21世纪网讯成也信托，败也信托，在楼市调控的危机与利益面前，作为曾经的“救世主”，房地产信托如今正面临着严重的兑付危机。

　　21世纪网查阅信托公司网站公开数据得知，2012年中诚等12家信托公司提前清算了旗下33只房地产信托，而2012年国内房地产信托总到期规模为1758亿元，达到2011年的4倍。在房市低迷、兑付高峰双重压力之下，信托机构和房地产投资这对曾经的“天作之合”正面临着抉择：是共度难关还是“反目成仇”？

　　7月份房地产信托到期量已达到504亿元，成为今年年度峰值。万达、万科、绿城、保利、恒大等房地产信托融资的常客的“退场”，更渲染了房地产信托兑付风险的肃穆。

　　这不是一场公平的抉择，信托公司、投资人、开发商三方所处链条不同，但主动权将掌握在信托机构手中。

　　房地产信托正处于最危急的时刻。

　　21世纪网分别查阅了几家机构的研究数据，虽然在信托规模统计上有所出入，但无一例外时间节点指向了马上要到来的第三季度。

　　用益信托数据表明，从2012年一季度开始，房地产信托各季度兑付的规模呈逐渐增长的趋势，其中分别在2012年的第三季度及2013年的第二季度达到峰值，规模分别为439.59亿元及505.70亿元。

　　国泰君安数据显示，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中国泰君安的7月份数据为今年年度高峰，将会达到504亿元。

　　中金公司发布的报告则更加激进，报告显示，2012年到期的房地产信托规模为2234亿元，总还款规模为2500亿元，其中仅第三季度就超过1000亿元。

　　缘何房地产信托的兑付高潮出现于此？

　　据此，金融信托专家孙飞表示，这与宏观调控密切相关。

　　2010年4月，国务院发布了房产调控的“国十条”，先是停止了房地产企业的IPO、借壳，后来又提高了银行放贷门槛，在这一系列严厉政策的封堵下，房企的融资渠道受阻，资金链条受到严重考验。于是企业纷纷采用各种渠道进行融资，信托便是当时较为便捷的一个融资途径。

　　在房企巨大的融资需求下，信托业迎来了爆发式的增长。仅2011年，国内就发行了房地产集合信托产品近千个，发行规模近3,000亿元，较上年增长50%左右。许多房地产商，包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量就超过了50亿元。

　　根据中国信托业协会数据表明，截止2011年底，房地产信托余额达到了6882亿元，整个信托业资产总额达到了4.8万亿元。

　　“由于信托产品的存续周期一般设定在1.5-2年左右，所以，兑付高峰会集中出现在这段时间内。”

　　而在具体的信托机构上，中诚信托、中融信托、新华信托、吉林信托因为房地产信托的数目较大将成为业界关注的重点。

　　据用益信托的统计数据表明，7-9月到期的房地产信托产品多是最近两年发的。中诚信托有9个房地产集合信托产品，融资规模是66.375亿元；中融信托有10个项目，规模43.54亿；新华信托有15个项目，规模36.89亿；吉林信托有8个产品，规模13亿。

　　可以预见的是，接下来的第三季度，在信托机构和房企之间必然会“风声”不断。

　　信托机构掌握主动权

　　面对着房地产信托的过度扩张，为了控制风险，政府部门已多次提出风险预警。

　　2010年12月，为了规范信托公司房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，银监会颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。

　　今年1月，银监会非银部领导曾指导其房地产信托业务，对风险管理明确提出要求，所有房地产信托业务要在项目兑付前三个月排查兑付资金情况，发现风险及时做好应急处理。

　　4月，为了严格控制房地产信托的增长规模和融资风险银监会重新强调了以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件。

