中原集团主席施永青：香港地产30年(2)

　　那两次香港楼市危机

　　南都周刊：在1982-1985年房地产泡沫时期，香港地产业是怎样的情况？

　　施永青：当时房价上升程度比1997年甚至现在还严重，这个严重并不是表现在房价上——当时香港普通高层住宅约1000-1200港元/尺，豪宅约2000港元/尺，而是当时住房月供占香港一般家庭收入的比重高达180%，就是说，香港人实际上是买不起房子的，都是在炒楼。造成月供如此高昂的原因主要是，香港当时的贷款利息高达22%，利息太高，造成买房人负担过重，需求急剧减少，这是导致后来泡沫破裂的很大原因。

　　《南都周刊》：这个泡沫破裂后，地产业遭受了多大的重创？

　　施永青：(住宅)普遍跌了40%，写字楼跌了50%。其实，1982年香港房地产崩盘还有一个政治原因，就是1982年撒切尔夫人访华，讨论香港回归问题，当时香港各界担心香港回归后，资本主义制度会改变，土地、房产都会收归国有，更担心自己会被当成地主批斗，所以纷纷抛售不动产，很大程度上也成为香港房地产崩盘的另一原因。崩盘后，当时香港一些地产商借款过多，而房子又卖不出去，最后被迫倒闭，比较大的有嘉年集团、嘉宁集团等。还有银行产生大量坏账，像海外信托银行最后被政府收回等等。

　　《南都周刊》：中原集团当时是如何度过危机的？

　　施永青：我们当时还很小，只有两家分行，一家还是总行，加起来不到20人。危机之前，我们什么都做，全港通吃。危机来的时候，我想与其全港通吃，不如集中精力做一个区域。于是，砍掉分行，集中全公司的人投向大屿山愉景湾区域，这个区域由于是郊区，大中介只派1-2个人，我们是10多人，这样我们就成了愉景湾最大的中介行。后来我把这个总结成“战略上以1对10，战术上以10对1”，就是在公司规模上大公司是100多人，我只有10多人，处于弱势，但是在大屿山，我是10多人，他们只有1-2人，我就成了强势。我们就通过这种蚂蚁啃骨头的方法，一个区域一个区域地发展，到1983年下半年，公司便扭亏为盈了。

　　《南都周刊》：这次危机给了香港地产业哪些教训或经验？

　　施永青：其实，每次房地产泡沫的表现都差不多，当时香港也已经出现了“面粉贵过面包”的现象，地价也是1000多港元/尺，都赶上房价了。而且，像信和、嘉宁这些地产商，也都很疯狂，楼价越升，他们越去抢地。等市场一调整，企业出现危机就是很正常的了。到了后来几次泡沫，包括这一次内地的泡沫，也不过都是在重复“面粉贵过面包”的故事而已。

　　《南都周刊》：中原从中积累了哪些经验？危机之后，又获得了怎样的发展？

　　施永青：在市道好的时候，你要保守一点，而如果经历了市道低迷，你还能挺过去的话，你就可以进取一点。在危机之前我不敢扩张，所谓夏虫不可以语冰，我们没有经历过冬天，不知危机为何物。但在危机之后，我自己的信心大了很多，我可以放胆去扩张了。从1984年起，中原开始增开分行、增聘员工。到1994年之后，我们开始快速扩张，分行数量从1994年的40家，扩张到1995年的100家，1996年的200家，到1997年最高峰时期，中原一共有了300家分行，几乎每年都在成倍增加。也是在1996年，中原开始成为香港经纪行业的龙头。说我们是龙头，还有一个原因，当时香港中介行的操作模式是“代理为名，炒楼为实”，大家不是靠赚佣金来发展企业的，而是靠炒楼或是吃差价。这和客户利益产生了严重对立，中原当时明确要求“不炒楼，只赚佣金”，这后来成了香港乃至内地中介代理及二手交易的主要操作模式。

　　《南都周刊》：回头来看，一年分行增加1倍以上，你是不是也犯了和大家同样盲目冒进的错误？

　　施永青：(笑)市场好的时候，大家都这样。不过，有一点中原和其它企业尤其是内地企业完全不同的是，我们从来不贷款，我们都用自有资金再投资，采用自然增长的方法来获得企业的逐步壮大，因此，即便是调整，我们也会很安全。

