正从冷热二无走向均衡化。

     有关的统计数字也显示上海房地产有效需求正在回升。今年第一季度商

    品房销售总量和个人购买商品房的比重继续攀升。全市商品住宅销售预售总

    量比上年增加了34％，其中，外销商品房中个人购买的占985套，占外销房

    销量的69.7％，内销商品房中个人购买的为34588套，占94.9％，比去年同

    期上升3.1个百分点。尤其值得注意的是，今年第一季度内销商品房款、销售

    与去年同期相比分别上升了15％和54％，内销商品房批准预售面积与实际

    登记预售面积之比从1999年的1：0.84上升到1：1.06。普遍认为这是上

    海房地产市场几年来供大于求状史况开始扭转的征兆。

     北京房价居高不下，高在两个方面：一是单价高，总价高；二是房价收

    入比高。上海房价低，也主要低在这两个方面。这几年，上海市民收入增加

    明显，1999年，家庭人均年可支配收入达10932元，新建商品房均价已降至

    3400元左右，以每户80平方米建筑面积计，家庭房价收入比已降至8.6倍，

    虽然仍然超出国际上房价收入比3－6倍的合理范围，但综合各方面因素考

    虑，这一比例已被大多数上海市民认同。上海市城调队调查显示，目前上海

    市民家庭户均金融资产已达6.1万元，而已购房者的户均金融资产为9.1万

    元，两者差距不大。如有房改房出租出售，再加上银行的支持，绝大多数家

    庭有能力二次置业。今年头4个月，上海有5万户居民通过按揭圆了购房梦，

    个人住房商业贷款已确立在个人住房贷款中的主导地位，建行30年住房贷款

    户中，只有3户因未还款抵押房产被处置。说明上海市民已把商业贷款作为

    改善住房的主要手段，有足够的还贷能力，商业信用良好。上海楼市回暖是

    有底气的。

     上海市房屋土地资源局局长蔡育天满怀信心地预言：2000年，上海楼市

    将迎来春天，他列举的理由是：上海经济已进入转型期，工业化与城市化的

    稳步推进，第二产业的雄厚基础及不断增长的后劲，将成为第三产业发展的

    巨大推动力，这就意味着工业用房、办公楼、住宅等房地产需求更为强烈，

    特别是经济全球化与加入WTO，投资者的投资预期和消费者的收入预期向

    好，将扩大对土地、房屋的需求；59.1％的家庭需要改善居住条件，随着货

    币化分房进入实施阶段，房改综合配套政策出台，潜在需求将转化为现实需

    求；大型市政建设、危旧房改造、外地人在上海的购房需求、二三级市场联

    动带来的梯度消费需求、“拆屋建绿”等，都将启动上海楼市。

     根据上海城市总体发展目标，到2010年，上海郊区的城市化水平要达到

    70％。目前，漕泾工业区已完成围海造地10平方公里，90万吨乙烯工程等

    3个项目已落户，宝山新城的框架也已形成，距浦东国际机场仅6公里的临空

    新城，已有上10亿投资进入。投资项目建设带来的人口聚集势必拉动工业用

    房、住宅的需求。

     据上海市住宅发展局透露，今年上海将拆除全部市区危棚简屋，同时还

    要拆除250万平方米的破旧房屋，总数将达300万平方米左右，根据以往经

    验，拆迁户中有1／3左右会将拆迁费加上个人储蓄，或者住房贷款购买商

    品房，预计今年因旧区改造产生的商品房需求在200万平方米以上。

     市区“拆屋建绿”，日前占地面积已达18万平方米，下半年还将拆除占

    地10万平方米的房屋，被拆房屋总建筑面积也将达30万平方米。

     有潜在需求，有现实需求，也有能力来实现这些需求，上海楼市春天将

    临的乐观估计是有充分理由的。 
 

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