文/本刊记者 舒瑾

　　说起上海的摩天大楼，金茂大厦无疑是极具历史意义的地标性建筑。

　　从1992年响应开发开放浦东的号召批准立项、1994年5月10日正式开工建设，到1997年8月28日结构封顶，1999年3月18日开张营业，当年8月28日全面投入运营，今年是金茂大厦全面投入运营15周年。在这十五年的时间里，无数人进出过这座大厦，无数人仰视过这座大厦，无数人在影像中看到过这座大厦。一路走来，这座大厦承载了陆家嘴乃至全中国改革开放的光荣与梦想。

　　金茂大厦是中国第一座超高层的办公和酒店大楼，从设计建造到运营管理，金茂大厦获奖无数。作为高标准超高层建筑的拓荒者，金茂大厦一整套的建设和运营制度对于中国来说都是弥足珍贵的。

　　超高层的拓荒者

　　谈到金茂大厦建设之初对陆家嘴地区的拓荒性意义，中国金茂（集团）有限公司副总裁丁建军在接受本刊记者专访时非常感慨。他认为，当时的浦东开发开放，需要有一个号召性的引领性的项目来树立市场信心，作为高标准设计建造的当时中国最高的商业建筑，金茂大厦被赋予这个重任。

　　“金茂大厦开始建设的时候，周边没有任何商业建筑，现在的银城路当年叫烂泥渡路。金茂大厦建设投资50亿元人民币，写字楼面积11.3万平方米，总建筑面积29万平方米，在当时是非常大的投资，代表了政府的决心。”

　　金茂大厦对陆家嘴地区的引领效应十分明显，现在这个地区的写字楼有200万平方米。金茂大厦建成六年后，陆家嘴地区进入良性发展阶段。

　　丁建军介绍说，金茂大厦当初的定位，包括酒店和写字楼的定位，比较多地参考了美国和中国香港的经验。即使现在来看，当时的决策还是非常正确的。

　　据陆家嘴金融贸易区管委会透露，金茂大厦连续多年都是浦东税收最高的楼。2013年，这幢楼里共纳税27亿元，

　　其中，金茂集团本身纳税就达1.7亿元。

　　能多年保持这样的纪录，跟金茂大厦良好的运营管理制度密不可分。在金茂大厦之前，国内的超高层酒店和写字楼运营没有先例可循。金茂大厦跟国际最先进的设计建造和管理公司密切合作，形成了自己的制度规范。

　　丁建军说，金茂大厦的这套超高层建筑的物业管理标准，在今天也是国际领先的，其中包括三大核心技术。

　　首先是计算机辅助的设施管理系统。超高层的设施设备规模庞大，管线复杂。金茂大厦在设计建造之初，就引进德国标准，通过计算机辅助管理大厦的设施设备。在这套系统中，所有设施设备的信息有六大模块16000多条记录，所有设施设备的状况都可以在这套系统上进行记录和监测。

　　其次是能源管理系统。超高层由于其空调、垂直运输等原因，能耗比普通高层建筑大。金茂大厦建设之初就联合国[微博]内外研究机构开始做能源管理，通过技术和管理来节能减排。丁建军告诉记者，金茂大厦在能耗管理方面有许多的创新管理，比世界范围内同类型的超高层建筑节能30%左右，早在2004年，金茂大厦就成功地将能耗占收入的比重控制在6%以内，一般的超高层建筑这个比例为10%左右。

　　由于在能源管理方面的突出成绩，2012年底，金茂大厦成为全国第一家获得能源管理体系认证的商务楼宇。2013年9月18日，金茂大厦通过了世界公认的独立第三方绿色建筑认证——LEED-EB金级认证，成为国内运行时间最长且高度最高的LEED-EB金级既有建筑。LEED认证对可持续选址、节水、能源效率、材料选用和室内环境质量都有很高的要求。既有建筑通过LEED认证的难度很大，尤其对于金茂大厦这样设计于上个世纪90年代初、已经运行15年的经典建筑而言，更是挑战巨大。

　　第三大核心技术是空气品质管理。金茂大厦有专门的空气品质小组，PM2.5平均水平保持在10~15微克（这个指数的国际标准大约为15~20微克，国内标准为75微克）。上海空气PM2.5超过500微克也就是爆表的那几天，金茂大厦的PM2.5为35微克。

　　对于金茂大厦的物业管理，在31层工作的孙小姐有很高的评价，她告诉记者：“这里总的感觉是‘高大上’。具体来说，比如有很好的门禁系统，很安全，电梯非常快，不论在哪里按下召唤电梯的按钮，30秒钟之内电梯肯定能到。通风系统很好。以前在普通商务楼上班，空气不好，下班的时候人会不舒服，皮肤会起疹子，但金茂大厦没有发生过这种情况。”

　　说到运营和管理，金茂大厦有着不胜枚举的第一。比如孙小姐提到的门禁系统，便是内地最早采用的电子门禁系统；地下停车库入口的防暴犬，十几年来一直对进入大厦的车辆开后备箱检查；金茂大厦有国内最早的基干消防队，每天24小时在楼内巡逻……

　　丁建军告诉记者，不久之前有一份调研，上海市民认为最能代表上海的建筑还是金茂大厦。在这座上海人很有感情的大楼里，每天有上万人进出，其中办公区域就有6000人。88层观光厅每年接待100万人次。酒店、购物、餐饮、娱乐、办公、观光，众多业态融合，金茂大厦无异于一座直立着的小城市。

