天津滨海浙商大厦不仅是滨海CBD的第一盘，也是整个中国以“浙商”命名的第一幢大楼。建“浙商大厦”曾是许多在外投资的浙商的梦想，而这个梦想在天津已经变成了现实。

　　文/本刊记者 苏旭 摄/郑小刚

　　天津浙江商会会长、滨海浙商投资控股有限公司董事长连良桂如今用“两眼一抹黑”来形容上世纪80年代末他初到天津时的情景。

　　“那时的天津就是个纯北方城市，要说工业基础，街道上的飞鸽牌自行车就是那时天津名气最大的产品。”

　　如今，连良桂眼见着天津在变化。如果说，上世纪80年代，深圳特区带动了珠三角地区经济的突飞猛进，90年代，上海浦东新区引领着长三角地区经济狂飙突进，那么现在，崛起的天津滨海新区成为拉动环渤海地区经济腾飞的火车头，正以中国经济增长“第三极”的身姿展现在中国经济发展的版图上。

　　天津在成长，而说话口音已带着不少“天津味”的连良桂，也在不断地改变，超越着自我。当年他初来乍到，在拥挤的火车车厢里拿报纸铺在座位底下睡过觉，如今他已经在迪拜的帆船酒店与国际商业巨头进行商业谈判。

　　当然，财富的变化只是一个表象。事实上在中国许多地方，在城市崛起的过程中，善于发现机会、抓住机会的浙商成为一股重要的推动力量，与城市一同成长。

　　现在，连良桂在天津滨海新区首先建起了大楼——被称为“滨海CBD第一盘”的浙商大厦于2009年1月5日顺利封顶。

　　这不仅是滨海CBD的第一盘，也是整个中国以“浙商”命名的第一楼。建“浙商大厦”曾是许多在外投资的浙商的梦想，而这个梦想在天津已经变成了现实。

　　第一个“吃螃蟹”

　　“2006年4月，我们签下建造浙商大厦的意向合同时，滨海还是一片荒地。”连良桂感叹。

　　那个时候，滨海新区才刚刚形成一个概念，尚没有进入国家战略，正在报国务院批复。对于连良桂来说，当时签下这份合同还是冒着很大的风险。

　　“签合同之前我们就去考察了很多次。总体感觉天津市委市政府对滨海新区的期望值很高，想把滨海新区做成类似上海浦东核心CBD的概念。我们当时考虑既然市委市政府已经有这么大的决心，而且已经报国家批复，所以应该还是很有希望的。”

　　在连良桂看来，签了合同固然有风险，但不签则意味着绝对没机会。在天津，连良桂一直被认为是善于“第一个吃螃蟹”的人，无论是收购国企，还是建造Shopping Mall，从他以往“吃螃蟹”的经验来看，做这样的项目难度大、风险大，但做好以后回报也很大。

　　“其实我们当初对于回报也有一个预期。”对此，连良桂解释，“我们所指的‘回报’，并非仅仅是利润上的，更重要的，我们是把浙商大厦当成一个平台来建。我们首先要把这个大厦立起来，这是一个自我证明。”

　　在连良桂看来，如果只是考虑浙商大厦本身赚几个钱，那是一种短视行为；应该把投资的眼光放长远些，放到整个滨海新区的战略规划角度去考虑，要学会“站在月球看地球”。

　　签下合同，连良桂带着天津浙江商会的会员们开始“真干”。整个大厦最终有五六位浙商参与投资，其他人投资起步资金为500万元，连良桂是大股东。

　　在其他项目还犹豫不决的时候，浙商大厦于2007年动工了。

　　在连良桂第一批签下浙商大厦的合同后，先后又有浙商投资的3幢大楼获签。滨海CBD规划中有38幢大厦，浙商投资的占了1/10多。

　　可控的风险与可见的回报

　　作为常常“第一个吃螃蟹”，并且吃得很不错的人，连良桂对于风险和回报有自己的想法：“没有风险就没有回报，要是整天躺床上睡觉，那一点风险也没有。但风险是可以回避的，所以在做项目之前，要做一个最好的假设，但同时也要做一个最坏的假设。”

　　整个浙商大厦项目，在连良桂看来最关键的就是现金流。“现在全中国出现的这些烂尾楼，都是当时太乐观，最终现金流无法跟上，销售又不行，这样才导致烂尾的。”

　　他在做浙商大厦项目的投资分析时，就做了个最坏的估算：假如到时候项目卖得不好，资金链会不会有问题？“我就想着，假如销售不好，我们首先要有顶进去的资金，要让这个楼能立起来。那么我们有没有这个资金实力？”

