9月13日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)，提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即“以房养老”，又叫“倒按揭”，引发民众的极大关注——有围观者，有赞赏者，更不乏质疑者与鞭挞者。这并不奇怪。不管人们是否喜欢，房产，已经是多数城市家庭“老有所依”最重要的资产了。不管这项政策如何落实，是何走向，至少它给老无所依的人们提供了一种选择。

　　政策试水，老百姓不买账

　　老百姓对这项政策的看法如何？

　　9月22日，国家统计局上海调查总队公布的“本市城乡居民养老意向”调查显示，有73.1% 的受访者表示“赞同”或“较赞同”以房养老，而26.9% 表示“不赞同”。

　　不过，此项统计更可以看做是老百姓对这项政策“可以试一试”的表态，并不代表大部分受访者都愿意亲身参与。

　　原因很简单：“以房养老”并非新生事物，过往的几次政策试水，显然并不尽如人意。

　　在国务院下发此次《关于加快发展养老服务业的若干意见》之前，国内少数城市事实上已对“以房养老”进行了试水，在2007 年至2011 年之间，北京、上海两地就曾先后试行“以房养老”，但并未受到当地市民的欢迎。尤其值得关注的是，2007 年，上海公积金管理中心试推行“以房养老”模式，但真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。2011 年，中信银行基于老年借记卡的“倒按揭”业务，南京亦下发文件，鼓励住房反向抵押贷款；2007 年，北京石景山区尝试“养老房屋银行”，但均效果甚微。中国青年报社会调查中心进行的一项调查(127815人参与) 与上海的统计数字出入较大：多达87.6% 的受访者认为，以我国当前的实际情况来看，“以房养老”并不可行；93.4% 的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老。

　　调查显示，85.0% 的受访者选择把房子留给子女，仅8.8% 的受访者选择把房子抵押给金融机构。对于政府亟需解决的养老问题，30.5% 的受访者首选“破除退休养老双轨制”；22.5% 的受访者希望“完善社会养老服务体系”；12.7% 的受访者期待“缩小城乡养老待遇差距”。

　　老人方：伦理与现实的双重障碍

　　●“代代传”观念根深蒂固

　　早在上世纪60 年代，美国就开始试水“以房养老”模式，随后欧洲国家、日本、新加坡等国纷纷效仿，并且各自经营起了符合自己国情的运行模式。这些国家的“以房养老”模式的推行，有着和中国不一样的社会和伦理基础。在这些国家，大多数子女18 岁离家后基本能独立打拼，大学费用基本是靠奖学金和银行贷款，房子当然也要自己来打拼。这种观念，使得这些国家的子女在社会上的独立远远早于中国年轻人，老人离去之后，他们的子女更无所求，所以，这些国家的老人一般不用考虑给后人留下多少财富。除此之外，在欧美大多数国家，假如房屋等财产由子女继承，需要交纳不菲的税费，所以“继承房产”这件事并没有那么深入人心。因此，这些国家推行“以房养老”的伦理障碍并不大。

　　在中国，情况完全不同。自古我国就讲求“道德传家，十代以上，耕读传家次之，诗书传家又次之，富贵传家，不过三代”，虽将“富贵”放在了最后的位置，但却由此可见，“传承”是中国的传统文化和社会伦理的必然基因。

　　尤其是在现在国内的一二线城市，老人一生都在为子女打拼，更有甚者，还想给子孙留下一笔财产。因而，“以房养老”最大的障碍和阻力，来自中国人的观念层面。在那些观念传统的老年人看来，自己辛苦一辈子挣来的一套房，死后却成了别人的，这在思想上和心理上恐怕都难以接受。而且，随着都市“啃老族”、“傍老族”的增加，很多老人的子女还在眼巴巴地等着继承父母的这笔“遗产”，如果房子最终要归银行或者保险公司这些“外人”所有，恐怕会影响诸多家庭的和谐与稳定。另外，房价的飞涨使得年轻人购房越来越成为一件艰难的事。截止到今年8 月，北京房价在过去一年的涨幅为20%，生活在北上广等一线大城市的“70 后、80后”们，若不是父母资助，有几个能靠自己买房？