　　把这座中国最早的超高层商务楼管理得井井有条，金茂大厦的物业管理经验非常具有样本意义。丁建军说，金茂大厦的物业管理经验是比较开放的，会在陆家嘴楼宇协会成员单位中分享。另外，金茂大厦作为主要的起草单位为上海市相关部门拟定了一个地方标准，即2006年发布的《办公楼物业管理服务规范》，这也是中国第一个办公楼物业管理的地方标准。

　　各业态互相融合

　　采访过程中，丁建军笑着告诉记者，“金茂”两个字很有渊源，是“经贸”两个字的谐音，因为中国金茂（集团）有限公司的前身是中国上海对外贸易中心，直属于外经贸部。另外，“金茂”两个字都是八划，暗含了金茂大厦设计建造的88层。

　　谈到金茂大厦成功的秘诀，丁建军认为，最主要的当然是享受到了改革开放，尤其是开发开放浦东的成果。另外，金茂大厦建设之初就放眼全球，跟最权威的机构合作，采用最先进的技术，实施最严格的标准，不断跟踪最高水准的物业管理保证了它15年来不曾落伍。

　　记者从陆家嘴管委会取得的资料显示，陆家嘴地区商务楼的平均入住率为95%。近十年来，金茂大厦写字楼一直接近满租。

　　谈到写字楼的客户构成，丁建军介绍说：“开业之初，客户结构比较复杂，有制造业企业，也有外企、金融机构、律所等，特征不明显。中国加入WTO[微博]之后，银行、基金、保险、贸易、投资类客户以及律所成为写字楼的主体，之后客户构成就比较固定了。有些企业的地区性总部，比如IBM[微博]新兴市场全球总部，通用汽车亚太区总部和中国总部来上海之初也都选择金茂大厦。还有一些IT行业的大型企业，比如新浪也入驻金茂。上海自贸区成立以后，注册在自贸区但在区外办公的贸易类企业也开始入驻金茂。”

　　据丁建军回忆，中国加入WTO之后，第一批进入上海的外资银行、合资保险公司、合资基金公司都是入驻金茂大厦，包括苏格兰皇家银行、荷兰银行、兴业银行、中宏保险、海尔纽约人寿、国联安基金[微博]、华宝兴业基金等等。

　　金茂大厦的办公区域一开始即定位为“世界的办公室”，将主要客户锁定在“金融贸易类”和“专业服务类”。因此，在建设之初，金茂大厦就考虑到了银行等业态的特殊需求，比如楼板承重、供电、通讯等。为了配合客户的需求，金茂大厦的物业24小时运转，楼内引入24小时便利店及其他各项配套服务。另外，金茂大厦很早就在楼里设了食堂，提供平价餐饮。

　　金茂君悦大酒店的管理公司凯悦国际也是很早就进来指导设计建设，确保最后的建筑符合酒店运营管理的需求。

　　丁建军告诉记者，金茂大厦写字楼的物业管理费基本全部用来回馈客户，提升客户满意度。金茂大厦每年都举行各种文艺活动：新年音乐会、高尔夫球赛、金茂讲堂、大剧院、羽毛球比赛、登高比赛等。一方面提升客户满意度，另一方面也促进客户之间的沟通。

　　说到写字楼里面各家公司之间的沟通，丁建军认为，金融机构聚集的地方，一定会有律师事务所配套。目前，全球排名前十的律师事务所，有三家在金茂大厦办公。金茂投资7月2日在香港上市，其聘请的律师事务所英国富而德律师事务所也是金茂大厦的租户。

　　为了方便和丰富在金茂大厦工作的白领的工作和生活，金茂大厦裙楼里的“金茂时尚生活中心”提供各色贴心服务。其中，记者比较意外地发现了一家眼科诊所、一家SPA、一个健身会所、一家产后修复中心、一家美容院、一家牙医诊所、一家减压服务中心、一家医疗中心，这些健身和保养类的商户几乎占到“时尚生活中心”的三分之一。此外，生活中心里面还有高档餐厅三家、中外资银行营业网点各一家、形象设计工作室一家、影像中心一家、钻石铺一家、箱包店一家、高级营养品店一家、皮具箱包店两家、洋服店一家、咖啡茶庄茶艺水果吧各一家、汽车展厅两家。这些业态的分布大概可以反映金融机构从业人员工作之余的生活需求，如果要做金融人士生活需求的调查，这里当是不错的选择。事实证明，陆家嘴管委会近几年对楼宇商业配套的发展思路和引导政策是很成功的。

　　金茂大厦还是内地第一家做客户满意度调查的商务楼。物业公司聘请盖洛普、AC尼尔森、零点等著名市场调查公司对入驻金茂大厦的企业进行满意度测评，结果显示，客户满意度从2005年的69分上升到2013年的78分，高于标杆企业的得分（75分）。

　　记者在采访之余，体验了金茂的食堂，也领略了“金茂时尚生活中心”，登顶了88层的观光厅，也见到了传说中的地下停车库门口的防暴犬，还在金茂君悦酒店的56层大堂仰望了被誉为“金色年轮”“时空隧道”的酒店中庭，并参观了写字楼区域的办公环境。从最初在这座庞大的建筑里找不到北到最后游走自如，记者能感受到楼内各业态之间既互相独立，又相互融合的妥帖与便利。