文/本刊记者 严葭淇   北京报道

　　“金九银十”是近几年楼市最具有地标性的用语，九月不金或十月不银，楼市一定遭遇异常天气，即便是紫禁城楼市也不例外。

　　经过8月份的回温，9月份的持续升温，北京楼市再现近些年惯常的金九银十风光应该不成问题，但“9·29”房地产调控二轮新政的出台，搅乱了这一席酝酿许久的盛宴，也许楼市又一个凄凉的冬季又要来临了……

　　金九准银十

　　2010年北京楼市的“金九”，和2009年初的楼市有些似曾相识，最明显的就是，都经历过一个由冬到春再到夏的季节变幻。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，9月份，北京商品房住宅期房签约91105套，日均成交量304套，环比上涨近110%，创年内新高。尤其是9月10日以后，交易量更呈现快速上扬态势，9月28日是签约量最多的一天，852套，是今年以来的最高日成交量，“金九”实实在在。

　　而据媒体报道，国庆长假的前5天，北京商品住宅期房签约691套，几乎是去年楼市火爆黄金周358套的两倍。如果再算上10月1日至5日5天1543套的总认购数，北京总共有2234套房被买家锁定。另据北京房地产交易管理网数据，10月1日至5日，北京二手住宅网签总套数为92套，而去年同期只有67套。“银十”也几乎触手可及。

　　业界分析，北京楼市在蛰伏4个多月后的这次大幅上扬，是多种因素综合发力的结果。一是房价的下调和供应量的猛增。“4·17”第一轮调控新政出台后，北京多数楼盘选择观望，5-8月入市新盘非常之少。而为了赢得“金九银十”，开发商几乎一致地选择9、10月推盘。

　　搜房网数据监控显示：9月份北京计划开盘项目46个，新发盘住宅8229套，10月计划开盘项目45个，仅在9月28日至10月2日，就有包括华润橡树湾、中粮万科长阳半岛、远洋新悦、旭辉紫郡等17个楼盘入市销售。而且，这些楼盘大多选择低价入市，因此像保利·茉莉公馆、金地仰山、东亚马赛公馆、华侨城、金色漫香郡等楼盘，均在9月取得了非常好的销售业绩，签约总量近3000套。其中保利·茉莉公馆、中粮万科长阳半岛三期等盘更成为名副其实的“日光盘”。再者，刚性需求在积蓄数月后，也在9月集中爆发，这也是促成“金九”的重要原因。

　　记者在探盘中发现，销售火爆的楼盘价位多在15000元左右，价位比周边二手房略高或持平，呈现出明显的价位优势。由金融街控股开发的金色漫香郡，五一时开盘带精装修是15000元/平米，9月底是10300元/平米，10月是11000元/平米，每平米最多时降了近5000元，难怪热卖。

　　而10月长假过后，虽然售楼小姐表示“十一来看房的人挺多的，卖的也还可以”，但售楼处寥寥几个看房者，显示热度已经降温。而业内普遍认为，如果没有9月29日突然出台的楼市政策，那么此前市场预计的“金九银十”就很可能成为现实。

　　风光日光盘

　　保利·茉莉公馆、中粮万科长阳半岛三期，是近期北京楼市最著名的“日光盘”。

　　保利·茉莉公馆三期位于地铁大兴线高米店北站，9月开盘共推出房源1000套左右，均价18500元/平米，开盘当日，均被认购一空。记者通过私人关系找到一售楼员李小姐的电话，10月14日打过去，被告知无房，记者表示听说提高首付后有人退房，李小姐表示目前还无空房，等有后再通知记者看房。

　　而保利·茉莉公馆的热销，除低价入市、知名开发商项目等原因外，其实还占据了一个地利优势。从2009年开始，大兴就开始了交通整体的布局，计划在2015年内打造“大北京·世界城市圈”，大兴的区域优势因此日益凸显，众多开发商和购房者都开始意识到大兴房价的上涨空间。而大兴黄村板块又因为2009年7月，绿地和保利集团先后拿下两大地王而备受瞩目，因此今年的9、10月间，众多开发商在此区域的项目扎堆入市激战黄村，也就顺理成章。据统计，9月左右大兴区入市楼盘总量在200万平方米，是北京楼市第一大热门板块。这些项目以低密度花园洋房和通透板楼产品为主，价格集中在16000-20000元/平米之间。

　　从9月16日-19日在国贸开幕的2010年北京秋季房展会，也可看出大兴黄村的炙手可热，保利、金地、绿地、华润、金融街、 东亚、旭辉、春光等一干品牌开发商在此区域的项目一并亮相，且入市时间颇为集中，产品定位也较趋同，黄村各项目间的竞争可谓激烈甚至惨烈，但其实真正受追捧的项目仍是性价比较高的楼盘。