　　这是当初连良桂反复考虑的一个问题。这个不成问题之后，接下来的事情似乎就好办了。“我们实际上有第二套方案，如果受金融危机影响大厦销售不利，我们将持续提升项目建设自有资金比例，确保项目能够按计划如期竣工。”

　　有意思的是，浙商大厦从开工建设到建成结顶，其间果然经历了一番宏观环境的调整，大厦的建造、销售也受到了百年不遇的金融危机的冲击。

　　数据显示，当年滨海CBD签下的38幢大楼中，有20%左右都不得不退出。然而浙商大厦按时开工，按时开盘，按时结顶，中间没有出现一次停工现象。

　　“这有赖于我们对风险的预计，对现金流的掌控。”连良桂表示。

　　资源整合者

　　“如果你能学会站在月球看地球，那么全天下的资源都是你的。”在多个场合，连良桂反复强调这一点。

　　他的资源整合能力在建造Shopping Mall的时候已有所体现。

　　2006年，连良桂投资建造天津市第一家Shopping Mall。当时他经常到国外考察，看到美国等发达国家在城乡结合部往往会修建大型的融购物、休闲为一体的商业中心，觉得这种形式很不错，于是引进了天津。

　　“当时，城郊结合部Shopping Mall的招商运营，在全国尚没有成功的经验可以借鉴，需要一种创新的运作方式，作为打开成功之门的钥匙。”连良桂是这样思考的，也是这样做的。他把眼光落在了宜家、希尔斯、西蒙等国际大型商业品牌上。能够与这些商业品牌合作，他们自然会为Shopping Mall带来消费者所喜欢的产品。

　　一开始，宜家对于是否进驻并不太感兴趣，连良桂跟对方一谈就是两年。“我们的目标很明确，就是吸引它过来。我相信宜家的管理者是对天津不了解，我们就反复地告诉他们，天津是个直辖市，天津会有很好的未来。而且我们给了他们很多优惠条件，只要他们愿意进来，我们付出些代价也值得。”

　　连良桂认为，诸如宜家这样的世界著名品牌进驻，一方面会提升Shopping Mall的人气，另一方面，也大大提升了Shopping Mall的档次，为接下来的招商奠定一个良好的基础。

　　如今，宜家进驻Shopping Mall已经进入设计阶段，不久即将亮相天津。

　　在浙商大厦的招商上，连良桂吸取了Shopping Mall的经验，也采取资源整合的方式，吸引优质品牌的加盟。

　　外滩风尚咖啡是全国的著名咖啡连锁品牌，是品位和品质的象征。浙商大厦招商时，连良桂颇费心思地想吸引外滩风尚的进驻。

　　但一个现实的问题是，刚开始进入建设期的滨海新区，客流量必然大受限制，怎么去保证咖啡馆的赢利呢？如果不能赢利，外滩风尚是否还愿意进驻？

　　“是有风险，但这个风险由我们来承担行不行？”连良桂琢磨着要出“奇招”了。

　　他索性自个儿加盟了外滩风尚，开在自家的大楼里。“我投资，我运作，风险我来担。赢利可能还需要培育几年，但外滩风尚的进驻对于我们大厦而言，就像宜家进驻Shopping Mall一样，起到的是扩大影响力的作用。”连良桂跟《浙商》记者分析，“我只当是投了一笔广告费，这些著名品牌进来了，接下去后面一大串都会跟着进来。”

　　如今，有意向进入浙商大厦的还有浙商证券、浙商银行等多家机构，浙商大厦的身价和投资潜力在“大腕们”的进驻中不断得以提升。

　　“浙商大厦”开发模式化

　　“接下来，我们很快又要开始造第二幢浙商大厦了。”连良桂告诉《浙商》记者。

　　由于浙商大厦的成功运作，滨海新区政府对连良桂和浙商群体信任度愈发加强。滨海CBD发展前景广阔，建设任务巨大，政府有意让连良桂接盘第二个项目。

　　“在浙商大厦建设期间，我们已经看到了滨海CBD的广阔前景，并确定了继续投资的战略。”投资的理由有三个：其一，有了浙商大厦的经验和积累，造第二幢大楼的信心很足；其二，连良桂有现成的团队，现成的销售网络，而产品是类似的，可以大大节约时间成本和财务成本；其三，滨海新区是热土，这里有辉煌的未来。

　　“其实我们天津浙商在滨海还有个更大的战略和设想。”连良桂透露，“在滨海新区，我们的土地储备已达到200万平方米。”在项目操作层面，连良桂一贯强调“合作、共赢”。他希望与更多的国内外著名品牌合作，强强联手，资源整合，发挥各自的优势，为滨海的国际化进程添砖加瓦。