　　6月，面对着信托公司空前的兑付压力，又有传言，银监会召开了全面排查房地产信托风险的闭门会议。

　　但这一系列的风险预警并未让机构的房地产信托热潮褪去。

　　根 据中国信托业协会的数据，2012年1季度投向房地产的项目金额仍高达441.9亿元，其中三月份为223.2亿元。另据诺亚财富统计，上周共有20家信 托公司参与信托产品发行，27款信托产品可统计发行规模为67.56亿元，产品平均规模为2.50亿元，环比前一周增长37%。

　　房地产信托的风险并不如想象中的那么大，上海信(微博)托的一位工作人员对21世纪网表示。在他看来，无论是信托违约前还是违约后，信托公司都有一整套的方案来应对。“每家信托公司在设计产品时都会考虑到极端情况后对项目的应急方案”。

　　在信托违约前，信托公司主要通过开发商自行回款、借新还旧、展期等几种形式来保证信托资金的偿付。而一旦信托违约，信托公司则会通过自有资金兜底，资产管理公司、其他开发商收购来实现的兑付。

　　“信托公司一般都与房地产商签订了严苛的保兑条件。如果房地产商不能兑付，面临损失的不会是信托公司。”一位信托公司的风控官表示。

　　“即使个别项目仍有可能出现风险。如果这个项目是一个小项目，那么开发这款产品的信托公司可能自己就会把抵押的资产吃下来，然后进行拍卖。这样不仅客户的资金安全有保证，信托公司的收益还能超过卖产品的收益。”

　　而如果是一个大项目，那么信托公司可以另外找几家同行，或者找资产公司把抵押的项目吃下。一般情况之下，资产管理公司也乐意干这事。

　　“10亿的项目，只给房地产企业4个亿，同时规定一旦市场下跌，资产下跌到6亿就可以拿过来，放到拍卖市场上，5个亿肯定能卖掉。算上给投资者的收益，信托公司还可以赚到大概5000万元，哪家公司都愿意干这事。”一位信托公司销售经理表示。

　　房企“卖子求生”

　　作为最后的买单者，地产公司在房地产信托融资这条链条上明显处于弱势地位。

　　然而在银行放贷紧缩，楼市低迷的当下，开发商的还款压力巨大。已经出现了多例房地产信托项目逾期不能兑付的案例。

　　今年5月，华业地产一笔来自中诚信托的10亿元借款到期，而华业地产并没有选择偿还，而是与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务，等于是将信托转成债务以期获得更长时间的资金。

　　6月12日，因一款房地产信托产品逾期未还，华澳信托与大连实德几至对簿公堂，最终双方选择庭外和解。

　　另一家受信托融资影响的企业当属绿城。6月以来，绿城接连卖出股权和项目，被认为是与部分信托到期有关。

　　据绿城2011年年报显示，公司在今年将面临超过200亿元的短期债务压力，包括一年内到期的158亿元银行贷款和45亿元左右的信托贷款，而2012年下半年将是这批贷款和信托集中到付的时期。受巨额债务影响，2011年以来“绿城破产”的传闻一直甚嚣尘上。

　　为了化解债务危机，绿城几番辗转腾挪，但截至今年3月底，信托贷款的数额仍然高达33亿元。

　　迫不得已绿城只得“卖子求生”。

　　6月8日绿城集团宣布与九龙仓签订战略合约，九龙仓以51亿港元获得绿城中国24.6%股权，一跃成为绿城第二大股东。6月22日，绿城又将旗下9个项目转让给融创中国，套现金额达33.72亿元。通过转让项目和股权，绿城负债率已经降至61%，暂时渡过了债务危机。

　　在房地产信托融资领域绿城并不孤独，万科、金地、首开股份、新湖中宝、泛海建设等上市开发商纷纷加入信托融资行列中。

　　据国泰君安数据显示，国内30家房地产上市公司目前共发行有118个项目，金额达到630亿元在发行项目方面，发行规模最大的中华企业，达到16个，万科、阳光城也分别达到10个和9个之多。

　　在国家宏观政策不见松绑和信托兑付高峰到来的局面下，势必会有越来越多的房企将面临着金钱的考验。(21世纪网 李彬)