人们常常用“房价收入比”(房价与家庭年收入的比值)来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低，并以发达国家房价收入比一般维持在3至6倍之间作为参照。但由于在数据的来源和选取、对计算指标的界定、不同国家和地区实际情况等方面的差异，国内外学者对房价收入比的应用价值始终存在争论。

　　以上海为例，2011年一手房成交均价约为每平方米2.2万元，套均面积115平方米，套均总价约为250万元；上海城市居民家庭人均可支配收入约3.6万元，三口之家年收入约11万元，由此计算的房价收入比在22倍以上，远超所谓的国际公认标准。若按房价收入比6倍计，目前的房价要下降超过70%，才算合理，这显然是不可能的。

　　无疑，静态的房价收入比在分析一个国家或城市的住房具体情况时仍存在多方面缺陷。比如，由于区域经济发展不平衡，居民收入差距悬殊，用平均可支配收入计算得出的房价收入比，难以准确反映各收入群体的具体购房支付能力。又比如，可支配收入的统计不可避免存在误差。再比如，没有考虑不同收入群体能负担的家庭住房面积及其新旧程度，还忽视了收入的增长性和房价的增长性，一旦居民购买房子，住房成本就被锁定，但随着收入增加，房价收入比会不断下降；如房价增长快于收入增长，房价收入比则会上升。另外，没有考虑居民的储蓄和银行住房贷款的支持等因素。所以，房价收入比的合理区间应根据一个地区或城市的具体情况来确定，并以动态的房价收入比来衡量居民购房能力和房价的高低。

　　依据这个思路，笔者以上海市统计局公布的历年人均可支配收入、平均住房单价数据，并假设从1995年开始，人均购房面积在20平方米的基础上，每年递增0.5平方米，到2010年人均购房面积为27.5平方米，由此计算出这个时期静态的房价收入比。从中可看出，1995年至2002年上海市居民人均可支配收入和人均房价一直保持同步增长趋势，房价收入比也趋于稳定，在6.24倍至7.46倍之间；2003年至2010年平均住房单价增长显著快于人均可支配收入增长，房价收入比开始超过8倍，尤其2009年比上年上升42%，达到11.58倍，2010年进一步升到12.28倍，表明房价超过了居民的购买能力。

　　鉴于各个收入群体收入差别非常大，房价收入比指标细分到各个收入群体才更有意义。据相关数据计算的结果，1995年至2010年，除个别年份外，各收入群体的房价收入比都呈现上升趋势。中等偏下户由9.15上升到17.95，中等收入户由7.51上升到14.22，均高于同期的平均值，高收入户由4.94上升到6.26，低于同期平均值。说明对包括低收入户、中等偏下收入户、中等收入户在内的60%上海居民来说，房价收入比远高于平均房价收入比，因而都存在购房支付困难。同时，鉴于各阶层居民收入分配差别呈拉大趋势，不同阶层之间房价收入比以及购房支付能力的差距也在快速拉大。例如，中等偏下收入群体的房价收入比由1998年的9.65上升到2010年17.95，增长了86.0%；而高收入群体的房价收入比则由4.66上升到6.26，只增长了34.3%。

　　如果根据购房面积计算房价收入比，又会出现另外的情况。以上海2010年户均人口、人均可支配收入和平均房价，计算出中等收入户购买50、70、90、120平方米一手房的房价收入比，分别为7.38、10.34、13.29、17.72，而购买相同面积二手房的房价收入比，则分别为4.92、6.89、8.86、11.81，说明中等收入户有购买50平方米一手房、70平方米二手房的支付能力。

　　若再考虑居民可支配收入的增长及其隐性收入、房价变动、房贷优惠等因素，各收入群体的房价收入比又会有新变化。若将中低收入、中等收入、中高收入、高收入户可支配收入系数分别扩大到1.1倍、1.2倍、1.3倍、1.45倍，由此计算出的各收入群体的房价收入比都有所下降。其中2010年中等收入群体的房价收入比从14.22下降至11.85，下降了约16.7%；房价收入比下降的幅度也与收入高低成正比。

　　综上所述，在运用“房价收入比”的指标时，不能仅以静态数据去衡量居民未来的购房支付能力，而应把预期收入增长考虑进去；在计算房价收入比时，应以中等收入群体的收入而不是以平均收入为依据；在完善金融信贷体制的前提下，引导居民依收入水平在“经适房—二手房—中小户型商品房—普通商品房—高档商品房”的梯度住房格局中各就其位，而非所谓的一步到位；运用动态房价收入比能更准确测度哪些群体确实缺乏购房支付能力，对于这部分群体，政府要通过住房保障体系予以帮助。(张鑫 同济大学(微博)经济与管理学院副教授) 来源： 上海证券报

　　人民日报：用6年家庭收入买套房似乎不现实

　　一千个人心中有一千个哈姆雷特，也许一千个人心中也有一千种“合理房价”。

　　“我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。”全国两会后记者见面会上，温家宝总理谈及房地产调控时做出了上述表态。

　　今年的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”，也就是说，“降价”的目标已经越来越明确。

　　房地产调控要见效，必须要有可量化的、明确的目标。自去年各地纷纷将房价涨幅与GDP挂钩、并以此确定调控目标后，如今“合理价位”成了新的调控目标。

　　人们关心，房价降到什么程度才是“合理价位”，持币观望的购房者又该在什么时候出手买房呢？

　　■6年家庭收入买套房有可能吗？

　　——房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标，目前一线城市房价收入比高达15倍以上

　　什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。

　　房价与居民的收入相适应，很容易让人想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语——“房价收入比”。

　　所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。

　　目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

　　如果按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到 32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15以上。