　　“我们搭好框架，整合好资源。认真去做，市场会属于你。”连良桂说。

　　连良桂基本面

　　天津滨海浙商投资控股有限公司董事长

　　天津浙江商会会长   

　　天津市政协常委

　　天津市工商联商会副会长

　　2009年上半年销售额：3亿元

　　产业：房地产业、商业、服装业、餐饮业

　　所获荣誉：天津市十佳青年民营企业家、

　　中国商业地产特殊贡献人物

　　学历：工商管理硕士MBA

　　职称：高级经济师

　　个人爱好：打高尔夫球、网球

　　最近在读的书：《宽容的智慧》

　　人生格言：站在月球看地球

　　记者手记

　　“站在月球看地球，全世界的资源都是你的。”这句话连良桂经常挂在嘴边，是他对整合资源的一个认识。

　　连良桂：“站在月球看地球”

　　本刊记者 苏旭

　　连良桂给自己很多定位，例如，他认为自己要做的是一个“操盘手”的角色；又如，他说自己应该“站在月球看地球”。

　　其实这两个定位并不矛盾。做一个“操盘手”，显示出连良桂更愿意做一个资源整合者；而要想整合好资源，则必须学会站在高处，才能看得更远，更全面。

　　早年的浙商到省外或者国外闯荡，都是带着发家致富的现实目标，连良桂也一样。当年他揣着3万元离乡背井，一年后带回了十多万元。那时候，他不过是一个不到20岁的少年。

　　如今，财富在迅速积累，资产不断扩张，连良桂的梦想也在变化。“早年我哪里知道什么叫战略，那时候只知道要赚钱。而且，那时候赚钱主要就是靠能吃苦、胆大。”

　　能吃苦的连良桂经历过在火车座位下睡觉的日子。而今大家聚在一起，相互开玩笑还会问：“你有没有睡过火车座位下的地板？要是没睡过，那你到天津就不能算是英雄。”

　　坐在杭州西湖国宾馆的茶楼里欣赏着西湖美景讲述起这段往事，连良桂说：“做人，要拿得起，放得下。”若是推倒重来，他相信自己仍然有睡地板的勇气。

　　早先的时候，连良桂以善于“第一个吃螃蟹”而闻名。事实上，抢抓机遇、灵活敏锐一直是浙商的一大特点。而这一特点，在连良桂身上尤其突出：他是天津第一个收购国企的民营企业家，那一年他刚满24岁；他还是天津第一个做Shopping Mall的人，立誓要把自己的Mall打造成未来天津东部最核心的商业中心；现在，他牵头建造的浙商大厦，又开了全国浙商的先河，完成了许多浙商的梦想。

　　过去，善于抓机遇取决于两个因素，其一是眼光是否准确，其二则是胆子是否足够大。但是，现在谈抓机遇，恐怕还需要加上一点：你的资源整合能力如何？

　　“站在月球看地球，全世界的资源都是你的。”这句话连良桂经常挂在嘴边，是他对“整合资源的一个认识”。当然，这句话并非出自连良桂，而是他在长江商学院学习期间项兵院长讲的，连良桂细品之下觉得很有意味，于是便“收藏”了。

　　而这也成为他之后运作Shopping Mall和浙商大厦的主要思路，他甚至把这一思路做成了自己的一种模式，并将继续按照这样的方式去持续发展。

　　在天津生活了20来年，连良桂已然成了半个天津人。他的孩子土生土长在天津，不过，他认为自己的“浙商”基因没有变，哪怕在自己的孩子身上，也流动着“浙商”的血液。

　　连良桂说，“我们浙商就是有种适应市场的能力，善于学习，永不满足，而且，对事物充满了好奇心。”

　　链接   投资滨海浙商大厦，就是见证天津滨海的发展历程，共享天津滨海的发展成果。

　　浙商大厦：滨海CBD第一盘

　　滨海新区位于天津东部沿海，规划面积2270平方公里，截至2008年底，滨海新区常住人口达202.88万人。

　　推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发作出的重要战略部署。

　　如果说滨海新区是天津的一顶皇冠，那么滨海CBD则是皇冠上的一颗璀璨明珠。

　　据天津市政协副主席刘长喜介绍，滨海CBD的定位将服务于国家对天津滨海新区的功能定位，即“一个基地两个中心”。一个基地是指现代制造业和研发转化基地；两个中心，一个中心是要建设中国北方的国际金融中心，一个则要建设中国北方的国际航运中心。同时，滨海CBD因为在天津滨海新区，就有了全国众多CBD无可比拟的优势：一是在金融改革和金融创新上的先行先试；二是在土地管理和土地流转制度上的创新；三是东疆港的建设上，中国特色的自由贸易区建设可以按照国际通行的惯例探讨海关监管和外部结算制度改革；四是财政和税收政策方面的特殊支持。