　　●难以承受“高门槛、高贷款利率”之痛

　　中信银行2011 年曾在浙江省推出了“养老按揭”业务，但推行起来并不容易，至今申请该业务的人寥寥无几。原因很简单，除了传统观念的束缚，高门槛和高利率是阻挡业务开展的现实障碍。

　　因为是试吃螃蟹，中信银行相对比较谨慎，设置了比较严格的规定和较高的准入门槛：要求申请人名下至少要有两套住房，养老按揭贷款最长期限为10年，而且贷款也必须用于养老，申请按揭的房屋经评估后，最多可以获得不超过评估值60%的贷款，贷款利率为6.5%。

　　中信银行在浙江推行的该项业务只是一个剪影，但却能反映“以房养老”面临的现实障碍，假如“性价比”不高，如何让老人们安心地把房子交出去呢？

　　● 房子没了，床位会有么？

　　老年人对于“以房养老”还有一个重要的顾虑，那就是养老保障的完善与否。

　　拿北京第一社会福利院为例，这家公立福利院目前有1100张床位，前面却排了7000多人，如果按照养老院内部数据测算，一位老人要住进来，至少得等10年。城区公立养老院一床难求的现象不仅仅出现在北京。一个较为普遍的现象是：城区公办的住不进，城里民办的住不起，郊区民办的不愿去。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村、后不着店’？”

　　“养老产品缺乏是‘以房养老’推行的最大障碍。”全国养老服务体系建设专家委员会委员傅昱说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位有365 万张，平均每50 个老人分不到一张床。养老前景不明朗，自然没有老人愿意拿着养老钱冒险。

　　养老从业人员也是稀缺资源。五年前，全国保姆的平均每月工资在1500元左右，现在一线城市已经涨到3000元，有特殊看护技能的保姆价格已经飙升至4000到5000元。保姆的收入越来越高，但却成了稀缺资源。山东某家著名人力资源公司的老总谈到，现在想请到保姆，至少半年。山东大嫂职业培训学校校长何霞也深有感触，她无奈地介绍说：“我们每个月只能培养100 多名保姆，可是现在每天都有四五十家客户来请保姆，我们真的满足不了客户的需要。”“保姆荒”要得到解决，最终还要依靠完善的权益保障，让保姆职业化。目前有一个不好的趋势：家政服务将不是人人都能消费得起的东西，有向奢侈品方向发展的趋势。

　　在发达国家，“以房养老”可以让老人获得高品质的养老服务，将自有产权住房卖掉后，老人可以住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国的当务之急，是加大养老机构建设，补充资源短板，从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养。

　　金融机构方：蛋糕虽好吃不到

　　无论是“老年人住房反向抵押养老保险”的叫法，还是在银行业务中“住房反向抵押贷款”的名称，总之，“以房养老”都是老年人可以将房子抵押给金融机构，按月从金融机构领取现金养老。

　　这是一个广阔的市场，而且没有参与者，似乎是片地道的“蓝海”。然而，诸多金融机构面对这片“蓝海”却显得束手束脚，迟迟没有进入的愿望。原因很简单：蛋糕很大，却很难吃到嘴里。

　　● “一千张合同就有一千个哈姆雷特”

　　今年9 月，在南京国际博览中心举行的2013 秋季房展会上，一名男子手里牵着七八根长绳，现场遛起螃蟹，引来大批市民围观。这些螃蟹的壳上贴着“高房价”和“高地价”等字样，令人忍俊不禁。

　　“高房价”的确有些“横行”的味道。2013 年开年后，中国各大中城市楼市均呈现出“小阳春”的态势。国家统计局发布的8 月份新建商品住宅价格统计数据显示，与去年相比，70 个大中城市中，仅一个城市房价下降。其中，一线城市更是全面领涨。值得警惕的是，近期住宅市场和土地市场已形成“联涨”效应，而地价的飙升又暗示了未来房价的涨幅。

　　国外的“以房养老”，一般都建立在该地区房价相对稳定的基础上，对于老人方和金融机构方而言，不需对未来的房产价格有太多顾虑。然而，房价在中国实属降不下来的“硬性指标”。发达国家的城市水平平均在70% 以上，而中国的城市水平只有40% 多，这意味着中国的城市住房需求空间非常庞大。随着城市化进程的加速，必然伴随着大量非城市人口涌入城市，这将是长期支撑中国高房价的“中坚力量”。对银行或保险公司来说，正向按揭贷款的风险随着时间的推移不断减小，而倒按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

