房地美、房利美财务风波的启示

　　无论是美国的次贷危机还是两大住宅金融公司财务状况恶化的风波，其经验和教训都值得深思和借鉴的。

　　一、基础资产的质量事关重大。无论次贷危机还是两大公司经营亏损表现形式似乎都与证券化相关，但问题并不在证券化本身，而在于基础资产的质量。次级贷款违约率高的一个重要原因是贷款代理人和贷款机构在放贷中没有坚持“3C”的原则，即对借款人基本特征 (Character)、还贷能力(Capability)和抵押物(Collateral)进行审慎的风险评估。“谎言贷款”太多，一旦市场环境变化，借贷人违约或偿债能力弱招致的信用风险、市场波动招致抵押品贬值的风险，就会使金融机构陷入流动性危机，甚至是破产倒闭的边缘。香港在1997年东亚金融危机中，房产价格大幅缩水50%以上，许多购房者承受负资产的压力，但银行却没有因此出现违约率大幅上升的问题，就是因为香港银行业自身有较强的抗风险的能力，资本充足率高达15%-20%，贷款房产价值比严格控制在50%-70%，加上对个人住房贷款有严格资格审查标准，借款人购房多是为了自住，在就业稳定、收入现金流不变、房产使用价值不变的情况下，购房者仍会按期还贷。因此，金融创新要以优质的信用产品为基础，以为实体经济服务为目的，否则金融创新就失去了坚实的基础，甚至成了金融界的自娱自乐。

　　二、要学会逆周期思考、逆周期行事。在市场繁荣期，金融机构、监管机构和投资者常常会放松贷款标准、监管标准，低估甚至是错误估计潜在的金融风险，导致在市场发生逆转时资本金不足、抗风险能力弱。监管机构的重要职责就是要引导金融企业学会逆周期思维、逆周期行事，即在市场繁荣期，积累充足的资本、风险资本金，减少盲目扩张及风险的积累，以应对突然逆转的市场。这种思维和经营方式对所有高负债企业、行业，尤其是金融业，都是至关重要的，这就是“小心驶得万年船”的道理。

　　三、结构金融与储贷机构、银行融资一样也面临着资产与负债 “不匹配”、市场和利率波动等多种风险。两大GES靠在资本市场融通资金，购买和持有住房抵押贷款和MBS，一手买进，一手卖出，看似买卖自如，但其前提条件是金融市场稳定、投资者资金充裕、信心十足、需求旺盛、融资成本和资产收益均在掌控之中。问题是市场和金融活动中的不确定性太多。一个发生在美国的1.3万亿美元的次贷危机，仅占房贷余额的10%，如果按拖欠和取消抵押赎回权合计20%计算，也不过3000亿美元，就可将美国和全球的金融市场从流动性过剩一下转变为流动性不足，人人自危、捂紧自己的钱口袋，在这种情况下，两大公司不仅要面对房价下跌引发资产质量的下降，还要面对融资成本上升，资产的脆弱性会导致公司清偿力不足，负债的脆弱性会加剧公司流动性不足，无力扩充优质资产，就失去改善财务状况的机会。这些都表明：两大住宅金融公司虽从事证券化业务，但其资产和负债与其他金融机构一样存在许多脆弱性。公司贷款组合的期限越长、规模越大，受市场波动、变数影响就越大，且结构金融的信用链条长，管理风险的链条长，控制风险的难度就越大。从贷款经理人、银行、信用评级、担保机构到证券发行机构、投资者，任何一个环节出了问题都可招致风险成倍放大，各机构之间关联度越高，风险的波及效应越大。

　　四、过分地依赖复杂的数学模型，而不相信大脑基本的识别、判断能力。在市场繁荣期，国内外投资者的追捧常常会推高公司债券的价格，而公司采用的风险定价模型总以市场长期向好来设定，对市场价格虚高及价格波动引发的信用风险估计不足，这会使公司在市场逆转时面临资本金不足、融资不畅、清偿困难等诸多问题。其实道理很简单，人是经济生活和金融活动中的主体，人作为投资者、借款人，其行为受多种市场因素的影响，而不同的人对市场波动的反映是截然不同的，因此，人的行为、预期和对未来市场的信心常常是模型无法准确计量和把握的。坚持以人为本的经营理念和理财方式，了解借款人的真实用途、偿还能力可能是保障贷款质量的基本要素。

　　五、普及金融知识，提高金融产品的透明度。在美国住宅金融市场上，抵押产品复杂的程度让借款人根本不明白其潜在的风险，在监管不力的情况下导致掠夺性贷款泛滥。所谓“掠夺性贷款”(predatorylending)是指：(1)贷款人向借款人恶意推销贷款；(2)贷款推销中有寻租行为，如从中获得佣金以外的其他收入；(3)强行推销中有误导和欺诈行为；(4)以各种手段诱使借款人在对借款条件了解不充分的情况下，被动接受贷款；(5)贷款合约条款含糊不清使借款人没有可诉诸法律的把柄。许多次级贷款的借款人有受教育水平低、金融知识匮乏，信息不充分，搜寻最佳贷款意愿小、成本高的特点，使一些贷款经纪人向他们推销了许多高成本、甚至一辈子也还不清的贷款。因此，在金融知识匮乏、不普及的情况下，金融产品越简单易懂越好，应限止复杂、高风险的抵押产品的发放，特别是不应发放给不了解、不知情的购房者。

　　最后的建议，在金融市场动荡、不确定性增加的情况下，尽管两大公司有特殊法律地位，有美国政府“大而不倒”的态度，但中国外汇当局和金融机构还是应持审慎的态度购买和持有两大公司的债券。

　　来源：经济观察网