　　《南都周刊》：和第一次泡沫相比，第二次泡沫前，香港地产业又是怎样的状况？

　　施永青：1997年左右，我已经感到房价很不合理，那时候，浅水湾豪宅已经卖到了2万-3万港元/尺，普通住宅近8000港元/尺，很多人不去生产，转而只靠炒楼赚钱。我当时在想，虽然富人可以花得起那个钱，但社会不应该也不会允许那么多的资金沉淀在房地产行业里，资源出现了严重错配，是一定要调整的。当时，香港住房月供占家庭收入比大概是120%，虽然没有1982年疯狂，但也大大超过一般家庭的支付能力，所以，当时香港流行“无壳蜗牛”这个比喻。当时香港房屋局局长也曾收到过恐吓信，因为人们认为是房屋政策的错误导致房价高涨，民怨沸腾，比如供应不足等等。

　　《南都周刊》：当时香港房企大都是如何判断市场及进行策略选择的？

　　施永青：人在江湖，身不由己嘛(笑)，和内地在2007年差不多，当时大部分企业也都在疯狂拿地，像长实、新地、信和等等。因为，在大家眼里，土地是可以一直升值的。而那时候香港的证券分析师也就和内地2007年的证券分析一样，把土地储备看成企业赢利能力的重要指标，只要有土地储备，你的股价就可以上升。所以，这也推动大部分企业采取积极进取的经营策略，纷纷疯狂拿地。

　　《南都周刊》：在调整时期，他们又都是怎么做的？

　　施永青：都是在第一时间便宜卖楼，长实、新鸿基、恒基、信和这些公司都是“劈价”，你低我比你更低，每一次开盘都创新低，一些大开发商，像恒基加快建设，长实更是宣传价格比“公屋”还低。以前香港市民在楼市好的时候买房都选在有新盘卖的地方买，新盘一开就把旧房的价格拉上去了，内地的一些主要城市，像深圳在2006-2007年上半年也是这样。而在1997年的时候你这么干，你就死了，因为新房比你的二手房还要便宜(笑)，现在像深圳这些城市也开始出现这样的情况了(新盘价比二手房还低)。

　　《南都周刊》：第二次泡沫让大家对香港印象最深刻的是两个，一是香港“人人都是负资产”，二是香港中介行业大洗牌。

　　施永青：是的，这次泡沫中，香港中介的调整要比开发商大得多。当时，像长实、新地等大企业也都受到了明显冲击，但因为企业实力雄厚，都没有出现太大问题。但是香港中介的前五大代理机构(美联、中原、利嘉阁、香港置业以及鸿运地产)，最后只剩下了美联和我们两家(利嘉阁为中原收购，香港置业转卖长实后为美联收购，鸿运地产于2003年香港楼市最低谷时期倒闭)，按港人的说法，我们上了“头马车”(笑)。

　　《南都周刊》：中原当时受到了多大的冲击？

　　施永青：也关了一些分行，最少的时候分行缩到了170多家，但和别人不同，我没有主动去砍(分行)，别的中介都是按照一定比例砍掉分行(比如20%)，但我自信没那个能力确定要关多少家(笑)，所以就交给市场去选择，只要不亏就不砍，亏得严重就让市场自然淘汰。

　　《南都周刊》：对当年的楼市泡沫，大家至今最津津乐道的仍是，中原在2001年反手做多收购了利嘉阁，而且正好是在9·11事件发生的时候。

　　施永青：嗯，香港楼市在2001年仍然非常低迷，不过，我在2000年的时候想，经过冬天我还没有冷死，那我就可以大胆一些。那个时候，利嘉阁正好来问我有没有意向，9·11事件在当天早上爆发，我没有退缩，当天晚上我们进行了谈判，第二天就签了合同。收购了利嘉阁之后，我又投入了1个多亿才扭亏，到去年，利嘉阁为整个中原贡献了8个亿的佣金收入。

　　《南都周刊》：是什么原因让你敢在香港楼市最惨淡的岁月出手的？

　　施永青：我觉得那个时候买进，价钱应该是最便宜的。我的议价能力不强，但是因为大市低迷和9·11事件的爆发，当时它(利嘉阁)都不敢要太高的价，开价只有2000多万，我都没好意思压价(笑)。我想，利用市场局势和社会形势来谈判，要比用唇枪舌剑来讨价还价更有效果。