　　如果算上贷款利率，以购买180万元房产，首付80万元贷款100万元计算，20年，利息成本高达86.8万元，也就是实际购买一套180万元的房产，需要真实支出266.8万元，房价收入比就达到了22—23，远高于上述标准。

　　住房和城乡建设部有关专家表示，3—6倍的说法，是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。

　　“中国的房价收入比高，除了房价绝对值高以外，也有一定的特殊原因。”北京中原地产市场研究部张大伟认为，我国百姓传统上对土地以及住房的归属感，使得购房人对居住支出的容忍度非常高，大城市经常出现几代人、两个家庭支持一个年轻人家庭购房的情况。而目前快速城市化过程中，必然会出现住房需求大幅增长推高房价收入比的情况。“综合这些因素，我认为一线城市的房价收入比在12左右比较合理，即便如此现在的房价也是过高的。”

　　山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海则认为，如果以90平方米为住房标准，当前我国房价收入比6—8倍是比较合适的。也就是说，人们用六七年的家庭全部收入来买一套90平方米的普通商品房，这个房价就算是比较合理的。“当然，这个价格是指一个地方的平均价格，比如北京，四环以内的房价收入比肯定不止6—8倍。”

　　重庆市曾经提出房价调控的两个指标：一是城镇双职工家庭平均6—7年收入能买套60—70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。去年起，后者逐渐成为各地提出的房价调控目标一种模板，但要让地方政府都能提出明确的房价收入比的调控目标，似乎并不现实。

　　原因就在于，多数城市的房价也许再也回落不到“合理价位”。自温家宝总理提出“房价与居民的收入相适应”的提法后，有网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、广州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。这一略带调侃性质的计算结果，也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。

　　“房价收入比描述居民对住房价格的可承受性，并非主观判断性指标。如果把房价收入比作为衡量一个地区住房价格是否过高的指标，并据此来人为地假设一个‘合理’区间，未必十分科学。”上述专家表示，但房价收入比是住房政策设计中必须十分重视的指标。房价收入比过高，表示居民支付住房消费的能力过低，改善房价收入比是住房政策所要追求的目标之一，“居民支付住房消费能力的提高，是住房改善的重要表现。”

　　■能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格

　　——今年一线城市房价将继续下降的趋势已被广泛认可；要使房价进一步回归合理，还需要土地价格进一步下降

　　在人们的印象中，房地产行业一直是一个暴利行业。哄抬房价、牟取暴利，也是人们一直对房地产开发商十分反感的重要原因。这就涉及观察房价是否合理的另一个标准——“成本加上合理的利润”。理论上讲，一个房地产项目的成本是可查询的，“合理的利润”也是相对容易形成共识的，参照这个可量化的标准，似乎更容易计算出“合理房价”。

　　据张大伟介绍，房价之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，粗算平均售价5379元/平方米。

　　细看成本，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元，粗算可得土地成本为1963元/平方米，约占售价的36.5%。建安成本约为2000元—2500元/平方米，约占销售均价的37%—46%。税费财务成本约占销售价格的10%左右。这样算下来，企业毛利率约为15%—20%左右。

　　“目前在售的房子，大多是前几年以较低价格拿的土地，实际成本没有这么高。”张大伟认为，尽管现在不少开发商宣称“亏本卖房”，但一线城市房价即便再下降10%—20%，多数开发商也是有钱赚的。要使房价进一步回归合理，从成本角度看，还需要土地价格进一步下降。

　　大连万达集团董事长王健林则表示，房地产行业早已经告别了暴利。2010年房地产上市企业的综合年报显示，平均毛利率不到25%，净利率大概是10%左右，万科这么优秀的企业利润率也刚刚超过9%。今年一线城市房价合理回归的幅度也就是10%到20%左右。

　　然而，与其他商品不同，房价似乎从来都不是单纯由成本决定的。“供求关系决定价格”这一市场经济的铁律，在房地产市场表现得尤为明显。

　　“我认为看房价合理不合理很简单，卖得出去、能带来稳定成交量的价格就是合理的。”作为开发商的一员，旭辉集团副董事长林伟告诉记者，“前几年市场好的时候，楼面地价2000元/平方米的房子卖20000元也供不应求，你能说价格不合理吗？现在有的楼盘真的亏本卖，如果还是没人买，说明这个价格还是不合理，还得继续降价。”

　　房地产调控两年来，“积极定价”的策略被越来越多的开发商提及。判断定价是否积极的主要标准便是楼盘的销售情况。如万科就提出，通过积极定价，所有楼盘在开盘一个月以内必须销售60%以上，否则定价就是有问题的。

　　2月份以来，一线城市楼市成交量有了明显回暖，其中明显降价的楼盘成为成交量回暖的主力。“这种回暖绝不意味着房价要反弹，开发商应该继续维持降价优惠，争取多抢一些成交量。”林伟表示，随着总理在两会后记者见面会上的坚定表态，此前市场认为调控可能放松、房价可能反弹的猜想彻底被否定。今年一线城市房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。现在开发商都看清了形势，不少楼盘开盘的时候都一步降到位。什么时候成交量连续几个月企稳了，说明房价也降到了市场认可的“合理价位”。

　　■“合理”的关键是居民可承受

　　——房价不再暴涨暴跌、购房者心态和预期相对稳定，这样的楼市才是健康的楼市

　　除了房价收入比和成本以外，计算房价租金比，对比CPI、收入增长、GDP，考察银行可承受的风险等方式，也常被用来观察一个地区的房价是否合理。然而，无论以哪一种指标来观察现在一线城市的房价水平，都仍然处于过高的状态。

　　在北京一家外企工作的陈小姐认为，像她这样月收入1万元以上的白领，“父母支持一点，自己再努力‘跳一跳’，如果能摸到房价，这个价格应该还算合理。”