(内文提要)眼下的二套房贷政策以“套数”作为决定利率高低的标准，似乎扭曲了利率的真实作用，那房贷利率的标准到底应该怎么定呢？

　　房贷利率标准应该怎么定

　　文 本刊记者/邢力

　　诚如任志强所言，对银行来说，重要的是贷款人的还款能力，而不是所抵押的房屋本身的市场价值。而利率则是银行降低贷款风险的有效手段。对那些风险较高的贷款者，则给予较高的利率，以抵充这类贷款者相对较高的违约率给银行带来的损失；而对那些风险较低的贷款者，则给予较优惠的利率，以此来吸引这些优质客户。

　　但眼下中国却执行第一套房以基准利率的0.7倍计算，而第二套房则以基准利率1.1倍计算，但第一套房贷款者并不都是低风险的优质客户，第二套房贷款者也并非都是高风险的投资客户，这就是二套房贷政策不合理的地方。那房贷利率标准到底怎么定才合适呢？

　　美国标准值得借鉴

　　把目光投向海外金融市场成熟的国家，应该能给我们带来一些有益的启迪。

　　我们以美国为例。众所周知，美国各州的司法制度都有所不同，其各州甚至各城市的房贷利率标准也各不相同，而且作为金融市场完全开放的国家，美国也和大部分发达国家一样，央行只公布针对商业银行的银行间隔夜拆借利率标准，而并没有针对储户和贷款者的统一的存贷款利率标准。因此各家银行可以自行决定贷款利率。

　　此外，和国内不同的是，美国的房贷大部分是固定贷款利率，只有10年内的贷款才会采取浮动贷款利率(因为10年基本上要经过1～2个经济周期，10年以上贷款可以算出平均利率水平)。

　　从表一中可知，和国内相同的是，美国也采取贷款期限越长，利率越高的标准。但和国内不同的是，美国除了有常规的贷款利率外，还有一个特别的贷款利率——高额贷款利率(Jumbo)。在美国人看来，贷款金额越高则相应的还贷风险越大，因此当贷款金额高于当地普通住房贷款金额一定上限后，就要采取较高的利率以抵充高风险。因此同样是30年固定贷款利率，普通的只有5.31%，但Jumbo却需要6.23%，后者比前者高了17%。

　　表一                      全美住房抵押贷款平均利率

　　贷款类型    贷款利率

　　30年期固定贷款利率    5.31%

　　15年期固定贷款利率    4.80%

　　30年期高额固定贷款利率    6.23%

　　1年期浮动贷款利率    3.96%

　　3年期浮动贷款利率    4.93%

　　资料来源：美国Yahoo财经频道

　　注：该数据为8月26日的利率标准

　　当然，美国各地房价相差也很大，因此高额贷款的门槛也各不相同，有些中小城市只有30多万美元，有些大城市则要达到60万～70万美元。我们以美国房价最高的纽约州纽约市为例，它的Jumbo标准是73万美元。在纽约市，首付20%，30年固定利率贷款的利率标准如表二所示。经过模拟测算，如果贷款10万美元，其年杂费利率约在5.275%～5.628%之间，而如果贷款80万美元，作为巨额贷款，就需要承担5.366%～6.225%的年杂费利率。

　　表二                     纽约州纽约市商业银行贷款利率

　　Sovereign Bank    Hudson City Svgs Bk    Astoria Federal S&LA

　　年利率    年杂费利率    年利率    年杂费利率    年利率    年杂费利率

　　10万美元的贷款    5.500%    5.601%    5.500%    5.628%    5.250%    5.275%

　　80万美元的贷款    6.000%    6.081%    6.125%    6.225%    5.250%    5.366%

　　资料来源：美国Yahoo财经频道

　　注1：该数据为8月19日的利率标准

　　注2：年杂费利率：贷款人贷款时所需花费的各种杂费和利息包括在一起后的实际支付的贷款总利率，是贷款人的真实贷款成本。

　　金额比套数更重要

　　当然，美国的贷款利率计算标准十分复杂。除了根据贷款金额来决定利率外，贷款首付比例(美国房贷主要有首付20%和5%两种)和贷款类型(美国有多种不同的房贷类型)也会影响到贷款利率的高低。但除了贷款期限以外，最重要的因素，还是贷款的金额。但我们并没有看到美国的房贷中有首套房和二套房贷款利率的差别。

