理财周报记者 王瑶/文

　　迪拜近183万人口中，超过1/10是华人，其中2万多来自温州、义乌，在当地从事着贸易经营和其他投资，近1万华人在当地购置物业。2003年迪拜政府正式对外开放房地产市场，06年至08年不少中国国内的投资者也纷纷加入了当地房地产开发的行列。

　　迪拜债务危机震动全球，股市应声而落；中东王冠上的明珠、财富象征地的迪拜神话破灭，然而破灭得最彻底的是金融危机以来迪拜当地的房地产价格，昔日的投资天堂如今房价从高峰期倾泻而下50%。

　　在人们反思迪拜房地产泡沫的同时，一群在迪拜参与房地产投资的中国投资客们也在被关注。

　　胡宾的2800万美元的迪拜上海岛项目成为被套开发商的典型；然而他告诉记者的是，其实几乎没什么影响。

　　黄王伟胜在迪拜经商11年，也是诸多浙商投资迪拜的牵线人，他的答案也是“当地华人的经营生活一切正常”。

　　当地房地产经纪胡卫东，在迪拜从事这行已经5年多的时间。据他估计华人房地产投资被套资金大约在10亿元左右，并大胆预计未来一年左右可能是抄底的时机。

　　胡宾：

　　上海岛没开工，地还是我们的

　　中州国际集团一直以来被传是此次迪拜房地产投资被套最严重的开发商之一，其中不乏超10亿资金深套甚至破产危机之说。12月2日，理财周报记者联系上这位“危机传说”中的主角，中州国际控股集团董事长胡宾。

　　这几天，胡宾经常收到一些不知情的朋友打来的慰问电话和祝福短信，比如像“祝胡总早日度过难过之类”的，“一开始真是莫名其妙，我遇到什么难关了？后来才搞清楚原来自己已经这么出名。”

　　其实胡宾出名早在2007年10月，当他在迪拜国际会展中心将“上海岛”的未来开发计划公之于众时，这个素来低调的温州老板几乎一夜之间开始被国内外媒体所关注。

　　2006年至2008年下半年是迪拜房价狂飙的三年，2007年当地房地产业热火朝天之际，诸多浙商纷纷来迪拜考察。2007年底当地华人卫视阿拉伯商务卫视曾牵线搭桥，协助10位浙商与拉斯海玛签署将近70亿的投资合作意向。胡宾就是其中之一。

　　中州集团2007年10月份以2800万美元买下了迪拜世界地图岛中的“上海岛”。

　　所谓“世界地图岛”，即世界岛是迪拜Nakheel集团2003年开始在离迪拜海域内，依照世界地图的布局开始兴建300座人工岛屿。

　　胡宾的迪拜上海岛项目原计划将在岛上建70栋别墅和一个小型的渡假村，豪宅别墅区要通过直升机或游艇才能进入，岛上要凿出一条仿黄浦江的S形人工河，两岸将翻版外滩、陆家嘴等标志性建筑，江底还要建一个水下餐厅，预计整个项目需投资十五、六亿元人民币。

　　当时世界岛上的岛资源炙手可热。胡宾买岛的购入价约为每平方米900多美元，而已完工的“爱尔兰岛”房价现为每平方米1万美元；在与“世界岛”相邻的人工岛“朱美拉棕榈岛”上，每套房的价格最低也已接近50万美元，高档住宅的售价更是从每套139万美元起价，折算单价比“爱尔兰岛”还要高出不少。

　　记者询问中州集团在国内投资的几个地产项目情况，胡宾表示不便透露。

　　王伟胜：当地华商以贸易为主，经营受影响不大

　　温州籍华星集团董事王伟胜十几天前刚从迪拜回国，他自己没有参与迪拜炒房，但他却目睹和见证了温州人当地炒房和投资的经过。

　　2005年，王伟胜和曾经担任阳光卫视中东地区总代理的刘海涛合伙买下了阿联酋的一家电视台，并且改名为阿拉伯？亚洲商务卫视，这也是中东地区唯一一家用英语和阿拉伯语传播中国经济、文化的卫星电视台。2007年针对全球范围内的“迪拜投资热”现象，电视台策划了“赢在中东”商旅行动，其间促成了十多位温州商人在迪拜的投资。

　　在电视台的牵线搭桥下，10位浙商与拉斯海玛签署将近70亿的投资合作意向。这其中包括胡宾的迪拜上海岛海上皇宫项目和加拿大温州商会会长张进云的人工"丹娜岛"上50万平方米的永久所有权，以及温州房地产开发商周建芝在拉斯海马陆地上的一块30万平方米土地。