　　除保利·茉莉公馆外，位于大兴区新城北区的金地仰山选在8月底开盘，首批房源600套左右，板楼售价为16000元/平米，洋房售价在20000-25000元/平米之间。记者长假后探盘被告知，二、三居已经卖完，只四居有7套房源。但11月下旬还有新盘推出，预计均价在17000—18000元/平米之间。东亚马赛公馆位于大兴区清源西路与兴旺路交界处，9月下旬入市，据销售人员介绍，马赛公馆产品为10-18层板楼，户型集中在80-130平米之间，均价17500元/平米，一次性付款九七折，首付五成可九九折。位于大兴区南六环与中轴路交汇口西南的金色漫香郡也是9月入市，且售价最低，均价11000元/平米，项目6-9层为花园洋房，户型为57-157平米的一居到三居。而名为Lomo Studio的新盘位于大兴区亦庄经济技术开发区，预计10月底开盘，预计均价12000元/平米，户型最小25平米。

　　除大兴区占据地利优势的“日光盘”外，中粮万科长阳半岛三期刷新的销售记录也很惊人。据北京房地产交易管理网数据，位于房山区长阳镇京良路南侧的中粮万科长阳半岛三期，10月2日开盘，均价16500元/平米，第二天签约数便达93套，且其余283套房源均被认购，无可售房源。而从北京楼市来看，中粮万科长阳半岛的高认购率还不是个别现象，国庆前后开盘的华贸奥苑、康秀嘉园等盘，多数房源也显示被认购。

　　相对于大兴的区位优势，通州区则是领涨领跌的劳模。位于土桥地铁站附近的金隅花石匠，从4月初预计的开盘价22000元/平米，到9月降至均价16000元/平米，还有个1万抵10万的优惠，平均降了近5000元/平米。通州地铁九棵树附近的新楼盘阿尔法社区，年初均价是25000元/平米，目前最低价21000元/平米，排号还有九七折优惠，但即便这样，销售也并不理想。业内估计，新政后，通州区存量房积压了14000多套，需要10年时间才能卖完，所以一进入9月，开发商大多降价入市。但遗憾的是，新政后通州大部分项目签约率不足5%。

　　商住受追捧

　　虽然北京楼市在新政下普遍受影响，但一些产权50年或40年的商住两用公寓，却因为一直实行的是“首付五成、贷款10年”的政策，不受新政二套三套和贷款的限制，一直逍遥于新政之外。记者在探盘中了解到，“十一”期间这些楼盘的人气还比较旺。

　　位于广安门外的华润·红山世家，目前在售的8号楼，都是40-86平米的小户型，均价为43000元/平米，精装修带家具家电，首付5成，50年产权。售楼员李先生表示，该楼盘十一期间卖了将近30套，目前只剩下不到100套房。记者看房时，也有三三两两的看房者，估计销售应该还行。

　　李先生还介绍，该楼盘自住和投资都非常好，目前月租金在3800-4000元之间，而该项目别的楼的大户型月租金已达5000元，这是该楼盘受追捧的重要原因之一。按照他的预计，2011年入住时，该楼盘房价会涨到60000元/平米。而该项目明年开盘的3、5号楼，都是160-180平米的大户型，1000万起价，3号楼均价应该不低于50000元/平米。

　　金贸中心位于西外大街德宝饭店对面，在售的一、二、三居均价40000元/平米，首付5成，50年产权，商住两用，售楼小姐也表示，该楼盘卖得非常好，也只剩下100套房。上述两个楼盘的折扣，都是一次付款九七折，贷款九九折。

　　而位于大兴黄村高米店收费站出口的绿地·新里西斯莱公馆，9月开盘，均价18500元/平米。售楼小姐说，目前所有房子已经卖完，要买只能等10月底开盘的200套青年公寓，40-80平米的精装公寓，拎包入住，商住两用，50年产权，均价也将涨至25000元/平米。

　　通州区中关村科技园区马驹桥附近的合生·世界村也是商住两用项目，10月16日开盘，精装修，均价为10000元/平米。售楼小姐说，开盘前两天还有个5000抵2万的优惠，平时是九九折，并且因为商住两用，不受限购影响，“所以卖得好，第几套都能买”。

　　除商住两用房卖得好外，二手房尤其是重点学区内的学区房也很受刚需族追捧。其中中关村五道口的二手房最为火爆，因为五道口位于各重点学校的中心地带，是学生家长们的首选之地。据“我爱我家”销售人员介绍，8、9月份，是家长们买学区房比较集中的时间，“每天都有三五个客户看房”。

　　据介绍，在本届秋季房展会，“我爱我家”推出了1万多套二手房源，其中就有各类优质学区房。至于二手房为何热销，该销售表示，新盘大多在四环外，少量四环内新盘则是商住两用房，纯住宅项目很少，而他们公司推出的这1万多套二手房，80%都在四环内，而且二手房买了就能住，周边配套也齐全。