　　站在银行防范金融风险的角度看，诚如我上面所分析的，以贷款金额而非套数决定贷款利率，更符合银行的利益。如果银行以家庭为单位，以累计房贷总金额为依据确定贷款利率，不管你是第一套还是第二套，只要超过某一额度，利率就上浮，这样的房贷政策执行起来，显然要比现在的政策简便得多，漏洞也少得多。

　　从鼓励梯级购房的角度来看，现行的二套房贷政策也存在诸多不合理的地方。比如首次购房时贷过款，以后再买房有可能无法享受最优惠利率(如果严格执行二套房贷政策的话)，这就逼迫购房者在首次购房时选择一步到位，买大房，多贷款。显然，这并不符合多数购房者的实际情况，会造成大量“房奴”的出现，对拉动消费也会产生不利影响。而以贷款总金额来决定利率，对多买房、买大房的人不合算，对梯级购房的人来说，只要控制好节奏，总能享受到优惠利率，不是会让大家的购房行为更加理性吗？

　　房贷金额无法作假

　　从政府的政策意图上看，限制二套房贷的根本目的是为了抑制投资或者说是投机性的购房行为，从而降低购房需求，进而扭转供求关系，最终平抑房价。然而问题是，拥有两套住房的人并不一定都是为了投资或者投机的。因为有可能是为工作和家居两种用途，现在许多都市人会选择在市中心购买一套较小的住房，郊区购买一套较大的住房，以此来实现5+2的生活方式。也可能是为子女就学或就业而做出的安排，还可能是其中一个家庭成员同城异地工作所致，像上海这样的大城市，如果年迈的父母住在松江，年轻的孩子却在浦东上班，那在浦东再购置一套房产的目的也是为了自住。所以问题的核心不在于这个家庭购买了几套住房，而要看这个家庭所购买的住房是自用还是出租。如果是用于投资，则在目前的民生状态下，应该给予一定的抑制。但抑制手段也不应该是通过提高二套房贷利率的方式，因为银行很难在签订商品房抵押贷款合同时完全了解贷款人的真实买房意图。这只有政府通过税收杠杆进行调节。

　　更重要的是，以贷款金额作为利率制定标准做到了简单划一，清晰明了，堵住了各种违法违规漏洞。已经实施近两年的二套房贷政策之所以在实际操作过程中漏洞百出，各家银行各行其是，大量二套房贷款者依然可以享受一套房贷的优惠利率，就是因为政策标准过于模糊。正所谓上有政策，下有对策，无论是以个人为标准还是以家庭为标准，房产中介和银行都有办法打擦边球蒙混过关。房价估值可以作假，工作收入证明可以作假，但银行的贷款金额是无论如何也没有办法作假的。

　　(内文提要)自从2007年的“二套房贷”政策推出以来，围绕它展开的争论就一直没有停息过。最近地产界“大炮”任志强的一篇博客把炮轰的目标直接瞄准了二套房贷政策的理论根基，认为根据“套数”来决定房贷利率本身就是不合理的。

　　任志强炮轰二套房贷政策

　　文 本刊记者/邢力

　　在中国地产界，任志强是一个无人不知无人不晓的名字，因为他常常“语不惊人死不休”。从“让开发商公开成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大”，到“和工资收入比，中国30年来房子等于没涨价”，再到最近他又抛出了“离婚买房也是拉动内需”……在他一次又一次抛出“雷人”语录之后，市场上对任志强也产生了截然相反的两种观点，大部分民众认为任志强的话都是想要混淆视听，为开发商狡辩，但也有人认为任志强的话直白坦诚，一针见血，说出了许多人不敢说的真相。

