今年6月18日，万科广州公司获取了天河软件园的部分地块，意味着万科商业地产策略的再次深入。此前，万科北京、深圳、上海公司已开始在商业地产等方面进行了尝试。

　　之前的一个多月里，万科连续创建了“万科2049”、“第五食堂”两种品牌，涉及行业包含商业和餐饮业。

　　去年7月，万科深圳推出了万科广场、万科大厦、万科红三大商业品牌。

　　在如此短的时间内，万科多次在“非住宅”类地产的大动作，引起人们的猜想。坚守住宅专业化还是走多元化发展道路，是目前业内比较关注万科的一个焦点。

　　而万科内部对此也曾风起云涌，最后由万科企业股份有限公司董事会主席王石非官方的表态一槌定音。

　　“万科的战略没有改变。”近日，王石在回答某商业地产业内人士微博评论时，明确对万科发展战略表态，表示万科的战略没有改变，目前所做的商业地产只是在做住宅的同时涉及到的。

　　王石在微博评论道，随着公司规模的扩大，公司战略会涉及到酒店、写字楼、商场、医院、学校等不动产项目，即使一个小的比例也是不小的规模。万科的业务拓展重点仍然是产业化、精装修、绿色建筑。

　　坚守or试水

　　正如早年王石将如日中天的万佳百货转让华润，不断做减法陆续砍掉所有与住宅不相干的业务，把万科引向专业化的房地产公司时的举措一样，而今，万科开始筹划涉足商业地产，意图调整单一发展策略的消息同样让人们感觉突然。

　　上世纪90年代初，雄心勃勃的万科也一度多元化，一段时间内，其触角延伸到了地产、零售、证券、工业、文化，就连蒸馏水和电影都曾涉足。

　　1994年，为防止经济过热，宏观调控再次出台。1995年，为渡过难关，王石强硬地把万科旗下的写字楼、酒店等非住宅的产品全部改为住宅，并从此确立了万科的住宅地产模式。

　　此后，万科的专业化定位越加明确，定位于适合城市白领的中档住宅。

　　但世易时移，近年来，纯商品住宅用地供应量每年都在急剧下滑。随着政策调整以及宏观调控的加大，一切都在发生着变化。

　　保利地产(微博)目前除了参与公开市场竞争，也在以新的拿地方式获取优质资源。2009年下半年，保利地产先后获得广州琶洲城中村改造、成都高新区综合体、福州103超高层地标等大面积商住混合用地。

　　而华润置地在深圳、沈阳、重庆等地，通过参与城中村改造、代建公共建筑以及收购“旧厂转性”等方式，获得城市中心区域的大量低价优质土地。

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　　目前，许多房地产开发商正在开拓各种具有优势的拿地模式，并卓见成效。这造成的一个结果是，城市的核心区域往往看不到万科的项目，而竞争对手的项目却是遍地开花。面对这个结果，万科开始行动。

　　2009年11月16日，在位于深圳大梅沙的新总部万科中心，万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略。

　　在最新战略中，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。

　　虽然这一消息来势突然，但却被认为意料之外情理之中。据专家分析，万科此举其实之前已有征兆，随着中国房地产企业告别青涩进入成熟阶段，结构调整就只是时间问题。

　　分析人士认为，万科商业地产的二八比例虽然保守，但有其适当性。

　　按照郁亮的说法，万科会向更细分的人群提供产品，如养老住宅，万科已经研究了三五年，希望明年在几个城市可以落地，包括北京；酒店等持有物业也会相对增加，在深圳万科目前有5个酒店在计划发展中。

　　不过，万科80%做住宅的定位不会改变，其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。另外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。未来10年内，万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。

　　尽管郁亮的想法引来王石的极大反弹，但在大势所趋的急切与需谨慎介入的尝试下，王石和郁亮还是达成了相互妥协。

　　王石其实并不反感商业地产，只是认为住宅市场足够大，万科应该专心致志地做好主流住宅的供应商。以郁亮为代表的职业经理人，则更多是从企业品牌效应出发，并要顾及资本市场对万科的观感。