　　王伟胜对记者说自己本人不涉足炒房，“1998年初到迪拜从事贸易经营，90年代那个时候所有外国人在迪拜只能租房子住，不能买房子。2000年开始可以买房了，终于告别了租房的生活。”

　　“那几年房价只有每平尺400~500迪拉姆左右，相当于每平米八千人民币不到。2000年左右陆续买了几套公寓，现在主要用来自己和员工居住。

　　“在2001年当地一幢单价8000块/平米的独立别墅，到金融危机之前，房价涨至最高峰，每平方米涨到4万多元。普通公寓的价格在最高时也达到了每平方米二三万元人民币，翻个三四倍。”

　　王伟胜说，2006年以前，在迪拜买房的还属个人行为，而之后亲朋好友闻讯赶来不少人开始把钱凑起来共同炒房。刚开始一套两套买，最后是大家一起整层、整幢买。全世界的炒房团也聚集迪拜，印度人最多，一个印度人曾买了50幢别墅。

　　温州人则习惯于先选好项目然后大家出股份，权利利润按份额分摊。这一温州炒房团在国内各地炒房的通行模式在迪拜也同样得到应用。

　　王伟胜半个月前才从迪拜回国，“据我了解当地华商的经营并没有受到金融危机可怕的影响。因为华人在迪拜主要是从事贸易经营的，而且大多是必需品贸易，必需品的需求没有下降；另外，迪拜作为中东贸易中心的地位仍然牢固，欧洲人、非洲人都会去当地采购商品。

　　如果说影响的话，那只有房地产方面的。迪拜当地房地产从去年10月份开始下跌，这次回国前还和迪拜一些房地产开发商和投资人聊过现在的行情，了解到迪拜房地产有回升的迹象，尤其是现房的价格。但是这次债务危机的消息出来后，可能又会对房价产生些负面影响。”

　　胡卫东：12家华人地产中介倒了8家，房价已接近底部

　　“金融危机前迪拜当地一共有12家华人房地产经纪公司，如今已经倒闭了8家。我们是仅存的四分之一，目前也正在坚持当中。”迪拜当地的华人房地产经纪公司经理胡卫东向记者坦言。

　　胡卫东表示，“根据迪拜当地房地产管理局的统计结果，2008年10月份的迪拜房产均价折合人民币是37700元/平方米。去年10月份至今年6月份迪拜的房地产市场价格降幅达到50%。今年7、8、9三个月以来房地产管理局的统计显示是已经止跌回升6%。，现在大约在一万八九千左右。

　　“今年11月中旬UBS再次对迪拜的房产走势做出悲观估计，预计房价将再降33%，作为内人人士，我们估计此次迪拜债务危机对房价的会构成冲击，但没有30%这么严重，大概在5-10%左右。这几天迪拜正在国庆节假日中，政府的措施和市场影响还要等本周六工作日才知道。”

　　在迪拜从事房地产经纪已经超过5年，胡卫东自己也曾投资买房。在2006年花74万元买了一套两室一厅95平方米的公寓，一年以后他以130万元卖出。2007年底他又买了套130平方米的办公室，但到目前该房产却贬值了30%。而在2008年金融危机前，他本可以坐享3倍的利润。

　　“在迪拜租房子10年或12年就能买一套房子，在当地有点经济实力的华人都会买房。除了自住或出租以外的这部分人，炒楼花的人比例更大。投资的区域一般集中在迪拜中国城、地标性建筑或周围(例如世界第一高楼迪拜塔)，以及轨道交通沿线。

　　他们不需要跟银行贷款，而是直接通过与开发商签订趸交房款协议买房，首付只有10%，其余按照工程进度付款。大部分情况按季度付款，直到交房时付到全款。

　　例如，一套房卖100万元，首付只有10万。一个季度之后要再交10万。而在06年至08年之间，这一个季度可能就涨了5到10个点甚至20%，于是很快便能转手以高达120万元卖出，净赚100%。”据胡描述，在迪拜期房被转来转去是非常普遍的。06年房地产市场好的时候从图纸到竣工这期间多的可能被转手10次以上，少的也有两三次。

　　胡卫东介绍说，“金融危机后，迪拜官方统计有25%的开发商被迫停工，这25%的烂尾工程和拖延项目使这部分投资者陷入了漫长的等待；另一部分的损失来自于投资者自身的违约风险。”

　　“一个浙江商人在第一高楼迪拜塔边花了500万元作为首付买下9000万元的办公室。金融危机之后房价猛跌。他不打算继续投资了，如果开发商停工也可以拖着，但这家开发商继续施工，这样一来之前的500万就没了。金融危机后，这样的情形在华商房地产被套的例子里占到近1/3。”

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