1000平方米开发赚了几亿元
1000平方米开发赚了几亿元
这栋现在还叫做招商局大厦的旧楼，只是招商局香港奇妙旅程的开始。接下来，离这栋平凡高楼不到五百米外的另外一个项目，一度改写了招商局的历史。
在一间茶餐厅之中，曾任招商局集团地产事业部负责人的郑炳俊，介绍了当时激情澎湃的房地产故事。这个中午，我们点了茶餐厅的特餐，198港元，三人，有鸡有鱼有菜还有冻饮。大家都说，三十年来，这些茶餐厅都是这个口味，很怀旧，很复古。
1990年，招商局收购了德辅道西9号地块，并在此地块上修建了商业大厦。由于当时香港可以进行楼宇预售——也就是俗称“卖楼花”，故招商局在1992年开始预售该项目，一路顺风顺水，到1994年年底，该项目的销售收入就已达到了15.4亿港元，平均每平方英尺售价8800港元。高达数亿元的利润，在其时的中资企业之中相当可观，相当于过去十几年招商局航运等各种业务的利润总和，这大大激发了招商局集团在香港以及内地大城市大搞房地产的雄心。
那时候航运业不景气，招商局资产庞大而利润有限，所以在集团董事会上，一位高管兴高采烈地表示，房地产生意这么好做，“我们要弃船登岸了！”
接下来，到20世纪90年代中期，招商局在全国35个大中城市的43个项目，高峰时候总投资达到150亿元，几乎是当时最大的房地产投资商。这个数字在十多年后，按照可比价格估算，相当于今天的300亿元，足可以跻身2010年开发商的前五强。
香港有句俗语——“输钱皆因赢钱起”，这非常适合香港大起大落的地产市道。
房地产的高涨，往往伴随着泡沫。接下来，招商局花了四五年的时间来消化房地产退潮之后的苦果。
“1997年之后，我们真正感到骄傲的，是搞了西港中心。”郑炳俊说。
1998年落成的西港中心，现在的名字是“中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室大楼”。它是港岛西区罕有的智能型甲级商厦，拥有“香港上环第一地标建筑”的美誉。
由招商局起家的德辅道西9号步行到西港中心，只有五分钟路程，会经过一批五金器材商铺和食品店。其中一家的腊肠据说是香港岛最“正点”的之一。
在天星码头搭乘有一百多年历史的渡轮，从尖沙咀到中环再到上环这一程，是最能饱览香港迷人景致的游览路线。一路上不仅能一睹维多利亚港的绰约风姿，还能欣赏到与它隔海相望的香港摩登建筑。而其中最让人眼前一亮的，莫过于招商局的西港中心。
西港中心得以从维多利亚港对岸众多高楼中脱颖而出的最重要原因，是它等边梯形的建筑外型。这种浓郁的几何味道，让它极富生气与动感。
“这栋大厦，代表了招商局在香港房地产开发的最高水准。招商局本来是想把它作为招商局21世纪总部，后来整栋出售给了中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室。”郑炳俊在这栋有警察站岗的官方建筑物之前感叹。
他们带着我进入这个中央政府在香港的行政办公大楼，介绍其中高挑的大堂和独特的设计，如数家珍，爱不释手。即使是12年之后，与香港的其他中心区建筑相比，这栋楼的设计也毫不落后。
当初的出售理由我是知道的。1997年，香港经济大滑坡，上市公司招商局的业绩也很不好看。于是，管理层不得不忍痛割爱，出售这栋楼给中央政府，套现数亿元，恰好使得公司的财务年度不报红字。
告别上环
香港又有俗语，“马死落地行”，对于经济周期的起伏，香港的公司大都有一套自己的应对方式。“招商局的地产业务，在最艰难的时候，也找到了自己的应对方式。”20年前就派驻香港工作的刘鹏，现在任招商局地产物业公司总经理，他对于招商局在香港的房地产生涯可谓烂熟于心。他说，招商局参与居屋开发，哪怕利润只有5%，也是赚钱之道。