　　不少人表示，“错过了深圳、浦东，千万不可再错过滨海”。对此，天津塘沽区区长张家星认为：“滨海新区建设是否有人来，能否有吸引力，这是个没有悬念的问题，不是有人来没人来，而是谁不来谁后悔。”

　　由滨海浙商控股的浙商大厦，是滨海CBD首个建成并开始销售的大厦。大厦位于塘沽区海河以南，河南路以东的塘沽响螺湾商务区内，雄踞滨海CBD核心，扼守三大配套工程交汇处。大厦总投资7亿元人民币，在天津浙商的努力下，提前两个月顺利结顶。

　　目前，滨海浙商大厦集合国际酒店公寓、精装工作室、5A写字楼、国际主题商街四大产品形态为一体，将商务、商业、居住、酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲多种功能融汇一体进行完美组合，为滨海新区多元化经济业态量身打造，领导未来商务发展趋势，以综合性商务旗舰成就滨海CBD时代地标。“在滨海其他项目还没有完工甚至还没有启动的时候，投资浙商大厦无疑会率先获得发展的机会。滨海浙商大厦开盘时均价8000元/平方米，这在天津现有的楼盘中价位不算低。但从长远来看，三五年后，滨海新区的房价一定会是这个价格的几倍之多。”连良桂充满信心地说。投资滨海浙商大厦，就是见证天津滨海的发展历程，共享天津滨海的发展成果。

　　对话

　　错过了浦东，还有滨海新区

　　——浙商对话天津滨海CBD

　　前不久，由天津滨海新区中心商务商业区管委会、天津浙江商会主办，《浙商》杂志、浙商证券协办，天津滨海浙商投资控股有限公司承办的“浙商对话滨海CBD”活动在天津开发区万丽泰达酒店会议中心举行。政府领导、金融专家、商界领袖两百余人共同参与“对话”滨海CBD的发展与机遇。此次活动还特别邀请了中央电视台《对话》栏目主持人陈伟鸿担纲主持。作为滨海CBD第一盘，滨海浙商大厦受到各方关注。以下是对话的精彩片段。

　　“任何投资都有风险，问题是怎么规避”

　　主持人(陈伟鸿)：很多企业现在都在寒冬当中，很多房地产商也是处于观望的状态，但浙商大厦却是一路领先，是您的决策分析？还是误打误撞？这个螃蟹是怎么吃的？

　　连良桂：我们首先在滨海把浙商大厦做起来有两个理由，一个是我们滨海新区纳入国家的发展战略，这我觉得非常重要；其次我们响螺湾的管委会，提供了全程、全方位的服务，感动了我们。

　　实际上在签合同之前，我们就去响螺湾考察了好几次，考察以后发现这块潜力太大了。我们之所以能做第一，还是觉得商机太大太好了，再加上还有这么多的优惠政策。我们有个朋友是北京的，他告诉我，十多年前浦东当时给了他几块地但他没做，结果后悔一辈子。我们也是错过了浦东新区，但是还有滨海新区，这个区域有价值。

　　主持人：你特别提到第一个做这件事，这也意味着你第一个抓住这个机会。但如果有风险的话，你也会是第一个遭遇风险的人。你有没有在机会和风险之间做一个权衡？

　　连良桂：风险是有的，但是我们在做这件事之前了解了天津市滨海新区的整体规划，以及塘沽区政府对响螺湾的规划。任何投资都是有风险的，问题是怎么规避风险，把风险降到最低。我想最关键的还是把团队的执行力、战斗力做得更好一些。

　　主持人：连总特别充满信心，请王一江教授用专业的视角解读一下刚才连总的观点。

　　王一江(长江商学院教授)：敢于冒风险是正确的，关键是平衡点在哪里？有人一味地冒风险使自己承担了不必要的风险，在商场上，我们也看到过很多这样的人。像连总这么多年来一直做第一个吃螃蟹的人，并且吃得很好，这是因为平衡点找得比较好。对连总来说，我想关键的问题是要培养一个优秀的团队，自己不要做得太辛苦，而是会有后继者把你的江山事业继续发展下去，像李嘉诚就是这样一个例子。