　　房子不如奶酪？

　　抛开任志强特立独行的个性不谈，单就他的观点本身来说，有些话的确不无道理。最近任志强在其博客上发表了一篇名为《房子不如奶酪》的文章，文章直指中国目前二套房贷政策的理论根基不合理。

　　任志强写道：“(中央电视台)《第一时间》连续报道了欧洲奶酪作为银行信贷抵押品获得企业信贷的新闻，不由让人羡慕这些发达国家的金融市场与手段。而反观中国，令人遗憾的是中国的房子甚至不如意大利的奶酪，奶酪还能成为融资的工具。第二套住房的信贷政策已将中国的房子变成了尚不如奶酪的‘垃圾’……银行为什么会给奶酪发放抵押贷款，银行看重的不是奶酪本身，而是这个企业经营中的未来收入流与利润。就像中国的银行住房抵押信贷一样看重的不是房子，而是贷款人的还款能力，是贷款人的未来收入流。这个收入流可以是贷款人的人力资本所产生的未来预期收入，也可以是贷款人投资、生产、经营或自身财富产生的未来收益，而就不是房子本身。”

　　因此任志强认为，“如果金融的作用在于转换未来的收入流，那么这与第一套还是第二套住房又有什么关系呢？同样位置一套大房子难道不比两套小房子的钱更多吗？两套小房子也许面积并不大于一套大房子。以套论信贷政策的差别，恰恰是把房子当成了奶酪，或者还不如奶酪，说明中国的金融市场并不是将未来的收入流作为一种预期收益而转换成今天的生产、生活的现金流…… 遗憾的是中国的金融监管机构与管理机构并没有从金融的逻辑去研究抵押品而放贷，仍在像当铺一样试图用抵押品来交换风险。他们绝不会将奶酪当作抵押品而发放信贷，信誉与未来收入流在他们的眼中仍然不过是一种附属品，抵押物才是他们的命根，这也是中国无法开展对中小企业信贷业务的根源，同样也是中国的房子比不上意大利的奶酪的悲哀。”

　　房贷利率是否该由套数决定？

　　任志强这篇博客提出了一个很尖锐的问题：房贷利率是否应该由套数决定？

　　众所周知，金融的属性在于以“时间换空间”。具体到住房抵押贷款的问题上，则是那些目前的资产还没有能力支付全额购房款，但却有购置房产的客观需要的人，可以以向银行支付利息为代价，从银行那里获得资金支持，提前圆自己的住房梦。

　　从个人理财的本质上说，这是因为我们每一个人的收入和支出曲线并没有完全重合，在收入曲线还处于上升阶段甚至刚刚开始起步的时候(30岁前后)，就不得不迎来人生中的支出曲线的顶峰——买房、结婚、生孩子……这是就需要借助金融的力量，实现个人收入和支出在时间和空间上的“乾坤大挪移”。这种时间、空间的价值转移才是房贷的根本意义所在，广为流传的中国老太太和美国老太太买房的故事说的就是这个道理。

　　因此站在银行的角度看，银行给购房者提供贷款时，看中的是那个购房者未来的收入将会逐渐增长，经济实力将会日渐夯实，而不是以占有那套抵押的房子为目的。而这种贷款者未来能否持续偿还贷款的风险，又与贷款金额最密切——贷款金额越高，月供越多，首付比例越低，则银行所承担的风险越大。然而在任志强看来，眼下的二套房贷政策却把套数作为了决定利率的依据，但每套房子的面积、位置都不同，房屋总价也相差巨大，一套大房子的贷款金额可能比两套小房子的更多，仅仅依据购买的是第一套还是第二套房来决定利率高低本身并不合理。因为这样一来，利率本身所具有的调节风险成本的作用被扭曲了。