近年，因为房价高企，内地公众津津乐道于香港的公屋和居屋计划。但很少有人注意到，招商局是第一家参与香港公共房屋开发的中资房地产公司。上世纪90年代，招商局集团下属的招商局置业与他人联合开发香港政府的一个大型居屋项目——宏景花园(Grand View Garden)。我专门来到这个位于九龙区黄大仙附近的项目一探究竟。这里的户型有两房两厅和三房两厅两种设计，建筑面积44–63平方米，是香港中产阶级的标准住宅。值得指出的是，这个超高层的小社区，也有多项康乐设施，包括网球场、篮球场、排球场以及休憩公园等，屋苑内设有超级市场和各稚唐蹋晌接τ芯∮小￡
其后，招商局还搞了码头、厂房，但是留守在香港进行物业管理的刘鹏说：“招商局最得心应手的发展，还是在上环。”
然而九七金融风暴的阴霾久久未能消散，香港的房地产市场也遭受沉重打击。经过反复思量，1999年，招商局终于决定战略撤出香港的房地产业务。当时在招商局总部房地产集团的林少斌调回蛇口，担任招商地产的总经理。此后，就有了招商地产成为蛇口控股公司主体的变迁。但是招商局大厦依然俯瞰着维多利亚港湾繁忙往来的船只，在香港的航运业，招商局依然是一支不可小觑的力量。
深圳？蛇口
袁庚生于1917年4月，刚刚在位于深圳蛇口的别墅里度过他93岁的生日。他已经退休整整18年，但是对于蛇口以及深圳30岁以上的人来说，他是一个时代和一种精神的代表符号。
需要特别说明的是，这栋别墅，并非属于袁老的私人物业，他76岁退休的时候，也只是和普通蛇口人一样，拥有一套上世纪90年代建设的普通公寓。前几年，招商局蛇口工业区考虑到他年事已高，需要更好的休养，才安排他以较为低廉的租金入住。
在他出生的时候，中国的版图上还只有宝安县而根本没有深圳这个地名的踪迹。宝安于公元331年东晋年间设郡，历史文化根源深厚。明朝时候，这里，包括它所辖的今深圳、香港地区，因为饱受倭寇侵扰而改名新安，取“革故鼎新，去危为安”的意思。直到1913年，因与河南新安县重名，才又改回宝安。
1949年10月，袁庚作为解放军两广纵队炮兵团团长率部攻打大、小铲岛和伶仃岛，解放了蛇口周边地区。这是蛇口的第一次解放。第二次“解放”这个区域的人还是袁庚，时间在1978年。袁庚意欲在香港重振招商局航运业，苦于香港地价奇贵，而将目光投向了与香港毗邻的内地，打算在广东找个地方，发展与航运相关的工业和后勤服务项目。
最终，他把这个地方选在了蛇口。蛇口位于南头半岛东南端，东临深圳湾，西濒珠江口，南与香港元朗隔海相望，连接香港的西部通道跨海大桥落脚于蛇口东角头。
一个厕纸免费提供的地方
1978年12月26日，袁庚再一次走进蛇口。那时候，蛇口是个公社，海滩上一片杂乱的平房，腥浓的海风里苍蝇盘旋在荒寂的街道上，家家户户房门紧闭，据说当时偷渡香港的人大多从这里下海，隔三差五地就会有尸体被海浪推回到岸上来。《招商局与深圳》的作者张后铨这样描述当年蛇口给第一批拓荒者的感觉——“悠悠数千载，时光已仿佛停滞，这里依然是衰草黄砂、乱石孤坟的荒瘠渔村。”
1979年1月31日，一份“广东省和交通部上报国务院的关于建立工业区的报告”放在了李先念的案头。当天上午9点30分，一辆黑色红旗轿车载着交通部副部长彭德清和袁庚穿过长安街，直奔中南海。10时至11时45分，国务院副总理李先念、谷牧接见彭德清和袁庚，听取关于招商局筹建蛇口工业区的汇报。
李先念首先询问了招商局的有关情况，彭德清、袁庚逐一作了汇报。李先念指出，现在就是要把香港外汇和国内结合起来用，不仅要结合广东，而且要和福建、上海等地连起来考虑。