　　夹心层受伤

　　9月29日晚，多部委联合出台了多项新的楼市调控政策，新一轮调控随之又拉开了大幕。但4月17日 “国十条”(首轮调控)颁布后，北京已率先出台了被业内人士称为“迄今为止最严厉的调控政策”的“京十二条”，“限购”和“限贷”其实早已在北京落地，所以当这一轮政策袭来时，北京楼市的震动并不很大。但即便如此，最低首付比例提高至30%以上和非首套房契税提高到3%，还是伤及了部分资金实力不足的夹心层购房者。

　　北京中原地产研究报告显示，目前商品房和二手房贷款购房人群占5-6成，其中首套房的贷款人群更高达70%，将这部分人群的首付提高一成，按一套房150万元计算，需要多支付15万-20万元的首付款。所以，一些资金不足的购房者只能选择放弃买房，而一些已经认购的购房者只能无奈退房，目前一些楼盘已出现弃购现象。而在刚需占据主导地位的二手房市场，首付比例提高所波及的市场面就更广了。业内人士预计，伴随着新一轮政策的落实，新一轮的退房潮也即将到来。

　　“我爱我家”销售说：“我们9月20日和客户沟通时，大量客户都把看房时间定在长假期间，29日政策出台后，很多客户都放弃看房了。”朝青板块因为地铁的开通和大悦城的开业，一直是颇受购房者青睐的地段，但“9·29”新政出台后，很多购房者都选择了观望。北京市房地产交易管理网数据显示，9月，北京除经限房外的商品房住宅成交总套数高达10534套，粗略计算，有1/3的量，即约3000套房的购买者，将面临首付和契税提高的冲击。

　　而新一轮调控政策的从严姿态，还不只是购房门槛的加高，更重要的是使房价下跌的预期重新出现，市场观望情绪重新回潮。对于二次新政对市场所产生的影响，中国不动产研究中心在一份报告中指出：“‘9·29新政’在提高消费者购房成本的同时，更重要的是影响消费者对房价走势的预期，价格下降预期增强，短期内楼市将步入观望期。”

　　其实，从十一长假开始，北京楼市便因此迅速降温。北京房地产交易管理网数据显示：商品房成交量从9月上旬的3219套，下降至10月上旬的2060套，下跌了36%；二手房从9月上旬的5322套，直线下跌至10月上旬1948套，下跌了63.4%。而在这样严厉的政策调控下，业界普遍认为，北京楼市在四季度，无论是新房还是二手房，价格都会有一个回落。

　　但也有业内人士认为，新政的影响只是暂时的。首创置业副总胡卫民表示：“短期看会有些波动，大家都要看看新政对市场的影响，今年底到明年初吧，会有些观望，会有些交易量的萎缩。”至于开发商是否会因为资金压力而大幅降价，他认为要视不同开发商而定，有规模有品牌的企业，资金不会有明显压力，“就现状而言，2009年到今年1-9月份，开发商总的销售业绩都不错，像万科连续两个月创纪录，一个月卖了100多亿，资金还是比较充裕的。”而一些小企业，资金本来就不充足，再加上调控和信贷收紧，会出现一些困难。“当然这还要看年底年初的情况，因为年底是个关，会有一些工程结算等支付压力，资金相对会比较紧张。”

　　而有许多业内外人士，也很明确地表达了对楼市的乐观情绪。华润·红山世家的销售李先生表示：“这次调控和2008年的调控不同，这次是限制购房，三套停贷，但房价肯定跌不了，因为二三环根本没地了，四环也基本没地了。而且这地价还不是由开发商决定的，而是政府定的。”

　　“不买房的是傻瓜。”素有“任大炮”之称的任志强近日再爆惊人之语，“如果中国始终保持GDP的较高增长，为啥不买？钢材要涨，水泥建材要涨，土地价格也在涨价，以这样的成本造房子，房价就一定会涨！”任志强表示，从日本、美国以及中国香港的经济周期来看，房价下跌都是在GDP负增长的情况下出现的，中国改革开放30年，还没有一年出现经济负增长，因此不用担心房价会下跌。10月14日发布的《中国银行家调查报告2010》显示，许多银行家认为，在调控政策的压力之下，房地产市场短期内会出现一定幅度的调整，但长期来看，房地产市场会保持增长趋势，房地产贷款也不会出现较大危险，原因是土地资源的有限性和城市化的局部推进。

　　现在公众关注的是，在这轮调控政策被市场消化后，政府还有无可能再出台更猛的政策呢？“应该说，这次调控已经是史上最严厉的了，现在又出来新一轮政策，如果再出，只能过一段时间，等市场又有些过热，房价上升时，那也不排除吧。但这轮政策出来后，应该还会等一段时间，看看效果吧。”胡卫民认为政府调控的目的，是要遏止房价的过快上涨，保持市场的相对平稳，并不是要打压这个市场，让它暴跌，没成交量。“目前的情况只能看开发商的实力了，有实力有规模有品牌的开发商，有市场占有率的企业就能够胜出，小企业则有被淘汰的可能，也许能起到优胜劣汰、促进中国房地产业健康发展的作用。”