　　主持人：白长虹教授怎么看连总的决断性和前瞻性？

　　白长虹(南开大学商学院教授)：优秀的企业家要有突出的个性、前瞻性，但是这又常常会被简单地解释为冒风险。其实企业家常常要冒很多风险，但这种冒险是在有所准备的前提下的。从这个意义上讲，做浙商大厦，而且选择了滨海新区，是非常具有前瞻性的。我们看到在危机情况下，滨海新区恰恰是逆势上涨，因此像这样的大厦应该说适逢其时，确确实实是与这个区域的脉动高度契合的，我很钦佩。

　　“入驻浙商大厦因为有信心”

　　主持人：对于希望入驻滨海新区的企业来说，他们也时刻关注浙商大厦的拔地而起。如果连会长是滨海新区第一个吃螃蟹的人的话，第一个进驻大厦的浙商证券，也是第一个吃螃蟹的。高总对拿到这个第一有什么特别的感触？

　　高飞(浙商证券天津营业部总经理)：从和连总的接触，我感受最深的就是连总和我们天津浙江商会的会员都是走在经济的浪尖上，都在往高端的方向走。我们之所以选择进驻浙商大厦，首先是看好滨海新区的发展，看好响螺湾的发展。而且浙商大厦的业主结构就是一些高端的商务人士或者是高端的企业，非常适合我们。我们希望和浙商大厦里面所有业主既是服务又是合作关系，共同发展。

　　主持人：我们注意到浙商大厦和浙商证券非常巧合，两个都叫“浙商”，是不是未来浙商大厦所有入驻的企业都会是来自浙商广泛的群体？连总有没有这方面的考虑？

　　连良桂：浙商是入驻企业的一部分，我们有一百多家签约和意向入驻企业。其中除了我们浙商的企业，也有许多京津地区的客户。

　　主持人：浙商大厦未来是什么样的定位？一方面浙商会很方便地聚集在一起，我想这是其中一个定位。另外如果和整个响螺湾的定位联系在一起，我们的浙商大厦会有什么样的空间？

　　连良桂：我们大厦在区位的定位很高，我们是第一个动工的，我们不是最高的但品质是最好的，我们请到第一太平戴维斯来做物业管理，整个定位还是比较高端的。我们会在最高的26层做一个浙江会馆，聚集浙江入驻企业，做更好的服务。

　　主持人：浙商大厦的成功封顶吸引了这么多的企业，未来应该会在整个响螺湾起到非常好的示范效应，辐射作用可能会日益显现。今天很多入驻企业都在我们的现场，他们最初作出这个选择的时候，到底出于什么样的考虑？是因为连总的个人魅力？或者是响螺湾的区位优势定位，还是政府的号召力呢？

　　许大为(外滩风尚西餐咖啡连锁机构董事长)：入驻浙商大厦主要是几个考虑，一个是滨海新区作为北方经济中心的战略定位；第二是浙商大厦在滨海CBD核心区域、核心位置；第三是我们对以连会长为核心的天津浙商“敢为天下先”的精神非常认可；第四，也是考虑借浙商大厦把外滩风尚作为滨海CBD的第一个咖啡厅开业，我们希望能够和滨海CBD一起成长。

　　主持人：我听说外滩风尚最初选择浙商大厦的原因，也是由于连总请到了非常好的第一太平戴维斯做物业。最初你们的合作是怎么达成的？

　　岐晓弟(第一太平戴维斯天津分公司总经理)：我们是通过竞标获得了滨海浙商大厦的物业管理权，我们也是第一个在这个区域从事物业管理的单位。在这里我也特别感谢连总的团队选择了我们第一太平戴维斯。我们公司也是一家上市公司，也是一个外资的企业，我们对这个区域做了大量的市场调研和技术研究，认为这个区域将来的投资潜质是无限的。

　　“浙商看好滨海未来”

　　主持人：听说有很多浙商都在滨海CBD做投资，浙商在这个区域的投资项目占到了所有项目的10%左右？

　　连良桂：的确如你讲的是这么一个比例。

　　主持人：我想请教一下《浙商》杂志的朱仁华总编，为什么浙商能够不约而同地抢占滨海新区的商机和先机呢？

　　朱仁华：首先我非常感谢连总带领浙商在北方经济中心开辟一片新的天地，解决这么多人的就业问题，尽了很大的社会责任。但浙江本身的投资范围比较有限，所以很多浙商都选择了到外面去寻找更多的投资空间和投资机会。而滨海新区作为北方经济中心的区位优势、广阔的发展空间是我们浙商非常看好的。我两次来滨海新区参观港口、开发区，看到一片繁忙的工地，留下深刻印象。

　　连良桂：的确如此，我们浙商很看好滨海。滨海浙商控股公司也有了下一步的目标，到今年年底我们还会有几个项目要上马。

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