如果不能挤出部分城市的泡沫，调控仍将继续。

　　潇棋｜文

　　“我们店五六月份一共才卖出去2套房子，这个月到现在已经卖了3套了。”在北京望京某中介门店，经纪人小齐看来状态不错，“现在来看房咨询的人明显比以前多了。”在徘徊了将近两个月之后，8月16日-8月22日，北京二手房住宅日均成交量终于突破400套，日均成交量达412套，环比上涨13.5%，创下了5月份以来单周成交量新高。

　　不止是北京市，进入8月以来，天津二手房市场成交量也有所提高。记者从天津市国土资源和房屋管理局与各大二手房中介公司了解到，8月16日-22日，天津二手房成交套数、成交面积和均价出现同时上涨。

　　难道，房地产市场真的如万科地产董事长王石8月21日在杭州西溪蝶园的开盘现场明确表示的——“目前观望的低谷已经过去”？

　　房地产企业突围

　　8月13日和8月21日，国务院副总理李克强8天内两次要求继续落实房地产的调控政策，坚决抑制投机炒作行为。

　　当北京正在研究出台商品房预售资金监管办法的消息成为开发商关心的头等大事之时，各地对宏观调控的落实和推动均在紧锣密鼓中：深圳9月1日将实施相关政策，西安正在酝酿启动和推行该监管制度，上海方面早有调研……

　　预售款监管、打击囤地、严格限制第三套购房抵押贷款等调控措施，使得房地产企业面临着三面围剿。

　　“现在开发商的日子相当不好过，他们面临着政策调控、资金紧张、年度业绩的三重压力。”21世纪不动产集团市场总监林蕾分析说：“再加上打击囤地、二套房认房又认贷、严格限制三套房贷等一系列调控措施，以及预售资金监管传闻，可以明显感觉到本次楼市调控只会趋紧，不会放松。”

　　“若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。”这是由清华大学经济管理学院博士杜丽虹抛出的最新调控“测算”。60%是房地产企业正常的资产负债率，但日前有关测评中心发布的“2010年房企上市公司排行”显示，上市房企50强中资产负债率超过70%的多达13家。负债率高不是问题关键，更重要的是再融资后路几乎完全拦腰斩断。其一，资本市场对房地产企业上市IPO持更加谨慎的态度。2010年以来截至目前，内地A股没有一家房地产企业成功上市。其二，Wind统计显示，2010年申请再融资增发计划的上市公司共计44家，到目前尚无一家地产公司通过再融资计划。

　　在借贷无门、增发无路的困境中，一些开发商又开始琢磨海外发债。碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布海外发债，筹资金额总计约20亿美元。但此举代价高昂，从各家地产商发债的利率来看，碧桂园债券利率11.25%，恒大地产13%，雅居乐利率指导区间定在8.875%-9%，佳兆业最高，达到13.5%。

　　无奈之下，加速调整成为必然的选择。

　　对于房价下跌这一问题，目前已经没有了争议，连最强硬的华远集团董事长任志强6月底都说“降价已经成为了必然”。8月12日，任志强在博鳌房地产论坛上表示，“政府有时候希望做事，你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’，你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来？你要从了，就不用把‘核武器’拿出来了”。

　　继房山万科长阳半岛、望京国风上观之后，“以价换量”或将在9月的新房市场全面铺开。北京新房楼市的降价潮，也指日可期。“以价换量”正在使得北京二手住宅成交量回升企稳。面对如此立竿见影的效果，一直死扛的开发商也终于按捺不住了。在通州临河里北侧的另一个项目，记者从销售人员处得知，项目预计售价约为16000元/平方米，这个价位已与周边二手房价持平。而区域的新房价格，基本都在20000元/平方米以上。

　　“对于那些错过了新政前三、四月销售期的项目，如果再不把项目拿出来卖，那他们只能等到明年春天再择机入市了。今年的业绩就算完了。”林蕾认为，由于此前大量待开新盘纷纷延期入市，其中有相当一部分项目预计会在今年九、十月份集中入市，届时为了拉升业绩、回笼资金，降价在所难免。“所以今年许多开发商都把宝押在了‘金九银十’。”

　　调控“句号”遥遥无期？

　　尽管“以价换量”已成不少业界人共识，但降价绝非是全部情况。8月29日，中原地产华北区董事总经理李文杰在新浪微博(http://t.sina.com.cn)上发了这样一条信息：“在即将进入每年的‘金九银十”之际，种种迹象显示，全国楼市呈现越来越明显的量价齐涨的态势”， 这两种截然相反的市场情况让房地产市场前景变得更加扑朔迷离。李文杰称“这必将引来‘楼市的第二轮调控’，和第一轮调控的‘重磅炸弹’不同，从有些官员的表态来看，搞不好这次是扔出‘核武器’来”。

　　毋庸置疑，房地产周期与经济周期具有极强的关联度。当经济处于新一轮上升和繁荣周期时，房地产作为经济增长的引擎，通过对上、下游行业带动所产生的杠杆效应，为经济上行注入强劲的动力。据测算，2009年房地产直接投资拉动GDP增长超过1%，产业杠杆拉动约为3%。

　　当然，房地产投资增速过快会引发经济过热，房价上涨会给银行体系带来风险。但是，在中国，商业银行的按揭贷款业务开展时间很短。不久前对商业银行房贷压力测试结果也很乐观：绝大多数银行对房价“全面”(不是某个地区)下跌的容忍度高达30%-40%，即便房价下跌30%-40%，银行坏账率也仅因此上升微不足道的1%。

　　更重要的一点是，有四方面是可以肯定的。那就是：坚定不移地盖更多的房子，坚定不移地完善住房保障体系，坚定不移地支持农民工进城和发展二三线城市(住建部政策研究中心主任陈淮在8月15日的博鳌房地产论坛上的发言)。

　　在新的增长点还没有明显形成、中国经济依然在较大程度上依托以推进城市化为主线的投资驱动的增长动力，而要完成中国经济周期面临的经济增长的可持续性、经济结构调整的深化、通胀预期的管理这三大任务，新一轮地产调控就必须要在这三者之间求得平衡。因此，新一轮调控核心目标在于重建一个可持续发展的中国房地产市场，房地产行业的上行趋势不会改变；相反，挤出部分城市的局部泡沫对整个行业来讲是一次良性的调整，而且未来地产行业的结构布局也将更为优化。可以看到：新一轮地产调控的指向应该是房价上涨过快的四个核心一线城市，而不是一刀切地打压整个行业。重庆获批试点开征房产税，意味着调控由全局走向局部，寻求局部突破。这一转变，使得众多房地产企业加速进入二三线城市，而随着国家经济结构调整和增长方式转变，我国经济增长必然告别过去严重依赖钢筋水泥的模式，绿色地产和可持续发展的商业地产将成为未来开发主流。