急于抛盘的投资者“无心插柳”，中远两湾城小业主间接获益。

　　东地产 傅一辰 报道

　　 投资者密集的中远两湾城，自今年2月以来连续数月出现抛盘现象。

　　 《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）从中原地产中远两湾城二店经理冉在莲处了解到，该门店7月份成交的43套中远两湾城的房源中，约有25%为温州投资者所持有。

　　 不过，投资者撤场并非为后续调控政策造成的集体恐慌性抛盘。记者在采访了沪上数家二手房中介后发现，抛盘现象主要是个别投资者资金流窘境导致，更多的交易集中为改善性需求的购房者进行置换。

　　 值得注意的是，投资者的离场，让原本有着“上海第一群租社区”外号的中远两湾城群租现象大有改善。

　　投资者抛盘议价空间大

　　 “从今年2月起，就陆续有温州的投资者开始抛出手中中远两湾城的房源。在温州出差时，一些温州客户告诉我，最近做生意时资金较为紧张，欠了不少外债，因此都想把在上海的房子卖掉换取现金。现在我们经手的房源中有25%都是温州客户的。”中原地产中远两湾城二店的经理冉在莲告诉《东地产》。

　　 “目前店里挂牌的房源约有200套，卖房者主要分两种，一种是为置换新房的客户，由于直接影响到新房的购买，这部分客户在价格上不愿让步。另一种便为温州投资者，他们的房子有一定的议价空间。”

　　 冉在莲告诉《东地产》说，在温州投资者买进时中远两湾城的房子每平方米价格仅为1万多元，现在单价涨到26000-30000元/平方米，已经赚了不少。在二月时这些温州投资者的房源议价空间高达10-15%，经过几个月对市场的观察，已缩小至5%。

　　 记者在沪上房地产网站的二手房页面输入“中远两湾城、温州”这两个关键词，共出现55套房源，大多标有“温州老板急抛”字样。

　　 随后，记者随机拨打了其中3个电话，接电话的中介销售人员均表示，手中有多套温州投资者的房源急于出售，以四期的房源为主，价格根据房源的位置而定，若诚心购买还有议价的可能。

　　 近期，关于温州炒房团“全军覆没”的报道不断。对此，温州中小企业发展促进会会长周德文指出，这种说法太过夸张。房价并没有跌回到09年前的价格，顶多是有资金被套或略有损失。

　　群租户悄然撤离

　　 中远两湾城社区共分四期开发，其中四期的房源最多，开盘的时间跨度从04年到09年，恰逢炒房热潮，购房者大多为投资者，部分温州投资者甚至购买了几十套，这也为日后的群租泛滥埋下了伏笔。

　　 据《东地产》记者调查，部分投资者买下房子后没有时间管理，便将房子托付给专业的“二房东”，再将原有的房间分割为8-12平方米的单间后转租给个人，赚取差价可达到2倍之多。而尽管居住条件恶劣，550-1000元/月的低租金却使得这些“鸽子笼”一般的房间颇受外来务工人员的欢迎。尽管经过多次整治，但对群租的市场需求导致整治收效甚微。

　　 而如今随着投资者 “撤离”，一直为人诟病的群租现象大有改善。

　　 记者在现场看到，尽管中远两湾城社区外仍有不少群租房的广告，但放眼望去，楼盘的阳台上已看不到用于房间分割的隔板。每栋楼下都有管理员，社区内行走的居民基本为中老年人。在社区的多家中介内，也无群租房源，仅有整套出租或合租的房源。

　　 社区四期的一位管理员告诉记者，许多楼内仍有群租存在，但相比一、两年前已经减少了很多。

　　 一位家住二期的业主也表示，社区的一、二期的几乎没有群租，唯有四期靠近火车站的地方还有部分群租现象。

　　 德佑地产区域总监张剑东指出，目前社区内仍存在的群租房基本是“二房东”和业主之间合同未到期的。收回房子的业主普遍用于出售、置换或自住，原有的群租房正在减少，也没有新的群租房出现。在影响社区内单套房源价格的因素中，所在位置和景观占到了80%，群租顶多占20%。

　　 “目前社区的一到三期的自住率能达到85%-95%，四期的自住率也超过50%，比去年增长了约20%。” 中原地产中远两湾城二店的经理冉在莲告诉记者，“现在我们接待的买房者的全是自住刚需，结婚、置换的都有。相比10年，中远两湾城的房价上涨了20%-25%，租金上涨了约35%，群租的比率下降了约20%。”

　　 中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，现在中远两湾城的群租为合量水平，跟多数小区都一样，并不算严重。前两年二手房源太多，业主卖不出好价钱，装修出租又不划算，所以就选择给二房东群租二三年。现在投资客都把房源卖了，新房东以自住为主，群租现象自然就少了。

　　 对于未来的趋势，德佑地产研究机构主任陆骑麟认为，“去投资化”的成效已经显现，中远两湾城的群租现象会越来越少。

　　链 接

　　温州“炒房团”在上海的十年

　　2001年，上海为推动房地产业发展出台蓝印户口政策，温州一些私企老板为让子女顺利考上上海高校，开始在上海买房。

　　2002年，上海申办世博会成功，房价迅速拉升，温州投资者看到商机陆续进入上海。

　　2004年下半年到2005年上半年，上海房价疯涨，温州投资者开始整层、整栋地买房， "欢迎温州置业团莅临指导"的横幅几乎在上海每个售楼处门口都能看到。

　　2005年5月，“国八条”出台，炒房利润减少，温州投资者恐慌性抛盘。

　　2006年2月，房价低谷，温州投资者再次潜入上海“抄底”买房。

　　2007年下半年，宏观调控力度加大，开发商与温州投资者结成联盟，坚持不降价。

　　2008年10月，“救市”政策出台未达到投资者预期，温州投资者再次大抛盘，部分退出上海。

　　2009年3月，楼市回暖，温州投资者重现上海，全年房价大幅攀升

　　2010年，温州投资者转战二三线城市，对上海市场呈观望状态。

　　2011年，温州爆发民间借贷危机，自杀、跑路频现。炒房模式转为低调，但仍不放弃房地产市场，部分转战商业地产。

　　2012年8月，有消息称温州炒房团“资不抵债”，有可能在本轮调控中全军覆没。