小林现有的一套住宅面积为97平方米左右，出售价格为180万元；而她预备买入的一套房产价值略高，面积101平方米，出售价格210万元。

　　小林先与现有房产的买家签订住房买卖合同，买家支付30%的首付款，也就是54万元到小林的账户。由于她的出售价格相对较低，对方同意在三个月内办理交房的手续。

　　与此同时，小林迅速与新购置房产的卖家签订买卖合同，他以拿出了自己的储蓄和已经收到的卖房款，向卖家支付了支付40%的首付款(属于第二套房)，即84万元左右。然后一起到银行申请办理住房按揭贷款手续。同时，小林也和卖家约定，款到交房。

　　由于小林事前已经做足了准备功课，对于贷款手续中需要的各种材料、手续等也了解得很清楚，所以贷款手续办理起来相对顺利。两周的时间内，小林就通过了贷款审核，并到房地产中心办理了过户手续。大部分的房地产中心办理的周期为三个星期，而小林通过“凭证放款”业务，通过担保公司支付了一笔担保费用后，一周之内就获得了贷款。

　　所以，在三周多的时间内，小林顺利地拿到了自己新购置的房产。距离原有房产的交房时间还有两个月。由于新购置的房产属于全装修房，对于小林来说，只需要一些简单的打理布置，更新家居，就可以顺利地迁入新居。

　　“凭证放款”流程图

　　第一步：

　　与现有房产的买家签订住房买卖合同，获得买家支付的至少30%的首付款，并提出一定宽限期后办理交房手续。 

　　第二步：

　　和新购置房产的卖家签订买卖合同。以个人自有资金和第一步获得的款项，支付给新房卖家至少40%的首付款，并到银行申请办理住房按揭贷款手续。

　　一般两周时间可通过贷款审核，到房地产中心办理新购置房产的过户手续。

　　第三步：

　　通过“凭证放款”业务，可以凭借自己的购房发票、契税等单证，向银行申请提前放款。一般来说，一周之内就可以获得贷款。办理“凭证放款”需要由担保公司提供担保，支付一定的担保费。100万元贷款需要的担保费约为400元。

　　第四步：

　　3周多的时间内拿到新购置的房产，在原有房产的交房宽限期内，可以进行简单装修和打理布置，更新家具，就可以顺利地迁入新居。第五步：

　　宽限期满后，办理原有住房的过户手续。第六步：

　　【温馨提醒】

　　顺利实现“边卖边买”，关键之道在于对两处交房时间的充分利用。想要效仿小林的做法，也需要与房产的买、卖方达成一致。

　　由于很多人对于购房、售房中的各种手续并不完全了解，在准备材料上也会浪费不少的时间，为了减少其中的时间耗费，可以多通过网络或是向房屋中介了解其中的流程。

　　在“边卖边买”的模式中，由于时间的仓促，卖出房产的价格、买入房产的品质、包括后期的装修布置都可能受到一定的影响，这一点要予以充分的准备。

　　困惑3：有按揭的住房如何买卖

　　【案例3】在换房的过程中，房产原有的贷款问题是换房者们经常需要面对的问题。比如说，王勤想把自己的房产出售来满足再次置业的需要，可是目前这套房产还有一定的按揭余额没有还清，该如何办理。同样的问题也出现在购房过程中，卖方还有房贷余额，如何进行交易？

　　【本刊支招】对于这一普遍存在的问题，主要采用的是“拆东墙、补西墙”的方式，以保证换房过程中资金链的畅通。

　　方案1 用买方的首付款还贷

　　在房屋的买卖过程中，大部分付款手续为买方先支付一定比例的首付款至卖方的账户。这笔资金，卖方就可以用于直接偿还现有的住房按揭。比如说，售出的房产交易价格为90万元，首付比例为3成，即27万元，而目前这套房产的按揭余额为20万元，那么在收到首付款后就可以直接去银行办理提前还贷手续。

　　方案2 向银行申请转按揭业务

　　如果现有房屋的贷款余额较高，买方所支付的首付款不足以偿清贷款。一种可以采用的方式就是转按揭业务，也就是说将卖方的按揭“转”到买方。在“转按揭”业务中涉及到的成本主要为转按揭时所产生的担保费用，通常按照转按揭金额的千分之一来收取。在手续上流程也比较长，一般要两个月左右的时间。需要注意的是，“转按揭”过程中不能“加按”，比如原来100万元的贷款，如果买家想少支付点现金，贷款120万元就不行了。此外，“转按揭”中没有现金来往，贷款资金完全由银行操作，买卖双方都不经手。

　　方案3 担保公司“垫资”贷款提速

　　同样也适合房屋现有贷款余额较多的情况，很多担保公司都可以提供这一服务。也就是说，由担保公司提供一笔资金用于提前偿清贷款，直至买方的资金到账进行偿还。据了解，为保证垫资的安全，担保公司通常要求房屋出售后，买方的贷款需要通过担保公司进行办理。与转按揭业务相比，垫资办理的时间相对较短，只要手续齐全可以做到当场放款，但垫资的手续费不低，如安家世行担保公司收取的手续费为垫资金额的3.5%/月，不足一个月按一个月收取。如果需要使用垫资业务的话，最好将垫资的时间进行仔细的计算。

　　【温馨提醒】

　　办理提前还贷后，资金的入账往往需要一定的时间，通常银行的规定为一周左右。一周之后银行会通知房屋所有人办理贷款结清手续，凭贷款结清证明到房地产中心才可办理解除抵押的手续。

　　Tips

　　l         由于银监会对于“第二套房”的政策限定，在换房的过程中，新购置的房产需要支付的首付款比例可能需要达到房屋评估价值的四成。换房需求者应对首付款进行合理的预估。

　　l         对于非唯一住房进行交易时，需要按照相关的税收规定缴纳所得税。但对于一年之内买入卖出住房的情况，可凭契税凭证办理退税或是抵扣。

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