　　二套房贷政策争议已久

　　目前所执行的所谓“二套房贷”政策，肇始于房价飞涨的2007年，为了抑制上涨过快的房价、防范金融风险，2007年9月27日央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控。其中明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。由于市场对该通知有关规定特别是第二套房或多套房的认定标准有不同理解，央行和银监会于2007年12月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行等规定。

　　这两个被统称为“二套房贷”政策的通知，直接压制了投资性需求的膨胀，楼市成交量由此掉头向下，大多数城市去年的月度成交数据同比被腰斩，房价也由疯涨变为涨幅收窄再转为缓慢下降。然而关于“以家庭为单位”的认定标准却依然在实际操作中遇到了诸多困难。许多银行为了追求贷款数量而打起了政策擦边球。有些银行还是有意无意间放宽了贷款门槛，假如在一个家庭中，已经以丈夫的名义贷款买房，那么妻子或其子女再次申请贷款购房，如果在央行征信系统里没有她们的名字，也能以一套房贷优惠利率获得贷款。也就是说，央行虽然给出了底线，但在各地银行的实际操作过程中，往往都各行其是，二套放贷政策出台后，就从来没有完全严格执行过。

　　二套房贷重新收紧？

　　然而计划不如变化快，当2008年下半年遭遇全球金融危机后，楼市的低迷态势越发明显。进入2009年，为了应对国际金融危机的负面影响，在保增长、扩内需的大背景下，监管层对房地产的调控取向从抑制过快发展转变为维持稳定健康发展，从抑制需求过快膨胀到刺激住房消费，并对住房信贷等政策作了一些调整。央行决定，从2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。与此同时，二套房贷政策也出现了“明紧暗松”的情况，几乎一夜之间，二套房贷政策就变成了挂在墙上的纸老虎，在实际操作中，许多银行都对二套房贷执行与首套房相同的优惠政策，管理层也对此表示默许。然而到了今年年中房价再度上涨之际，关于管理层有意收紧二套房贷的消息也一直不绝于耳，真假难辨。尤其是进入八月以来，中央宏观调控转向“动态微调”后，各地银行似乎又有重新收紧二套房贷之势。

　　由于政策意图的多变不定，房贷标准的模糊不清，各银行在实际操作过程中的混乱无序，因此二套房贷政策一直饱受争议。如今任志强更是从理论根基上对二套放贷存在的合理性进行了炮轰，监管层是不是该对二套房贷政策推出近两年来的得失成败进行一下总结呢？

　　大道至简

　　文 本刊记者/邢力

　　政府推出二套房贷政策的初衷是为了鼓励自住需求，抑制投资和投机需求。但二套房贷政策实际上却起到了相反的刺激效果：既然以后要是再买第二套住房就要提高贷款利率，那还不如我一步到位，直接买大房子。这样一来，购房者的负担就无端加重了，也和“梯度购房、逐渐改善”的理财观点和政府意图相违背。如果政府一边在嘴上鼓励改善型住房消费，一边在行动上却在遏制改善型住房消费，那结果不但不能正确引导住房消费，而且也无法抑制房价上涨。

　　但如果按照贷款金额来决定利率，则因为绝大部分工薪阶层的老百姓所需购买的首套住房和改善型住房的贷款金额不会太高，不会超过“高额贷款”的金额标准，实际上就是享受了优惠利率，但对于那些投资客来说，他们往往资金量巨大，所投资的房产多数也是总价较高的高档楼盘(如市中心的豪宅和郊区的别墅)，因此其贷款金额也很容易超过“高额贷款”的标准，因此就算取消二套房贷标准，只要根据贷款金额高低制定阶梯化的利率标准就已经在客观上做到了鼓励小户型低总价的自住型住房需求，而抑制大户型高总价的投资性住房需求。

　　有时候简单的就是最好的。政府与其绞尽脑汁想出一套很复杂的行政指令，以政策的力量强行扭曲市场，还不如制定最简单最透明的标准，其他的事情，就让“看不见的手”去自发运作好了。要知道，越简单的东西，漏洞反而越少。

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