袁庚赴京时揣了一张繁体字的《香港明细全图》。这时，他摊开地图，向李先念介绍香港与大陆边境线上的情况，请示能否在蛇口划出一块地作为招商局工业用地。
李先念笑着说：“给你们一块地也可以。”当他寻找什么的时候，袁庚立刻站起来，从李先念案头的笔筒里抽出一枝铅笔递过去。李先念大手一挥，在地图上南头半岛与陆地交界处，用铅笔画了粗粗两条线，说道：“就给你们这个半岛(指南头半岛)吧！”
李先念还提起笔在报告上写下：“拟同意。请谷牧同志召集有关同志议一下，就照此办理。”
袁庚是急性子，他不顾“一慢二看三通过”的官场规则，早在1月12日就在招商局扩大会议上宣布，即将成立蛇口工业区建设指挥部。在地方和中央的一路绿灯之下，最早一批的1000亩基础工程的勘测、设计工作紧锣密鼓地展开了。
而在蛇口引爆开山炮破土动工之前，袁庚就在制定建设方针、巡视勘测现场的同时，延请了规划专家制定工业区布局草图。在当时的一片荒芜之上，袁庚就提出，要把蛇口建设成为世界上最适合居住的地区。
这一年，宝安县改名为深圳市。第二年，也就是1980年8月，五届全国人大常委会第十五次会议批准建立深圳、珠海、汕头和厦门四个经济特区。
春风真的吹起来了。
和袁庚一起再造蛇口、听他说要把这里打造成全世界最适合居住之地的第一批蛇口人，当时并不太相信袁庚的话。他们在半信半疑之间，以较高的起点着眼于规划、服从于规划，并在实施过程中不断调整规划，殊为不易地保持了全区的均衡发展。
招商地产现在的掌舵者是1959年出生的林少斌，2001年5月28日至今，他一直担任招商局地产控股股份有限公司总经理。他还有一个职务，是蛇口工业区首席规划发展顾问。在林少斌眼中，“今天蛇口能有如此宜居的独特环境，和八十年代初期袁庚的开放意识和坚持态度密不可分。”
林少斌毕业后即分到蛇口工作，他记得，当年蛇口建设指挥部只有几条国内的长途电话线，外商初来蛇口，对于当地的电讯条件很不满意。袁庚亲自给国务院有关部门写报告，为蛇口取得了一个800路程控电话交换机的直通香港的出口——最后惊动了很高级的领导才解决。
1983年，当时已经37岁的上海社科院实习研究员过永鲁，受“中国的起飞可能就从蛇口开始”这句话的激荡，从大都市上海奔赴至天涯海角的蛇口。在他眼中，“当年的蛇口就像革命时期的延安”，聚集了一批像他一样受袁庚感召而来的“有胆有识”的青年。
刚开始的时候，过永鲁经历了一场磨难。多年后他跟我回忆：“说老实话，刚到蛇口的第一周我哭过一回。一到这儿被安排在泥土和海沙垒的营房宿舍里。房间到处都是洞。两人一间房，里面有一个上下铺，两张凳子，一张桌子。蚊子多，蛇也经常在房间里出没。”
不过，过永鲁很快感受到了改革试验田的魅力。他说：“在上厕所的时候，我感到非常新奇。你想象不到，那个年代，蛇口工业区办公大楼的厕所里，手纸是随便用的。我是从上海机关出来的，那时候很多人上厕所还是自己带手纸，或者用报纸、废纸的，哪有公用的手纸？我后来听说，厕所放手纸也是袁庚推动的。刚放的时候，还常被人偷偷拿回家，有人主张，为了节约，不放。袁庚说，改革一定有困难，关键是要坚持、顶住。人家把手纸拿了，我们就要再放，直放到拿的人手软为止。蛇口的改革就是从厕所里放手纸这样的国际惯例开始的。”
袁庚对于早期的蛇口公共厕所管理问题也非常关注。他要求蛇口工业区房地产公司一定要按国际化标准做好清洁卫生工作：“要坚决改变中国人不是靠眼睛而是靠鼻子找厕所的习惯”。
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