　　“以房养老”一般可分为有限期和无限期两类。有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他资产还贷；无限期则是贷款一直维持到老人死亡或从住房中搬走为止，银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。

　　然而，每一位“以房养老”的老人身体状况、生活环境都不尽相同，前文中提到的“如果设定的贷款年限到了，贷款已基本覆盖了房产价值，但老人活得好好的，银行这时候该怎么办”的情况，一定不会是小概率事件。倒按揭确定每月支付给老人抵押房产的数额，要通过预测老人的寿命来实现，而预测寿命本身就有太多的不确定因素。这无疑增大了每一单“以房养老”的技术难度——如果一项产品，每张合同都存在未知数，没有哪个金融机构不感到头痛。

　　在美国已有失败的前车之鉴。上世纪80 年代，美国曾出现过一个叫做“住房现金转换计划”的产品，一直到2001年，该业务只开展了两三万笔。这相比于美国8000万老人的总量，比例微乎其微。开展较少的主要原因，就是产品风险的复杂性。

　　●70年产权就在那里，不增不减

　　70年产权问题，也是始终悬在养老群体和金融机构头上的一把利剑。

　　70年后，房屋的产权价值怎么确定？特别对于老人，住了30年，然后再活30年，这房子的70年产权怎么去界定？无疑，70年产权问题是“倒按揭”的最大障碍，也是我国与国外政策环境的最大差异。

　　虽然2007 年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70 年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。

　　美国的“住房现金转换计划”除了需要政府财政上的资助外，同样需要银行、保险等相关部门的联合运作，即便这样，也开展得步履维艰。更何况中国房地产评估体系和诚信体系不完善，养老和社区服务业发展不配套，民政部门、养老院等社会联动的综合养老机制也还不健全，此时，立刻实施“倒按揭”无疑并不合适。

　　我国目前需要多部门的协调，银行业和保险业应积极研究这种产品的可行性，政府应积极进行民意调查并推进工作的开展。目前，倒按揭推行的风险和难度很大，但对银行来说，只要能够做好风险预测和审慎制定条款，在未来还是一个颇有吸引力的好品种，对社会的积极意义也自不待言。

　　“以房养老”的未来

　　平安证券[微博]近日发布的一项研究报告称，“以房养老”模式在中国的生长空间或许不大。平安证券表示，在不考虑未来房价风险的情况下，如果三四线城市单处房产价格评估值在40 万元，那么利用房产进行反向融资的额度在20 万元左右。如果借款人未来生存年限是20 年，每月实际收入仅为不足1000元。显然，这种“以房养老”模式与现在的住房抵押融资相比优势不大。

　　平安证券认为，一二线城市房地产评估价值虽然很大，但是购房人往往通过贷款的方式获得住房。这样，房产扣除住房贷款，实际的权益则是反向抵押贷款的上限。因此“以房养老”可能更加适用于一二线城市中房屋贷款已经还清或者拥有多套住房的老人。与平安证券的结论相印证，最先行动起来的，是北京和上海两个一线城市。

　　北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，北京“加快推进养老服务业发展的意见”有可能在近期出台。届时，北京的意见也将包括“以房养老”模式，李红兵表示，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式来进行。

　　所谓的“租房置换”是指不涉及产权变更，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来支持老人入住养老院。据悉，早在2007 年某房地产经纪公司与北京某养老服务中心就已推出“养老房屋银行”业务。北京市老龄办的相关人士表示，2011 年刚开始启动时，对“以房养老”进行了论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

　　上海民政局作为支持单位，举办了一场关于倒按揭中国模式的前瞻性研讨会。上海银行副行长胡友联表示，上海银行对倒按揭的相关需求进行了探索和研究，“我们愿意先行一步，按照国家要求，在条件成熟的时候尽快推出国内真正的‘以房养老’产品。”

　　据悉，上海已经有银行和保险公司深入研究，拟联手推出“倒按揭”模式。

　　目前，上海银行已将养老金融业务发展提升成为该行四大战略业务之一。该行表示，对于以房养老产品已开展探索和研究，目前已经积累了150 万庞大的养老客户群。

　　“以房养老”的未来或许还不明朗，但作为养老体系的有益补充，我们应该对其抱有善意的期待。