　　目前，王石看到了纯住宅开发中暴露出来的种种缺点，再加以从总部到地方管理团队的进言，他的想法有所转变。

　　低调中前行

　　随着宏观调控、城市化发展和企业自身发展不断提出的要求，如果万科不变，它的路就越走越窄了—拿地没有优势，产品也没有优势，服务也没有优势。

　　现实让万科不得不转型。

　　至于重点落在发展商业地产的原因，郁亮曾指出，万科的商业地产是社区商业，是为了住宅而商业，并非宏观调控，也非商业住宅的增长潜力，万科跟其他开发商在发展商业地产上是完全不同的取向。

　　而事实上，万科试水商业地产是一种被动的选择。业内相关人士表示，随着城市的发展，居民对于商业地产的需求不断上升。而同时，在土地出让中，要求配建的商业地产比例在不断地增加，万科单纯依靠纯住宅高速周转的发展之路在核心城市的空间已经越来越小，这样的市场就要求万科必须在商业地产方面积累经验。

　　其实，数年前万科就开始为土地出让中商业比例加大而考虑对策。2007年，万科与新加坡商业地产巨头凯德商用签约合作。万科专注于住宅开发，而商业运营经验丰富的凯德商用作为合作伙伴，负责项目商业部分的规划、招商及管理等运营。

　　同时万科也一直在低调的酝酿和培养自己的商业团队和运营平台。从2010年开始，万科多个一线公司开始成立商业筹备小组，北京万科成立了商业发展部。2011年6月，深圳万科商业管理有限公司成立，这被媒体认为是万科低调转型商业地产的先兆。

　　万科在总部层面开始鼓励各分公司积极尝试介入商业地产。从深圳、上海、北京等公司看，商业地产的规模已经很可观。万科也表示，出于能力培养的需要，也会试水一些纯商业项目。

　　可以看出，当万科商业地产的探索尝试增多后，其商业地产的思路明显不再满足于“住宅配套”。

　　2011年7月，万科深圳推出万科广场、万科大厦、万科红三大商业品牌，万科红被界定为社区商业品牌、万科大厦是写字楼品牌，万科广场是购物中心品牌；加上5月初上海万科推出的高端社区商业地产品牌“万科2049”，万科商业地产四大产品系已成型。

　　今年6月16日，继万科自创社区餐饮连锁品牌“第五食堂”在杭州、上海、深圳等地投入运营之后，北京首店正式落户中粮万科长阳半岛(微博)。

　　不可否认，除了商业地产，从万科选择的另外一个领域—餐饮业来说，作为我国第三产业中的一个传统服务性行业，一直发展比较迅速。

　　中国烹饪协会会长苏秋成曾表示，2011年，中国餐饮收入一举突破2万亿元大关，达到20635亿元。同时还得到政策的扶持，“十二五”期间，餐饮行业零售额将从2万亿元增长到3.7万亿元；全国餐饮业吸纳就业人口将超过2700万人。

　　目前，万科社区食堂开始全面启动，意图借“第五食堂”进军餐饮领域。

　　总的来说，从纯住宅开发到涉及商业地产、餐饮等项目是一个缓慢转型的过程。这种转型对万科来说是一个华丽的转身，但转身之后是否依然华丽，还是个未知数。兰德咨询总裁宋延庆透露：“在诸如操作中心商圈的商业项目方面，万科内部还有分歧，既不想放弃、但又错过了最佳时机，心里比较有谱的就是社区商业”。

　　向左走？向右走？万科究竟是坚守住宅专业化还是勇敢迈向多元化？这对万科的发展依然是个重要的节点。对此业内人士纷纷表示了自己不同的观点，某证券分析师认为，万科可以做好纯粹的住宅，同样，市场也在期待万科注入优质的商业项目。而北京大学公共经济管理研究中心研究员韩世同不无担心地指出，开发商扎堆发展商业地产，“毕竟与住宅不同，商业地产的受众面更窄、投入周期更长，也将给企业带来一定的资金压力”。